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Pressemitteilung

Frankfurt

Deutschlands Immobilienmarkt mit starkem Schluss-Spurt


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Frankfurt, 4. Januar 2013 – Mit der hart umkämpften Einigung im US-Haushaltsstreit hat das neue Jahr mit einer positiven Nachricht begonnen, die weltweit zunächst einmal für eine gewisse Beruhigung an den Finanzmärkten gesorgt hat. Nicht nur der deutsche Aktienindex startete euphorisch in das neue Jahr. 
 
In den letzten Tagen und Wochen des Jahres 2012 hat vor allem das neue Hilfspaket für Griechenland mit dem bereits erfolgreich durchgeführten Schuldenrückkauf zu einer optimistischen Grundstimmung geführt. In dessen Folge setzte die Ratingagentur S&P das Rating für Griechenland gleich um sechs Stufen von „selective default“ auf „B-“ herauf. Die Konjunkturaussichten sind zwar nach wie vor labil, allerdings gilt ein Auseinanderbrechen der Eurozone mittlerweile als sehr unwahrscheinlich. Deutschland erweist sich weiterhin als Fels in der Brandung: Der ifo-Index beispielsweise stieg im Dezember das zweite Mal in Folge. Dabei haben sich insbesondere die Erwartungen der Unternehmen weiter aufgehellt.  
 
Die insgesamt moderat ausgeprägte konjunkturelle Delle und vor allem der stabile Arbeitsmarkt sorgten dafür, dass an den Bürovermietungsmärkten in der Gesamtjahresanalyse nur ein leichter Rückgang zu verzeichnen war. Sollte 2013 ein Wachstum des BIP von ca. 0,8 % erreicht werden, könnten die deutschen Immobilienhochburgen im laufenden Jahr mit einem stabilen Umsatzvolumen aufwarten: der Fünfjahresschnitt von 3,0 Mio. m² wäre dann in etwa erreicht. 
 
„Der recht stabile Nutzermarkt sollte eine gesunde Basis für den Investmentmarkt im Jahr 2013 sein. Hinzu kommt, dass das Zinsniveau weiterhin niedrig und damit attraktiv für Immobilieninvestoren bleibt“, so Dr. Frank Pörschke, CEO Jones Lang LaSalle Deutschland. Pörschke weiter: „Doch damit das Transaktionsgeschehen davon profitieren kann, ist es notwendig, dass sowohl Eigenkapitalinvestoren als auch Fremdkapitalgeber ihren Blickwinkel erweitern bzw. ihren starken Fokus auf Core-Immobilien aufweichen. Nur dann könnte das Investmentvolumen deutlich steigen.“
 
Schluss-Spurt sorgt für das beste Ergebnis in den letzten fünf Jahren

Noch Mitte Dezember sah es so aus, als ob die konjunkturellen Unsicherheiten, Finanzierungsengpässe und die bei den Investoren ausgeprägte Risikoaversion verhindern würden, dass das Transaktionsergebnis des Vorjahres ganz erreicht werden könnte. Das hat sich nicht bewahrheitet: Ein bemerkenswerter Schluss-Spurt mit einigen großen Abschlüssen hat das Volumen auf dem Gewerbeimmobilienmarkt auf über 25 Mrd. Euro (25,3 Mrd. Euro) getrieben. Damit wurde das Vorjahresresultat um 8% übertroffen. „Die Bereitschaft der Investoren, noch im alten Jahr zum Abschluss zu kommen, hat für ein großartiges Transaktionsfeuerwerk gesorgt. Speziell etwa in Frankfurt war dafür nicht zuletzt die Erhöhung der Grunderwerbssteuer 2013 ausschlaggebend“, so Timo Tschammler, Mitglied im Management Board Jones Lang LaSalle Deutschland. Tschammler weiter: „Bei einigen Transaktionen hatten wir die Beurkundungen erst Anfang 2013 erwartet. Dass die Abschlüsse früher erfolgt sind, ist eine Dokumentation des Vertrauens in den deutschen Immobilienmarkt, zumal vor allem ausländische Investoren an den Jahresend-Transaktionen beteiligt waren.“
 
Nicht zuletzt diese Transaktionen hatten zur Folge,  dass sich im Gesamtjahr 2012 das Engagement von ausländischen Käufern im Vergleich zu 2011 stabilisiert hat. Insgesamt erreichten sie einen Anteil von rund 42% am Transaktionsvolumen aus Käufersicht. Auffällig ist dabei der Fokus auf großvolumige Transaktionen. So wurden die vier größten Transaktionen - allesamt Portfolio-Transaktionen - mit einem Volumen von zusammen knapp 3,5 Mrd. Euro von ausländischen Investoren (aus Norwegen, den USA, Österreich und Frankreich) realisiert. Da die ausländischen Investoren auch auf Verkäuferseite rund 41 % des Transaktionsvolumens verantworten, halten sich damit per Saldo An- und Verkäufe im Laufe des Jahres in etwa die Waage. 
 
Die Core-Fixierung der meisten Investoren führt zu einem Wettbewerb um die vermeintlich „sichersten“ Objekte. Da das Angebot dieser Objekte aber deutlich geringer ist als die Nachfrage,  gleichzeitig aber auch das Neubauvolumen niedrig bleibt, kann hieraus keine signifikante Erhöhung des Angebots an Core-Produkten erwartet werden. Dies gilt insbesondere für die sieben Investmenthochburgen. Hier wurden in den vergangenen 12 Monaten mehr als 15,65 Mrd. Euro investiert und damit über 60 % des gesamten Transaktionsvolumens. Das Wachstum gegenüber 2011 fiel in den BIG 7 mit rund 28 % dementsprechend auch deutlich stärker aus als in der Gesamtanalyse. Berlin präsentierte sich 2012 als Top-Investment Location. Nicht zuletzt trug der Verkauf zweier  Top-Immobilien (KaDeWe und Neues Kranzler Eck) mit zusammen fast 800 Mio. Euro zu einem Ergebnis bei, das nur knapp die 4 Mrd. Euro-Marke verfehlt hat. Für den gewerblichen Investmentmarkt in der Hauptstadt ist damit ein Plus gegenüber dem Vorjahr von fast 90 % zu notieren. Platz 2 und 3 nehmen München (mit ca. 3,9 Mrd. Euro, entsprechend  + 33 %) und  Frankfurt/M. mit knapp 3,3 Mrd. Euro, entsprechend + 7 %) ein. Stuttgart mit dem höchsten prozentualen Zuwachs (168 %) übertrumpfte Köln und Düsseldorf. In der schwäbischen Landeshauptstadt hatte insbesondere der Milaneo Shopping Center-Deal für dieses ungewöhnlich hohe Ergebnis gesorgt.
 
Traditionell fokussiert sich das Investoreninteresse innerhalb der BIG 7 auf Büroimmobilien, fast 60 % des Transaktionsvolumens entfallen auf diese Assetklasse und damit deutlich mehr als im  deutschlandweiten Schnitt. Zwar dominieren auch hier Büroimmobilien mit einem Anteil von über 40 %, andere Nutzungsarten, allen voran Einzelhandelsimmobilien mit 7,9 Mrd. Euro (31 % Anteil) spielen außerhalb der großen Städte aber eine deutlich stärkere Rolle. Mit Abstand folgen gemischt genutzte Immobilien mit einem Anteil von 11 %. In Lager- und Logistikimmobilien wurden rund 1,7 Mrd. (Anteil von knapp 7 %) investiert und damit so viel wie seit 2008 nicht mehr. 
 
Die stärkste Käufergruppe stellen 2012 die Asset/Fonds Manager mit einem investierten Kapital von ca. 7,1 Mrd. Euro (entsprechend einem Anteil von 28 %), gefolgt von institutionellen Investoren wie beispielsweise Versicherungen, Pensionsfonds und Staatsfonds (zusammen knapp 3 Mrd. Euro, 12 %).
Die Renditen für Core-Immobilien bleiben über alle Nutzungsarten hinweg niedrig. Als Resultat der starken Nachfrage für einzelhandelsgenutzte Immobilien sanken die Spitzenrenditen für Shopping Center 2012 im Jahresvergleich um 25 Basispunkte auf 4,75 %. Für Büroimmobilien ist ein 12-Monats-Rückgang um knapp 20 Basispunkte auf aktuell 4,76 % zu konstatieren. Für hochwertige und gut vermietete Büroimmobilien in guten B-Lagen liegen die Renditen rund 80 Basispunkte über denen von Core-Immobilien in den Top-Lagen. Die gute Nachfrage für Logistikobjekte führte im Jahresverlauf 2012 zu einem leichten Rückgang der Spitzenrenditen um knapp 15 Basispunkte auf aktuell 6,85 %. 2013 dürften sich die Spitzenrenditen auf dem derzeitig niedrigen Niveau stabilisieren, sowohl bei  Büro- als auch bei Logistik- und Einzelhandelsimmobilien.
 
„Ob der starke Dezember-Schluss-Spurt Auftakt zu einem risikofreudigeren Verhalten der Investoren ist, bleibt abzuwarten. Folgt der Immobilienmarkt aber den Finanzmärkten, dann wäre zumindest die erste Auktion deutscher Staatsanleihen im neuen Jahr ein Indiz für eine Erhöhung der Risikobereitschaft -  denn diese fanden nur wenig Abnehmer“, so Pörschke. Konkret würde die Erhöhung der Risikoneigung bedeuten, dass zunehmend auch Objekte mit Leerstandsanteil, mit kürzeren Restlaufzeiten oder erstklassige Immobilien in Lagen abseits der Innenstädte als Chance gesehen und damit in die Investmentstrategien aufgenommen werden. In diesem Fall dürfte das Transaktionsvolumen 2013 ein vergleichbares Niveau wie 2012 erreichen. Das Zinsumfeld sollte für Unternehmen und fremdkapitalorientierte Investoren attraktiv bleiben. Auch die nach wie vor hohe Risikoprämie (gemessen an 10-jährigen deutschen Staatsanleihen) spricht für ein Engagement in deutsche Immobilien in diesem Jahr. Die Fremdkapitalaufnahme für gewerbliche Immobilien wird aber auch 2013 nach wie vor eine Herausforderung darstellen. Vor allem Banken restrukturieren intensiv ihre Bestandsportfolios; neue Regularien wie Basel III lassen Banken risikoaverser agieren. Für nachrangige Darlehen treten vermehrt sogenannte Debt-Fonds in Erscheinung, die die Finanzierungslücke zwar nicht schließen, aber immerhin verkleinern könnten.

 
Weiterhin hohe Dynamik am Investmentmarkt für Wohnimmobilien-Portfolios
 
„Eine weiter gestiegene Aktivität zeichnet den Wohnungsmarkt aus. Im  Gesamtjahr 2012 wurde ein Transaktionsvolumen für Portfolios (> 10 Wohneinheiten) von ca. 11,1 Mrd. Euro registriert. Das Volumen des Vorjahreszeitraumes wurde damit um fast 70 % übertroffen. Mehr noch: 2012 markiert ein neues 5-Jahres-Hoch. Über 200.000 Wohneinheiten haben die Eigentümer gewechselt“, so Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland.
 
Einen maßgeblichen Anteil an den Transaktionen haben bundesweite Portfolien. Allein 4,6 Mrd. Euro entfielen auf die TOP 4-Deals (LBBW-Portfolio, Baubecon, Hawk, DKB). Auf regionaler Ebene bleibt Berlin mit 1,7 Mrd. Euro mit Abstand Spitzenreiter vor Hamburg (375 Mio.), München (290 Mio.) und dem Ruhrgebiet (270 Mio.). Insbesondere für ausländische Investoren erscheint der deutsche Wohnungsmarkt nach wie vor äußerst attraktiv. So ist der Anteil  ausländischen Kapitals in den letzten drei Jahren bei dieser Assetklasse kontinuierlich auf aktuell 38 % gestiegen.
 
Die Käuferseite wird maßgeblich bestimmt von Immobilien AGs (38 %) sowie  Asset- und Fonds- Managern (28%). Private Equity Fonds kommen auf einen Anteil von 11 %. Fast die Hälfte aller Verkäufer war 2012 unter den Banken und Insolvenzverwaltern zu finden, gefolgt von den professionellen Asset- und Fondsverwaltern (16 %). Die Kaufpreise haben in Teilbereichen im Verlauf des Jahres stark angezogen. Auf der Suche nach entsprechenden Renditen sehen sich deshalb immer mehr Investoren veranlasst, insbesondere das weitere Umland der BIG 7 ins Auge zu fassen.
 
 
10-Jahreshoch im Spitzenmietpreisindex – 10-Jahrestief bei der Leerstandsquote 
 
Die Aktivitäten auf den Bürovermietungsmärkten der sieben deutschen Immobilienhochburgen haben sich 2012 im Vergleich zum Vorjahr leicht abgeschwächt. Im Jahresvergleich entsprechen die 3,04 Mio. m² einem Rückgang von rund 11 %. Dabei legten nur in Frankfurt/M die Flächenumsätze deutlich zu (+ 21 %) . Berlin zeigte ein nahezu ausgeglichenes Ergebnis. München bleibt der Markt  mit dem höchsten Umsatzvolumen, wenngleich die 800.000 m²-Marke - 2011 noch deutlich übertroffen, im vergangenen Jahr  deutlich verfehlt wurde.
„Trotz der zunehmenden konjunkturellen Unsicherheiten fiel der Rückgang der Vermietungsaktivitäten nicht stärker aus. Hier spielt vor allem die Entwicklung am Arbeitsmarkt eine entscheidende Rolle, die geringe Arbeitslosenquote im Jahresschnitt 2012 hat auch in dem für den Büromarkt so wichtigen Dienstleistungssektor eine positive Wirkung entfaltet. In diesem Jahr könnte sich das Bild allerdings ändern, wir rechnen mit einem Wachstum der Bürobeschäftigtenzahl von dann nur noch 0,8% - das Resultat einer restriktiveren Personalpolitik vieler Unternehmen, mit Folgen für die Büromärkte“, so Pörschke.

„Die Entscheidungsprozesse werden spürbar länger. Umzugsentscheidungen werden noch nachhaltiger geprüft und Mietverträge noch intensiver verhandelt. Darüber hinaus stellt in manchen Unternehmen die Budgetierung eines geplanten Umzugs eine so große Belastung dar, dass eine Flächeneffizienzsteigerung in den vorhandenen Flächen in Betracht gezogen wird“, betont Tschammler. Damit dürfte sich 2013 die Nettoabsorption zwar deutlich abschwächen, sie bleibt aber im positiven Bereich. Letztlich wäre immer noch eine Zunahme des belegten Büroflächenbestands zu notieren.
 
Für das abgelaufene Jahr bewegt sich die Nettoabsorption in den Big 7 in einer Größenordnung von etwas über 1 Mio. m². Damit ist sie im Vergleich zum Vorjahr um über 100.000 m² gesunken, liegt aber rund 30 % über dem Fünfjahresdurchschnitt.
 
Das Neubauvolumen zeigte 2012 mit rund 820.000 m² das niedrigste Niveau seit fünf Jahren, und das, obwohl sowohl in Düsseldorf, Köln als auch in Hamburg die Fertigstellungszahlen gegenüber 2011 sogar angestiegen sind. Von der für 2013 erwarteten Pipeline in einer Größenordnung von 937.000 m² sind jetzt schon nur noch etwa ein Drittel (321.000 m²) frei, der Rest (616.000 m²) ist bereits vorvermietet oder durch Eigennutzer belegt. Aufgrund der verhaltenen Neubauaktivität dürfte der Anteil der leerstehenden Flächen mit einer hochwertigen und modernen Ausstattung weiter abnehmen. Weniger als 40 % des gesamten Leerstandsvolumens entfallen aktuell auf diese Flächenkategorie.  
 
Insgesamt stehen knapp 7,8 Mio. m² Büroflächen in den Big 7 leer und damit ca. 7 % weniger als noch Ende 2011. „Die Leerstandsquote über alle sieben Immobilienhochburgen gemittelt ist im Jahresverlauf 2012 von 9,5 % auf 8,8 % gefallen, überdurchschnittlich in Frankfurt/M (-14,8 %) und in München (-12,5 %). Dies ist der niedrigste Stand seit 2002. Sollte die Nachfrage wie erwartet stabil bleiben, dürfte dieses Niveau auch Ende 2013 erreicht werden“, so Scheunemann.
 
Die Spitzenmieten sind mit Ausnahme von Frankfurt (dort blieben sie unverändert bei 33,00 Euro/m²/Monat) 2012 in fast allen Städten gestiegen, am stärksten in Düsseldorf (+8,3 %). Aufgrund mehrerer größerer Mietvertragsabschlüsse im hochpreisigen Bereich in bester Lage (CBD) ist die Spitzenmiete im Jahresverlauf hier auf 26,00 Euro/m²/Monat gestiegen. Aggregiert über die BIG 7 schlägt ein Plus von 3 % zu Buche (2011: 2,9 %) - bei den Durchschnittsmieten sind es + 0,5 %). „Der Spitzenmietpreisindex von Jones Lang LaSalle erreichte damit den höchsten Stand seit 2002“, so der Chefresearcher. Auch für 2013 gehe Jones Lang LaSalle aufgrund einer erwartet anhaltend positiven Nachfrage nach solchen erstklassig ausgestatteten Flächen in zentralen Lagen für die Spitzenmieten von einem weiteren Wachstum aus, wenngleich auf deutlich niedrigerem Niveau (rund 1 %).