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Pressemitteilung

Köln

Jones Lang LaSalle zum Kölner Bürovermietungs- und Investmentmarkt 2012: Nachhaltig durchschnittlich


Presseinformation inklusive Übersichtscharts [PDF]

 

Köln, 10. Januar 2013 - Nachhaltig durchschnittlich präsentiert sich der Bürovermietungs- und Investmentmarkt* in Deutschlands viertgrößter Stadt. „2012 war eine eher bescheidene Dynamik in der Rhein-Metropole zu registrieren. Und auch 2013 wird sich nicht wesentlich bewegter präsentieren“, so Thomas Borchert, Leiter Bürovermietung Jones Lang LaSalle Köln. „Unsere Prognose geht insofern von einem eher verhaltenenen Umsatzverlauf aus. Nachhaltigkeit ist Trumpf. Der Markt wird sich auf Vorjahresniveau einpendeln.“  Zu beobachten gewesen sei auch bereits 2012, dass konjunkturelle Unsicherheiten Entscheidungsprozesse verlängert haben, Mietverträge ausdauernder verhandelt wurden. Dazu komme in der Domstadt  ein eklatanter Mangel an Vorzeigeobjekten, die Nutzer begeistern und die Nachfrage ankurbeln könnten. Birgit Lenzen, Leiterin Büroinvestment Jones Lang LaSalle Köln, sieht das ähnlich für den Investmentmarkt. Allerdings schaut sie mit einem gewissen Optimismus auf das Jahr 2013: „Einige Überhangmandate aus 2012 könnten das Transaktionsvolumen höher ausfallen lassen.“ 

 
Krebsgang der Nutzer
 
Der Kölner Bürovermietungsmarkt war 2012 geprägt von eher gesundem Mittelmaß: Viele kleine Transaktionen, wenig große Deals. Das führte dann auch zu einem Umsatzvolumen, das mit  ca. 255.000 m² prozentual zweistellig hinter 2011 zurückblieb: - 23 % waren zu notieren, gegenüber dem 5-Jahresschnitt waren es lediglich - 4 %. Der langfristige Vergleich (2002-2011) zeigt sogar ein um  9 % höheres Volumen.  Einen Hinweis auf eine durchaus auch vorhandene Dynamik im  Markt der  Dom-Metropole liefert die Anzahl der Deals: über 420 und damit ein Plus von 14 % gegenüber dem Vorjahr – allerdings basierend eben ausschließlich auf einem Plus bei Anmietungseinheiten im dreistelligen Quadratmeter-Bereich. „Das ist durchaus beachtlich“, so Borchert, „zeigt sich auf Basis dieser Daten doch eine ausgeprägte Entscheidungsfreude kleinerer und mittelständischer Unternehmen, wenn es um Fragen des Umzugs in neue Flächen geht.“

Bemerkenswert im Jahresverlauf 2012 ist der sukzessive Rückgang der Umsatzvolumina, aber auch der Anzahl der Deals,  von Quartal zu Quartal – mit dem schwächsten Resultat in den letzten drei Monaten und gleichbedeutend auch mit dem niedrigsten Quartalsvolumen seit dem Frühjahr  2010. „Von Endspurt  zum Jahresausklang konnte auf dem Kölner Bürovermietungsmarkt keine Rede sein. Die Nutzer hatten ihre Umzugsenergie in den Vormonaten anscheinend bereits aufgebraucht“, so Borchert. Allerdings habe auch der Markt selbst, respektive das mangelhafte Angebot zum Krebsgang der Mieter beigetragen: „Die Nachfrage nach hochwertigen Flächen kann einfach nicht bedient werden. Viele leer stehende Büros verfügen ganz einfach nicht über den heute erforderlichen Ausstattungsstandard“, betont Borchert
 
 
Viele kleine Fische füllen den Korb…
 
Bei den Größenklassen dominierten die Anmietungen  unter 1.000 m².  88 % aller Abschlüsse mit einem Volumen von rund 133.000 m² und damit über die Hälfte des Gesamtvolumens entfallen auf diese Flächenkategorie.  2011 hatte demgegenüber mit zwei außergewöhnlich großen Deals gepunktet: 45.000 m² durch Rheinenergie und 38.000 m² durch Lanxess. Beide Anmietungen zusammen markierten 25 % des Umsatzvolumens. Borchert: „Deals vergleichbarer Art gab es 2012 überhaupt keine. Die größten Fische in der Immobilienhochburg am Rhein waren  drei 8.000er.“  Das waren Anmietungen von PSA Peugeot Citroen (8.500 m²) im Airport Businesspark Köln, 8.400 m² von der  Deutschen Sporthochschule Köln im Objekt Nawi-Medi sowie 8.100 m² durch  Pfeifer & Langen in der Aachener Straße. Im Ergebnis reichten die fünf größten Deals 2012 zusammen gerade mal eben an die Größenordnung von Lanxess heran. „Wie sich zeigt,  füllen allerdings auch viele kleine Fische den Korb“, so Borchert.
 
 
….am meisten in der City

Bei den Teilmärkten hatte die City erwartungsgemäß die Nase deutlich vorn. Hier findet sich das attraktivste Angebot, vor allem bei den kleinteiligen Flächen. Zu Buche schlugen 67.000 m² (26 % am Gesamtvolumen) vermieteter Flächen mit über 150 Deals (über ein Drittel der Gesamtanzahl). Volumenmäßig ist das jeweils doppelt so viel wie in den  folgenden beiden Teilmärkten Ehrenfeld/Braunsfeld und Ossendorf/Nippes. Noch deutlicher wird der Vergleich bei der Anzahl der Deals: 48  beim zweitplatzierten und 49 beim drittplatzierten Teilmarkt. Insgesamt kommen die drei umsatzstärksten Teilmärkte auf knapp über die Hälfte des Kölner Jahresvolumens und aller Mietvertragsabschlüsse.

 
…und durch unternehmensbezogene Dienstleister
 
Firmen aus der Branche der unternehmensbezogenen Dienstleister waren sowohl beim Umsatzvolumen als auch bei den abgeschlossenen Verträgen stärkste Nutzerklasse: mit rund 44.000 m² und über 110 Abschlüssen (mehr als doppelt so viel wie die zweitplatzierte Branche) setzten sie  deutlich Zeichen. Nutzer aus der Medien- und Verlagsbranche, der Industrie (von der  allerdings wie bereits erwähnt die zwei größten Fische ins Netz gingen) mit insgesamt jeweils rund 34.000 m² sowie Firmen aus dem Bereich Ausbildung/Gesundheit/Soziales komplettieren die Top 4, die zusammen auf fast 60 % des in Köln vermieteten Büroflächenvolumens kommen.

 
Fertigstellungen liegen immer noch deutlich unter 5-Jahresschnitt
 
Zwar wurden 2012 69 % mehr Flächen fertig gestellt als 2011. Das Volumen bewegt sich aber nach wie vor auf einem niedrigen Niveau und mit ca. 71.000 m²  deutlich unter dem 5-Jahresschnitt (- 33 %). Dem Markt standen davon nur 11.500 m² zur Verfügung.  59.500 m² waren entweder bereits vorvermietet oder werden eigengenutzt. Neben diesem sicherlich nicht ausreichenden  Angebot an erstklassigen Flächen hat auch die  Nettoabsorption, zwar rückläufig, aber immer noch im positiven Bereich,  für einen  leicht sinkenden Leerstand gesorgt - auf knapp unter 8 %. Tendenz für 2013 stabil  bis moderat fallend – nicht zuletzt vor dem Hintergrund einer eher asketisch anmutenden Fertigstellungspipeline (65.000 m²).   

 
Spitzenmiete weiter gestiegen
 
In Zeiten von Knappheit steigen die Preise. Diese Allerweltsweisheit gilt auch für einen Markt, der keine herausragende Performance gezeigt hat, aber eben in einem speziellen Segment  wenig  von dem bieten kann, was bestimmte Nutzer suchen: Topflächen an Topadressen.  „Bei 22 Euro liegt mittlerweile die Spitzenmiete, ein Plus von 2 % gegenüber dem Vorjahr. Und  im Einzelfall gab es sogar Nutzer, die bereit waren, für ihre Flächen mehr zu zahlen“, so Borchert. 2013 werde allerdings keine weitere Zunahme erwartet. Da werde dann eher wieder an den Invcentives gedreht, in Form etwa von mietfreien Zeiten, Zuschüssen zu Umzügen oder Umbaumaßnahmen. Im Primesegment (beste Lage und Qualität) bewegen sich solche Incentives bei einem 5-Jahresmietvertrag zwischen 3 bis 5 %. An anderen Standorten und in Objekten mit durchschnittlicher Ausstattung  können sie zwischen 6 % und 10 % ausmachen.  
 
Gegenüber der Spitzenmiete ist die Durchschnittsmiete im Jahresverlauf um 15 % auf 11,24 Euro gesunken:  Der Grund für den Rückgang: eine Großanmietung 2011 im hochpreisigen Segment, die den Wert damals in die Höhe getrieben hatte. 

„Alles in allem haben wir gut daran getan, das Ergebnis des letzten Jahres als das zu betrachten, was es war: ein Allzeithoch. Ungewöhnlich. Nicht nachhaltig marktcharakteristisch. 2012 sind wir  wieder auf Durchschnittsniveau angekommen“, so der Vermietungsexperte.

  
Ebbe rheinabwärts – mit einem gewissen Optimismus ins Investmentjahr 2013

2012 war rheinabwärts investmentseitig Ebbe angesagt. Die beiden Schwesterstädte Düsseldorf und Köln demonstrierten diesbezüglich Einigkeit in der Kategorie „Bescheidenheit“: Beide Städte blieben unter den Transaktionsvolumina des Vorjahres – im Gegensatz zu allen anderen Immobilienhochburgen Deutschlands. Im direkten Vergleich untereinander allerdings landete die Domstadt (2012: 830 Mio. Euro)  einen Punktsieg. Sie übertraf  die Landeshauptstadt um fast 100 Mio. Euro (2012: 740 Mio. Euro). Und auch beim  Blick auf die 1- und 5-Jahresentwicklung waren mit einem Minus von 3 bzw. 21 % deutlich geringere  Einbußen für  Köln  zu notieren. In Düsseldorf lag der Rückgang bei - 23 % bzw.- 40 %. Birgit Lenzen: „Core-Produkte sind im derzeitigen Marktumfeld nun mal zuvörderst im Visier der Anleger. Das gilt nicht nur für die Domstadt.“ Auf einem recht kleinen Markt wie Köln sei die Auswahl an sich schon erschwert. Der Wettbewerb um solche Immobilien sei hoch, das Angebot  limitiert. „Wer bereits Eigentümer ist, sondiert bei einem Verkauf genau, der Preis muss stimmen.“ Es sei zu beobachten, dass der eine oder andere potentielle Käufer bei der Suche nach Objekten seine Anlagekriterien aufweicht. Leerstände würden letztlich aber nur in Top-Lagen akzeptiert. Objekte in B-Lagen, bei denen die Mietvertragslaufzeiten lange genug laufen, und das heißt mindestens 10 Jahre,  haben demgegenüber bereits Abnehmer gefunden, etwa beim Verkauf der Rewe Zentrale in Ehrenfeld an die Deutsche Immobilien Chancen (DIC Asset). 
Dem Vermietungsmarkt diametral entgegengesetzt entwickelte sich investmentseitig der Jahresverlauf von Quartal zu Quartal mit jeweils höheren Volumina. Dementsprechend war auch die zweite Jahreshälfte 2012  deutlich stärker (+ 37%),  damit im Gleichschritt mit allen anderen Immobilienhochburgen Deutschlands, die durch die Bank von Juli bis Dezember  zulegen konnten. Über alle sieben Städte hinweg (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) hat sich  das Volumen in der zweiten Jahreshälfte gegenüber den ersten sechs Monaten sogar  fast verdoppelt (93 %). „Das war in 2012 ein ganz klarer Trend: Die Verhandlungen gingen teilweise bis weit in die letzten beiden Monate oder sogar bis knapp vor Torschluss“, so Lenzen. Und weiter: „Köln gehört zu den Märkten, die aus dem zweiten Halbjahr 2012 beträchtliche Überhangmandate in einer dreistelligen Größenordnung ins neue Jahr mitnehmen. Das ist schon einmal eine solide Ausgangsgröße für das Investment-Gesamtjahr 2013. Ein  Transaktionsergebnis auf dem Niveau des 5-Jahresdurchschnitts wird es freilich nicht geben – die 1 Mrd. Euro-Marke bleibt unangetastet, eher bewegen wir uns in einer Größenordnung zwischen  850 und 900 Mio. Euro.
 
 
Keine Transaktion im dreistelligen Bereich - ausländische Investoren leicht über ihrem 5-Jahresschnitt
 
Im Blick auf die Anzahl der Transaktionen schneidet Köln deutlich besser ab als im Vorjahr: über 50 Transaktionen sind gleichbedeutend einem Zuwachs von  40 %.  Aber: Im Gegensatz zu den Jahren 2006, 2009 und 2011 mit big shots zwischen 125 und 200 Mio. Euro waren 2012  keine Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich zu verzeichnen. Während die Top 5 im Vorjahr knapp 490 Mio. Euro und damit 57 % des Transaktionsvolumens ausmachten, sind es 2012  lediglich ca. 285 Mio. Euro und damit nur 34 %.  Alle Top 1-5 Transaktionen waren kleiner als die entsprechenden Platzhalter im Vorjahr. „Durchaus vergleichbar dem Vermietungsmarkt präsentiert sich auch investmentseitig die Dynamik im kleinvolumigen Bereich. Unter 20 Mio. Euro haben die  Investments deutlich zugelegt, sie kommen auf ein Gesamtvolumen von nicht ganz  300. Mio. Euro. Dazu beigetragen haben u.a. verstärkte Aktivitäten  durch private Investoren“, so Lenzen.  Vor diesem Hintergrund ist es nicht überraschend, dass sich die durchschnittliche Transaktionsgröße reduziert hat und zwar deutlich um 30 % auf ca. 16 Mio. Euro. Unter den BIG 7 markiert Köln das Schlusslicht in der Kette. 
 
Das ausländische Engagement hat sich gegenüber dem Vorjahr fast halbiert. Der Anteil am Gesamtvolumen, letztes Jahr mit 43 % noch einer der höchsten unter den BIG 7, bewegte sich 2012 bei 23 %, entsprechend deutlich unter 200  Mio. Euro - dies,  obwohl Investoren aus USA, Dänemark oder Österreich 2012 immerhin an drei der Top 5 Transaktionen beteiligt waren. „Die Tatsache, dass ihr durchschnittlicher Kapitaleinsatz in Kölner Gewebeimmobilien während der letzten fünf Jahre, wenn auch nur leicht, übertroffen wurde, zeigt das nachhaltige Interesse und die  kontinuierlich auf einem bestimmten Niveau vorhandene Präsenz ausländischer Anleger. Je nach Angebot kann das auch mal in die Höhe schnellen“, kommentiert Lenzen.
 
Bemerkenswert im Vergleich mit den übrigen deutschen Städten war  in Köln 2012  der Anteil der Lager- und Logistikimmobilien am Transaktionsvolumen: wie in keinem anderen Markt bewegt er sich im zweistelligen Bereich (13 %), entsprechend über 100 Mio. Euro. Dafür verantwortlich ist vor allem die Veräußerung von zwei Logistikzentren mit jeweils über 30 Mio. Euro. Lenzen: „Ein derart hoher Anteil von Logistikflächen ist schon untypisch für den Kölner Markt. Allerdings befindet er sich mit dieser Entwicklung in guter Gesellschaft. Wie seit 2008 nicht mehr, wurde in den BIG 7 2012 in diese Assetklasse investiert.“ Und auch deutlich über seinem 5-Jahresschnitt bewegt sich das Transaktionsvolumen für gemischt genutzte Objekte (Büro- und Wohnimmobilien. Fast 160 Mio. Euro stehen 18 Mio. Euro (durchschnittlich zwischen 2007 und 2011) gegenüber.  Fraglos aber: die Büroimmobilie bleibt  Anlegers favorisiertes Anlageprodukt. Mit einem Anteil von 45 % (und damit  über 370 Mio. Euro) rangiert sie vor den Investments in  Einzelhandelsimmobilien (18%), die gleichwohl mit zwei Transaktionen unter den Top 5 zu finden sind. 
 
Der Blick auf die Investorenlandschaft zeigt drei Auffälligkeiten für 2012: die geschlossenen Fonds tauchen in der Käufer-Statistik der TOP 6 nicht mehr auf, dafür aber die  Öffentliche Verwaltung und  private Investoren. „Die privaten Investoren kompensieren annähernd das, was die großen Akteure haben vermissen lassen“, so Lenzen. Die bereits im vergangenen Jahr auf Platz 1 und 2 stehenden Asset/Fonds Manager, mit 2012  nur noch knapp 200 Mio. Euro (2011: 420 Mio. Euro) und die Entwickler tauschten die Plätze: für letztere wurden knapp 200 Mio. Euro (2011: 111 Mio. Euro) registriert. Dies zeige, dass Entwickler die derzeitige Produktknappheit insbesondere an Core Produkt als Chance erkannt haben und am Standort Köln stark investieren.  
 
So deutlich wie 2012 dominierte keine Verkäufergruppe die Statistik: Asset/Fonds Manager reduzierten ihren Bestand per Saldo um 270 Mio. Euro.

 
Köln mit Abstand günstigster Investmentmarkt
 
Mit 5,20 % hat  Köln die höchste Spitzenrendite im Vergleich der deutschen Immobilienhochburgen, bietet damit vergleichsweise günstigere Investmentmöglichkeiten. „Zu einer leichten Reduzierung der Spitzenrendite  könnte es kommen, wenn die Risikoneigung einiger potentieller Investoren wieder schneller nachlasse als gedacht und der Kreis der core fokussierten Anleger sich noch stärker ausweitet“, so Lenzen. Zu teuer sei der Standort Köln auf jeden Fall nicht.
In B-Lagen oder für Objekte mit kürzeren Mietvertragsrestlaufzeiten oder niedrigerer Ausstattungsqualität bewegen sich die Anfangsrenditen für Büroobjekte bei 5,90 %. Der Abstand zur Spitzenrendite beträgt weiter  70 Basispunkte. Geschäftshäuser in Top-Einzelhandelslagen liegen ebenfalls stabil bei 4,15 %. 
 
„Am  Mangel an Core-Produkten wird sich auch 2013 nichts ändern. Die wenigen  neuen Projekte, die kommen werden, sind ein Tropfen auf den heißen Stein“, so Lenzen. Und weiter: „Entspannen wird sich die Situation voraussichtlich frühestens  2014, wenn weitere Developments ihre Investment-Reife erreicht haben.“ Insgesamt  werde es  für Investoren sicherlich ein hartes Stück Arbeit  im Wettbewerb um die wenigen Core-Produkte oder bei der Entscheidung, mehr Risiko zu wagen.“

 
* Stadtgebiet Köln