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Pressemitteilung

Düsseldorf

Jones Lang LaSalle zum Düsseldorfer Bürovermietungs- und Investmentmarkt 2012: Unspektakulär bis unterdurchschnittlich


Presseinformation inklusive Übersichtscharts [PDF]

 

Düsseldorf, 9. Januar 2013 – Die Aktivitäten auf dem Immobilienmarkt der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt* waren vermietungsseitig von einer eher unspektakulären Art, investmentseitig deutlich unterdurchschnittlich. „Ein Transaktionsvolumen von 740 Mio. Euro  kann nicht zufrieden stellen“, so Achim Birken, Leiter Investment Jones Lang LaSalle Düsseldorf. Der Fokus der Investoren auf Core-Objekte mache die Sache schwierig: „Aus wenig lässt sich nun mal nicht mehr zaubern.“ Der Mangel an solchen Assets sei evident und hemme das mögliche investive Engagement.
 
Zwar auch zweistellig (-12 %) gegenüber dem Vorjahr, aber nicht ganz so drastisch sei der Rückgang im Vermietungsbereich, betont Marcel Abel, Niederlassungsleiter Jones Lang LaSalle Düsseldorf. „Nur in den  letzten drei Monaten war eine richtig erfrischende  Dynamik zu erleben. Die hat dafür gesorgt, dass sich das Jahresvolumen 2012 zumindest leicht  über dem  10-Jahresschnitt bewegt.“    
 
Weniger Nutzer ziehen um 
 
Mit 348.000 m² - 88 % davon im Düsseldorfer Stadtgebiet - ist nicht nur das Flächenvolumen rückläufig,  auch die Anzahl der abgeschlossenen Mietverträge (über 530) weist darauf hin, dass sich die Nutzer  mit Umzügen in andere Flächen  eher zurückhaltend verhalten haben. Fast 20 %  weniger solcher  Mietvertragsabschlüsse wurden gegenüber dem Vorjahr registriert. Eine  gewichtige Rolle spiele die jeweilige Risikoeinschätzung der Nutzer: „Viele Top-Mieter haben Angebote und Umzüge geprüft, sind dann aber doch in ihren bisherigen Flächen geblieben, weil die Prolongationsbedingungen der Mietverträge nicht zu toppen gewesen sind.“ Die Vermieter hätten schlicht Angst, ihre Mieter zu verlieren und bieten deswegen hervorragende Konditionen bei einer Verlängerung des Mietvertrags an. Umsätze durch Mietvertragsverlängerungen seien insofern im zurückliegenden Jahr in einer erheblichen Größenordnung  zu registrieren gewesen, so Abel. So machen   aus den unterschiedlichsten Branchen  die fünf größten Vertragsverlängerungen allein 95.000 m² aus.

 
Vertragsabschlüsse unter 1.000 m² dominieren, Anzahl aber deutlich rückläufig 
 
Der größte Anteil entfällt traditionsgemäß auf die Anmietungen unter 1.000 m² (86 % aller Abschlüsse), aber genau dieses Segment zeigte auch die stärksten Einbußen (- 20 % auf  deutlich unter 500 Deals) gegenüber dem Vorjahr. Mit ca. 148.000 m² kommen sie auf 42 % vom Gesamtumsatz. In etwa auf dem gleichen Niveau wie 2011 bewegten sich die Aktivitäten in der Größenklasse jenseits der 5.000 m²: Drei von  insgesamt  acht Abschlüssen in 2012 wurden dabei im letzten Quartal über die Bühne gebracht, darunter der mit knapp 13.000 m² zweitgrößte durch Huawei, einem chinesischen Elektronikkonzern im Projekt Silizium in Oberkassel. Der wurde nur noch getoppt von der Anmietung im zweiten Quartal durch die Deutsche Telekom,  im Projekt Bö 69 im Teilmarkt Linksrheinisch (ca. 16.600 m²). „Wenn Quantität fehlt, gibt’s eben kein Wachstum, oder gar Rekorde zu vermelden“, so Abel. Das könne  sich  aber immer schnell ändern. 2013 sei  genau dafür nämlich schon wieder ein nicht zu unterschätzendes Potential da. „Größere Abschlüsse jenseits der 20.000 m², beispielsweise durch die Öffentliche Hand sind absehbar, eine Größenordnung, die zwischen 2008 und -2012 nur zweimal  zu notieren war“, so der Vermietungsexperte.
Die am Volumen gemessenen Top 3 Branchen (fast 50 % Anteil am Gesamtumsatz) sind unternehmensbezogene Dienstleister, mit denen  auch die meisten Mietverträge abgeschlossen wurden, der Handel sowie Telekommunikationsfirmen, die es durch die beiden größten Anmietungen auf’s Treppchen geschafft  und dadurch auch dem Teilmarkt „linksrheinisch“ zu Platz 2 bei der „geografischen“ Statistik verholfen haben. Deutlich wird diese aber traditionell  angeführt von der City, die von den  Nutzern (über 150 Mietvertragsabschlüsse mit ca. 74.000) deutlich präferiert wird.
 

Fertigstellungsvolumen auf Fünfjahresniveau – Rückgang Leerstandquote nur von kurzer Dauer
 
Von den in 2012 fertig gestellten Büroflächen (135.000 m²) entfielen allein 76 % auf das  vierte Quartal. Allerdings befindet sich darunter der voll vermietete Vodafone Campus mit knapp 80.000 m². Letztlich sind im vergangenen Jahr nur 8.400 m² neue Flächen auf den Markt gekommen, die frei waren. Die anderen Flächen waren entweder bereits vor Fertigstellung angemietet oder Eigennutzungen. Für die Leerstandquote auf dem gesamten Düsseldorfer Büromarkt war nicht zuletzt vor dem Hintergrund einer niedrigen Absorption keine große Abwärtsbewegung möglich. Mit 11,0 % (-0,2 Prozentpunkte) weist sie nach Frankfurt  noch immer den höchsten Wert auf.  Im Stadtgebiet selbst bewegt sie sich bei 10,3%. Dennoch war 2012 bei der Düsseldorfer Leerstandsquote statistisch der niedrigste Stand seit zwei Jahren zu konstatieren. Wenn überhaupt, kann die Freude allerdings nur von kurzer Dauer sein: denn allein mit dem Abschluss des Umzugs von Vodafone in die neuen Flächen werden rund 76.000 m² alte Flächen leer stehen. Auch das wird dafür sorgen, dass 2013 der Leerstand wieder steigt. Ob die 12 %-Marke  wieder erreicht wird, erreicht wird, hängt nicht zuletzt von der Entwicklung des Umsatzgeschehens ab.

 
Im hochpreisigen Central Business District sorgen Abschlüsse für höchsten Mietpreisanstieg unter den BIG 7
 
Während das bei weitem größte Angebot an freien Bestandsflächen im Gesamtmarkt Düsseldorf  auf die Kategorie „durchschnittlich“ (ca. 532.000 m²) entfällt, mit stabilen Mietpreisspannen zwischen 10,00 und 13,00 Euro, haben im Düsseldorfer Central Business District mehrere Vertragsabschlüsse die Spitzenmiete um 8 % hochschnellen lassen. „In keiner anderen deutschen Immobilienhochburg gab es eine vergleichbare Aufwärtsbewegung.“ Ende 2012 lag die Spitzenmiete damit bei  26,00 Euro/m²/Monat, dem höchsten Wert in den letzten 10 Jahren. Da die Nachfrage in diesem Segment anhält, könnte es  2013 zu einem  weiteren leichten Anstieg kommen. Die meisten Mietverträge wurden in der Preisklasse zwischen 10,00 und 15,00 Euro abgeschlossen. Die gewichtete Durchschnittsmiete für den Gesamtmarkt lag bei 14,95 Euro, ein Anstieg um 16 %.
 
„Der immobile Dreiklang ´Lage, Konzept und Timing‘ bildet den Grundton der Vermietungsstrategie in der Zukunft“, so Abel. Das Lage-Kriterium  und die Außergewöhnlichkeit eines Objekts sind attraktiv für Nutzer, die dementsprechend auch bereit sind, eine höhere Miete zu zahlen. Der  Flächenkonzeption komme eine  besondere Bedeutung zu: „Die Konzeptionen zur Optimierung von Flächen und deren Realisierung bestimmen den Markt – sowohl bei neuvermieteten Flächen als auch bei Mietvertragsverlängerungen.“ Es gehe um die Vermietung effizienter und dabei gleichzeitig attraktiver Arbeitswelten, so Abel. Für 2013 hält  der Vermietungs-Experte einen Umsatz von rund 400.000 m² auf dem Büromarkt der Niederrhein-Metropole für durchaus möglich. „Voraussetzung: die versteckte Dynamik des Mietvertragsverlängerungsmarktes schwappt direkt auf den Vermietungsmarkt über.“ Und das wiederum hänge sicherlich nicht zuletzt auch von der weiteren Entwicklung wirtschaftlicher Rahmenbedingungen ab.

 
Die richtig großen Transaktionen sind 2012 ausgeblieben
 
An der Anzahl der Transaktionen (44) hat es nicht gelegen, dass es  mit 740 Mio. Euro ein um 23 % niedrigeres Jahresvolumen als 2011 zu notieren gilt. Denn die lag  auf dem gleichen Niveau. Zuvörderst fehlten Engagements  in der Größenordnung zwischen 200 und 300 Mio. Euro, wie sie  2006 bis 2011 realisiert wurden. Die größte Transaktion 2012,  der  Verkauf des Sky Office  im Kennedydamm durch Orco im 4. Quartal, von Jones Lang LaSalle beraten, bewegte sich nur knapp im dreistelligen Bereich. Vier weitere Transaktionen lagen zwischen 50 und 100 Mio. Euro, darunter, und das ist ungewöhnlich, zwei Grundstücksverkäufe. Bei dem einen sicherte  sich ein Möbelkonzern im Düsseldorfer Norden seinen Standort langfristig für eine Neuansiedlung, bei dem anderen handelt es sich um den Erwerb eines großen,  ehemals industriell genutztem Areals durch den  Projektentwickler Patrizia, der dort Wohnungen bauen will. „Auch bei den kleineren Transaktionen waren eine Vielzahl von Wohnprojektentwicklern aktiv, die ihre Chancen, des Mangels an qualitativ hochwertigem Wohnraum in der Landeshauptstadt wegen, sehen und nutzen wollen“, so Birken. Es ist durchaus ein Trend, dass sich Entwickler an ehemals gewerblich (Büro und Industrie) genutzte Objekte herantrauen und diese einer zukünftigen Wohnnutzung zuführen. Die meisten investiven Engagements  spielten sich in der Größenklasse bis 20 Mio. Euro ab: Dreiviertel aller Transaktionen  machten aber nur 25 % des gesamten Investmentvolumens auf dem Düsseldorfer Gewerbeimmobilienmarkt aus.  Entsprechend  weiter rückläufig war mit 17 Mio. Euro die durchschnittliche Größe der Transaktionen. Deswegen wurde auch das Volumen des  5-Jahresschnitts (1,2 Mrd. Euro) um satte 40 % unterschritten. Keine andere Stadt unter den BIG 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) hatte derartige prozentuale Einbußen im genannten Zeitraum zu verzeichnen. Absolut gesehen lag das Volumen am Niederrhein 2012 sogar noch unter dem der nachbarlichen Domstadt – sowohl im ersten als auch im zweiten Halbjahr – eher ungewöhnlich in der vergleichenden Investment-Statistik.
 
 
Düsseldorf- der Schreibtisch des Ruhrgebiets
 
In Büroimmobilien wurden 2012 fast 500 Mio. Euro investiert, der prozentuale Anteil dieser Assetklasse lag damit in etwa auf dem Niveau von Frankfurt und München und deutlich höher als in Köln und Stuttgart. Retailobjekte, die im vergangenen Jahr noch mit knapp 300 Mio. Euro zu Buche schlugen, wurden von Grundstückstransaktionen überholt. Deren Anteil lag bei 22 %. Einmal mehr ist der Investmentmarkt in Düsseldorf im zurückliegenden Jahr von einem Mangel an geeigneten Investitionsobjekten geprägt gewesen. Das galt vor allem auch für den Einzelhandelsbereich: „Investoren bleiben sich treu und kaufen vornehmlich Core-Objekte – wenn sie denn zur Verfügung stehen“, so Birken. Und weiter: „Eine Verlagerung der Investments auf andere Immobilienqualitäten ist nicht erkennbar, denn Rendite-Chancen sind für den Anleger weniger attraktiv als Premium-Produkte.“ Eine einzige Ausnahme lässt Birken jedoch gelten: „Investoren gehen überschaubare Risiken dann ein, wenn die Lage zumindest angemessen ist oder aber ein langer Mietvertrag winkt – wie etwa beim Kauf des C&A-Hauptquartiers in Flughafennähe durch WealthCap.“ Bei Value-Add Produkten gehe die Schere zwischen den Hoffnungen der Käufer und den Kaufpreis-Angeboten der Investoren weiter auseinander, so der Investment-Experte. „Risiko wird konsequent eingepreist und führt zu hoher Eigenkapitalquote, da Banken die Finanzierung von Risiken weiter scheuen.“ 
 
Insofern ist es keine Überraschung, dass Banken/Versicherungen/Pensionskassen als die aktivsten Marktplayer in Erscheinung traten. Ihr Anteil am Transaktionsvolumen war 2012 doppelt so hoch wie im 5- Jahresschnitt, ihr dabei eingesetztes Kapital machte über 160 Mio. Euro aus. Gleichzeitig verkauften sie aber Objekte für über 230 Mio. Euro, per Saldo reduzierten sie also ihren Immobilienbestand. Offene Publikumsfonds, 2011 mit 45 % noch mit dem bei weitem höchsten Anteil am Transaktionsvolumen unterwegs, waren 2012 bei keiner Kaufaktivität zu sehen, abgestoßen haben sie Immobilien im unteren zweistelligen Millionen- Bereich. Traditionell stark auf Verkäuferseite  waren die Entwickler (243 Mio. Euro). 
 
Die Dominanz der nationalen Investoren ist noch eindeutiger als im Vorjahr und im Vergleich zum 5-Jahresschnitt. Mit einem Anteil von 80 % kamen  sie auf ein eingesetztes Kapital von  knapp 600 Mio. Euro. Unter den BIG 7 ist  der Düsseldorfer Gewerbeimmobilienmarkt statistisch einer der Märkte mit dem niedrigsten Anteil ausländischer Investoren. „Was die Transaktionszahlen nicht ausdrücken, aber Fakt ist: Die internationalen Investoren sind  bereits aus der Marktbeobachtungsphase in die konkrete Ankaufsphase eingetreten“, so Birken. Das Problem: sie konnten sich in verschiedenen Kaufprozessen, beispielsweise  auch beim Sky Office, nicht gegen die nationale Konkurrenz durchsetzen, obwohl sie auf dem gleichen Preislevel agieren. Hier spiele dann  auf Verkäuferseite ein ganz einfaches Prinzip die entscheidende Rolle: Vertrauen in den bekannten nationalen Interessenten, bei dem man sein eigenes Sicherheitsbedürfnis befriedigt sehe als beim  „neuen“ internationalen Kapital.
 
Von 5,15 %  Ende 2010 sind die Spitzenrenditen für Büroimmobilien sukzessive  auf 4,70 Ende 2012  zurückgegangen, das ist der niedrigste Wert seit Ende 2007 (damals 4,65 %). 2013 dürfte sich daran zunächst nichts ändern. Bei Geschäftshäusern zeigt sich seit Mitte 2011 eine stabile Größenordnung von 4,10 %.  2013  könnte hier Bewegung reinkommen und die  4,00 % erreicht werden.  Birken: „Einzelhandelsperlen in bester Lage  sind auch für Privatinvestoren hoch interessant. Sie sind bereit,  aus der Motivation der Kapitalsicherung heraus, leicht niedrigere Renditen zu akzeptieren, die ja immer noch weit über den festverzinslichen Papieren liegen. Bei institutionellen Investoren scheint aber eine Basis erreicht,  bei der nur noch wenig Spielraum ist.“
 
In B-Lagen oder für Objekte mir kürzeren Restlaufzeiten oder niedrigerer Ausstattungsqualität  bewegen sich die Anfangsrenditen für Büroobjekte nach 6,1% bzw. 6 % vor einem Jahr mittlerweile bei 5,70 %. Der Abstand zur Spitzenrendite beträgt 75 Basispunkte. 
 
„Qualität und Sicherheit stehen im Vordergrund der Immobilientransaktionen. Auch 2013 wird kein Jahr der Glücksritter, da die Banken an ihren konservativen Finanzierungen festhalten werden“, betont Birken. Solange Risiken nicht über Finanzierungen mit den Banken geteilt werden könnten und der Kaufpreis damit von dem daraus resultierenden Leverage-Effekt profitiere, würden diese Risiken ohne Wenn und Aber eingepreist. „Verkäufer müssen sich weiter auf signifikante Kaufpreisabschläge einstellen. Ihre Erwartungen sind teilweise einfach noch geprägt von Abschlüssen  in der Vergangenheit – deren Bedingungen gelten aber  definitiv heute nicht mehr“, so der Investmentexperte.
 
„Da kein Abweichen des Kapitals von der Core-Fokussierung zu erkennen ist, wird 2013 eher wieder ein durchschnittliches Jahr werden mit einem Transaktionsvolumen von rund 800 Mio. Euro“, prognostiziert Birken. Nur wenn ein „big shot“ im deutlich höheren dreistelligen Millionenbereich als 2012  realisiert würde, wäre die 1 Mrd. Euro Schwelle mal wieder zu knacken. Dann wäre statt  einem durchschnittlichen ein überdurchschnittliches Investmentjahr auf dem Düsseldorfer Gewerbeimmobilienmarkt zu notieren.

 

* Stadtgebiet Düsseldorf sowie Erkrath, Hilden, Ratingen und Neuss