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Pressemitteilung

Hamburg

Chancen für Reeder am Hamburger Immobilienmarkt

Einsparpotenziale einer Branche unter Druck


Presseinformation inklusive Charts [PDF]

 

 

 

Hamburg, 9. November 2012 - Hamburg ist einer der weltweit bedeutendsten Reedereistandorte. Rund 200 deutsche und internationale Reedereien haben ihren Hauptsitz oder eine Niederlassung in der Hansestadt, durchschnittlich mit 12.000m² Bürofläche pro Jahr sind sie am Vermietungsumsatz auf deren Markt für gewerbliche Immobilien beteiligt. In einer Studie von Jones Lang LaSalle „Immobilienchancen für Hamburger Reeder 2012“ werden vor dem Hintergrund gegenwärtiger wirtschaftlicher Herausforderungen der Branche das Nutzerverhalten am Büroimmobilienmarkt Hamburgs untersucht und Einsparpotenziale abgeleitet. 

 
Eine Branche unter Druck
 
Seit der Weltwirtschaftskrise 2009 steht die Reedereiwirtschaft vor großen wirtschaftlichen Herausforderungen: eingebrochene Transportnachfrage im unsicheren konjunkturellen Umfeld, Fracht- und Charterraten unter Druck, massive Kapazitätsüberhänge sowie stark gestiegene Treibstoffkosten. Als Folge fahren viele Schiffe derzeit weder Kapitaldienst noch Betriebskosten ein und einige Eigner sind insolvenzgefährdet. 
 
„Diese angespannte Marktlage stellt die Hamburger Reeder vor große und teilweise existenzielle Herausforderungen. Um weiterhin im Wettbewerb bestehen zu können, muss die Ertrags- und Kostensituation analysiert werden. Einen Baustein dazu liefert die Analyse von Reedereien als Nutzer am Immobilienmarkt durch die Identifikation möglicher Optimierungs- und Einsparpotenziale“, so Helge Zahrnt, Research Manager bei Jones Lang LaSalle und Autor der Studie. Insgesamt wurden 155 Mietvertragsabschlüsse und Käufe zur Eigennutzung (insgesamt 168.000m²) seit 1999 hinsichtlich des Anmietungsverhaltens analysiert - mit folgende Ergebnissen: Reedereien mieten kleinteilige und hochwertige Büroflächen mehrheitlich in Top-/Wasserlagen. „Die bevorzugten Standorte der Reedereien sind die Innenstadt sowie die Wasserlagen entlang des nördlichen Elbufers und der Alster. Reeder suchen demnach die Nähe zu „ihrem Element Wasser“. Auch in der HafenCity haben sich bereits einige Reedereien angesiedelt“, so Andreas Wende, Niederlassungsleiter Hamburg von Jones Lang LaSalle. 
 
„Aufgrund der präferierten Lagequalität zahlen Reedereien überdurchschnittlich hohe Mietpreise“, ergänzt Helge Zahrnt. Tatsächlich ist der Anteil der Vertragsabschlüsse in den hohen Mietpreisklassen für die Reedereien deutlich größer als für den Gesamtmarkt. So entfallen 33 % aller Reederei-Anmietungen auf die Mietpreisklasse von 15,00 bis unter 20,00 Euro/m²/Monat, während alle Branchen zusammen in dieser Klasse nur 17 % anmieten. Auch der langfristige Mittelwert der Mietpreise von Reedereien ist mit ca. 15,00 Euro deutlich höher als der für alle Branchen von ca. 12,00 Euro. 
 
Aus Kostensicht spielen neben der Vertragsmiete die aktuellen Gesamtkosten unter Berücksichtigung von möglichen Mietpreissteigerungen durch Inflationsindexierung eine Rolle. So wächst beispielsweise eine Anfangsmiete von 15,00 Euro nach zehn Jahren mit jährlicher Anpassung um 2 % auf rund 18,30 Euro. Vor diesem Hintergrund zahlt ein Großteil der Reedereien derzeit Mietpreise, die über dem aktuellen Marktniveau liegen. Insbesondere Mietverträge, die in Boom-Phasen des Marktes abgeschlossen wurden und einer Mietpreisindexierung unterliegen, entfernen sich spätestens im folgenden Abschwung des Marktes deutlich vom Marktmietniveau.
Die von den Reedereien präferierten Lagen sind generell auch von anderen Branchen stark nachgefragt und daher insgesamt die teuersten am Hamburger Büromarkt. Durch einige Projektentwicklungen steigt in diesen Lagen das zukünftige Angebot weiter an und bietet interessante Optionen. 
 
„Das gegenwärtige Bild der Hamburger Reedereien ist gekennzeichnet von einer deutlichen Marktschwäche, die zu Erhöhung der Preis- und Kostensensibilität als Nutzer am Immobilienmarkt führt. Verschiedene Lösungsansätze eröffnen Chancen zur Kostenreduzierung“, so Philipp Ueberschaer, Tenant Representation Hamburg.
 
  • Mietkostenreduzierung durch Nachverhandlung: Nachverhandlung im Rahmen einer vorzeitigen Mietvertragsverlängerung
     
  • Flexibilisierung von Mietverträgen: Mit verschiedenen Optionen kann auf veränderte Rahmenbedingungen reagiert werden. Dazu zählen z.B. Anmiet- und Abmietrechte, kürzere Laufzeiten, Ausstiegsoptionen, Unter- und Nachvermietungsmöglichkeiten.
     
  • Kosteneinsparung durch Umzug an günstigere Standorte: Bei angespannter Ertragssituation gilt es, die Notwendigkeit einer teuren Lage zu überprüfen. In einem Umzugsszenario lassen sich Treiber für einen bestimmten Standort analysieren sowie Einsparpotentiale aufdecken. 
      
  • Erhöhung der Flächeneffizienz: Mit einer Überarbeitung der Raumstruktur und einem geschickten Nutzungskonzept lassen sich Einsparungspotentiale heben.
      
  • Vertragsverlängerung zum Anstoß von Immobilienverkäufen: Durch Mietvertragsverlängerungen von Reedereien als Nutzer lassen sich die Büroimmobilien in das Ankaufsprofil von Core-Investments bringen, so dass der Eigentümer attraktive Verkaufspreise erzielen kann. Die Vertragsverlängerung kann mit entsprechend attraktiven Konditionen kompensiert werden.
     
  • Sale and Lease back: Sind Reedereien Eigentümer ihrer selbstgenutzten Immobilie können sie durch Verkauf gebundenes Kapital freisetzen. Da die meisten Reedereien in guten bis sehr guten Lagen angesiedelt sind, ist eine Nachfrage nach entsprechenden Investmentprodukten generell vorhanden.