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Pressemitteilung

Berlin

Jones Lang LaSalle zum Berliner Gewerbeimmobilienmarkt: Investment-  und Vermietungsfeuerwerk in der Spree-Metropole 2012


Presseinformation inklusive Übersichtscharts [PDF]

 

Berlin, 15. Januar 2013 - Das Mega-Feuerwerk am Brandenburger Tor zum Jahreswechsel kann durchaus als Symbol für das gesamte Immobilienjahr 2012 in der deutschen Hauptstadt gelesen werden. Sowohl in punkto Investments als auch vermietungsseitig wurden die Erwartungen hinsichtlich der Entwicklung des gewerblichen Immobilienmarkts in der Spree-Metropole deutlich übertroffen.

 
2012 treiben die großen Deals den Vermietungsmarkt zum zweitbesten Umsatzergebnis der letzten 10 Jahre  
  
Drei Merkmale kennzeichnen den gewerblichen Immobilienmarkt in Berlin nach Einschätzung von Jan Hübler, Senior Executive Tenant Representation Berlin: „Ein stimmiges gesamtwirtschaftliches  Umfeld sowie eine erfolgsträchtige Mischung aus verlässlicher Stetigkeit vonseiten der unternehmensbezogenen Dienstleister, der öffentlichen Hand und regierungsnahen Einrichtungen, zusammen mit der überschwänglichen Dynamik von internetbasierten Handelsplattformen. Diese Kombination hat dafür gesorgt, dass in 2012 das bereits hervorragende Ergebnis des Vorjahres noch einmal erreicht werden konnte, statistisch sogar mit einem Plus von 0,3 % als zweitbestes Umsatzjahr der letzten zehn Jahre notiert. Mit rund 544.000 m² ist sowohl der 5- (+ 12 %) als auch der 10-Jahresschnitt (+ 18 %) übertroffen. Der gleichzeitig leichte Rückgang bei der Anzahl der  Deals gegenüber dem Vorjahr  wurde mehr als ausgeglichen durch die deutlich höhere Abschlusstätigkeit bei großflächigen Anmietungen, die die durchschnittliche Dealgröße auf 1.204 m² anwachsen lies. In der Langzeitstatistik seit 2002 gab es bis 2011 noch nie mehr als sieben Deals  über 10.000 m² pro Jahr, 2012 waren es immerhin 10 zwischen 10.000 und bis fast 30.000 m². Allein damit waren 170.000 m² Fläche belegt, 30 % des Gesamtumsatzes (2011: 74.000 m², entsprechend 14 %). Hübler: „Dieser Lauf in 2012 war schon bemerkenswert. Und an Ausdauer hat es auch nicht gefehlt: alle vier Quartale lagen über 120.000 m², da gab es keinen Durchhänger, am Ende waren es allein noch einmal drei solche big shots, die über die Bühne gingen“. Die Nutzer hätten sich wenig beindruckt gezeigt von den wirtschaftlichen Turbulenzen auf europäischer Ebene. Ob das auch für 2013 noch gilt, ist fraglich. Hübler: „Wir gehen derzeit bei der Einschätzung des Flächenumsatzes für 2013 eher von einem Rückgang aus und erwarten ein Umsatzvolumen von unter 500.000 m². Das wäre ein Ergebnis  immer noch über dem langfristigen Mittel.“

 
...vor allem durch drei Branchen 

 
Als umsatzstärkste Branche erwies sich im vergangenen Jahr der Handel, der seinen Flächenumsatz gegenüber 2011 vervierfacht hat. Dabei waren es vor allem internetbasierte Handelsplattformen, wie beispielsweise Zalando, die allein fast 70.000 m² an drei Standorten anmieteten. Nicht die Anzahl der Abschlüsse, sondern die Größe waren bei dieser Branche ausschlaggebend für den Umsatz von ca. 87.000 m² (drei unter den Top 10). Noch drastischer ist das Verhältnis von Anzahl und Volumen im Bereich Öffentliche Verwaltung: Die kamen mit weniger als 10 Anmietungen auf ca. 78.000 m² und damit Platz 3 in der Statistik. Darunter waren neben weiteren drei der Top 10 auch der größte Deal in 2012 mit rund 29.000 m² durch das Bundesministerium für Bildung und Forschung. Davor rangieren die unternehmensbezogenen Dienstleister, die im Jahresvergleich 2012 zwar etwa 10 % weniger Fläche anmieteten (etwas über 80.000 m²), aber mit über 100 Mietvertragsabschlüssen wie immer als stärkste Nutzergruppe auftrat. Die Unternehmensberatung PwC markierte dabei die drittgrößte Anmietung. Zusammen kommen die genannten drei Branchen auf einen Umsatz von ca. 245.000 m² und damit 45 % des Gesamtumsatzes.  Hübler: „Die Gründe für das weiterhin starke Abschlussvolumen liegen klar auf der Hand: neben der kontinuierlichen Nachfrage der öffentlichen Hand, sind es die  Expansion im Bereich der internetbasierten Handelsplattformen und  eine sich über die Maßen entwickelnde und in Deutschland führende Start-up-Szene.“

 
… in den beiden innerstädtischen Lagen
 
Traditionell sind die beiden innerstädtischen Lagen innerhalb des S-Bahnrings „West“ und „Ost“  die gefragtesten Standorte. Auch neun der 10 big shots fanden hier statt. Dabei hält die Dominanz der östlichen Innenstadt mit fast 40 % (knapp mehr als 200.000 m²) des Gesamtvermietungsvolumens an. Die schon länger „gefühlte“ Renaissance der City West wird auch bei den Flächenumsätzen deutlich. So legte der Teilmarkt „Innerstädtisch West“ um knapp 25 % auf rund 150.000 m² zu. 
 
Die drei Berliner 1A-Teilmärkte mit insgesamt ca. 85.000 m² zeigten eine sehr unterschiedliche Entwicklung: während Mitte 1A trotz kontinuierlicher Vermietungen, jedoch wegen fehlenden Neubauvolumens und einer sich deswegen abzeichnenden Flächenknappheit  für Großnutzer einen zweistelligen Umsatzrückgang  zu verzeichnen hatte (auf knapp 40.000 m²), konnte in Charlottenburg 1A u.a. durch zwei neue nachfragegerechte Gebäude - der Sanierung des Cumberland Hauses sowie dem Neubau des Ku`damm Nr. 195 für einen leicht höheren Umsatz gesorgt werden (ca. 25.000 m²). Die Flächen in beiden Objekten wurden bereits vor Fertigstellung zu einem Großteil vermietet. Ebenfalls über 20.000 m² bewegte sich das Umsatzvolumen im Areal Potsdamer/Leipziger Platz.

 
Leichter Anstieg der Mieten durch weiteren Rückgang verfügbarer Flächen 
 
Dem Berliner Vermietungsmarkt standen Ende 2012 von den insgesamt fertig gestellten rund 110.000 m² (2011: 124.000 m²) nur noch ca. 13.000 m² zur Verfügung, die Vermietungsquote lag also bei 90 %. 2013 wird sich die Fertigstellungspipeline im Bereich des langjährigen Durchschnitts von 148.000 m² bewegen (höchstes Volumen 2004: mit 253.000 m²). Größtes privatwirtschaftliches  Projekt wird mit rund 26.000 m² im laufenden Jahr die Fertigstellung der Mercedes-Benz-Vertriebszentrale an der Media-Spree sein.
 
Dass die Leerstandsquote vor dem Hintergrund eines moderaten Fertigstellungs - und einem hohen Umsatzvolumen nicht unter die 8,5 % aus dem Vorjahr gesunken ist, hängt mit der deutlich rückläufigen Nettoabsorption zusammen. Die beträgt nämlich nur ein Viertel des Wertes von 2011 (ca. 208.000 m²), dem höchsten Volumen in den letzten zehn Jahren. „Hier spielt eine nicht zu unterschätzende Rolle, dass in manchen Unternehmen eher eine Effizienzsteigerung in den vorhandenen Flächen realisiert wurde als ein Umzug in ein anderes Objekt“, so Hübler.
Am stärksten den Leerstand abbauen konnten in den letzten Jahren die drei 1 A- Märkte (-32 %), überproportional dabei Mitte 1A mit einem Rückgang von 40 %, stärker noch Charlottenburg 1 A mit 52 %. 
 
Für die Berliner Spitzenmiete, die in den 1A-Märkten erzielt wird, wurde im Jahresverlauf eine weitere leichte Zunahme registriert. Sie lag Ende 2012 bei 22 Euro/m²/Monat und damit 0,50 Euro höher als Ende 2011. Während die meisten Abschlüsse in der Regel  in der Preisklasse zwischen 10,00 und 15,00 Euro/m²/Monat  liegen, wurden gegenüber dem Vorjahr bei deutlich mehr Verträgen Mieten im hochpreisigen Segment ab 20 Euro beobachtet. Einem deutlichen Plus von 17% in den 1 A-Märkten steht eine nur leichte Zunahme der gewichteten Durchschnittsmiete im Gesamtmarkt (+2 %) auf 12,70 Euro gegenüber. Incentives sind für den Gesamtmarkt mit durchschnittlichen 8 % insgesamt stabil geblieben. Hübler: „Bei der Spitzenmiete wird sich 2013 nichts ändern. Allerdings dürfte sich die Schere zwischen der Durchschnittsmiete für den Gesamtmarkt und denen in den 1A-Teilmärkten weiter erhöhen.
 
„Insgesamt darf für 2013 von einer sehr aktiven Nachfrage nach attraktiven, mitarbeiterfreundlichen und verkehrstechnisch hervorragend angebundenen Büroflächen aus allen Branchen ausgegangen werden,  Investoren aber mehr denn je gefordert sind, diese auch zu schaffen“, so Hübler.

 
Der Investment-Boom ist in der Hauptstadt angekommen

Berlin hat sich 2012 als einer der aktivsten deutschen Investment-Märkte präsentiert. Letztlich führten die  starke Nachfrage und das entsprechende Angebot  2012 zum höchsten Transaktionsvolumen unter den deutschen BIG 7 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart). Mit 3,95 Mrd. Euro machte die Hauptstadt vom letztjährigen Platz 3 einen Sprung an die Spitze und toppte München knapp, Frankfurt deutlich. „Fast wäre das Rekordjahr 2007, vor einem Jahr für unmöglich gehalten, zielgenau getroffen worden. Bereits Ende Oktober konnten wir von einem guten Investmentjahr ausgehen. Dass dann aber die Böller bereits vor dem 31. Dezember gezündet wurden, versetzte die Immobilienszene  unabhängig vom millionenfachen Kollektivrausch am Brandenburger Tor in Silvesterlaune“, so Alexander Kropf, Leiter Büroinvestment Jones Lang LaSalle Berlin. Es waren aber nicht nur die big shots wie KaDeWe, TLG, Neues Kranzler Eck, Quartier 207, die für diese außergewöhnliche Dynamik gesorgt haben, auch die Anzahl der Transaktionen übertraf mit deutlich über 100 alles in den letzten Jahren Registrierte. Das hängt  a u c h zusammen mit dem Fakt, dass in den drei genannten überregionalen Portfolien Immobilien aus Berlin in bedeutendem Umfang enthalten waren. Nicht zuletzt damit hatte sich die Anzahl der Transaktionen im zweiten Halbjahr nahezu verdoppelt und alle anderen deutschen Immobilienhochburgen hinter sich gelassen. 
 
 
Weitere Fakten im Überblick:
 
  • 1-, 5- und 10 Jahresschnitt beim Transaktionsvolumen wurden um 88 %, 89% und 121 % getoppt.
     
  • Noch nie gab es acht Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich mit zusammen 1,68 Mrd. Euro, entsprechend einem Anteil von 43% am Gesamtvolumen.
     
  • Die drei größten Transaktionen wurden von ausländischen Investoren getätigt. 
     
  • Auch bei den Transaktionen zwischen 50 und 100 Mio. Euro gab es ein überdurchschnittliches  Ergebnis: 10 Kaufaktivitäten kommen auf einen Anteil am Gesamtvolumen von 16%.
     
  • Die  meisten Transaktionen fanden im Bürobereich statt – die größten im Einzelhandelsbereich.

     
Ausländische Investoren bauen ihren immobilen Anlagebestand auf
 
In Berlin haben ausländische Anleger  das meiste Geld investiert. Nach Frankfurt zeigt sich in der   Hauptstadt der höchste Anteil am jeweiligen Gesamttransaktionsvolumen. Beide Städte lagen deutlich über dem bundesweiten Schnitt von 42 %. „Das ist eine seit Jahren zu beobachtende Entwicklung“, betont Kropf . Der 5-Jahresschnitt notiert bei 51 % vom Transaktionsvolumen. „2012 sind es fast 60 %, entsprechend  über 2,3 Mrd. Euro, die  auf das Konto ausländischer Kapitalgeber gehen, darunter Privatinvestoren aus Italien, Österreich, Frankreich, Norwegen oder  dem Nahen Osten“, so Kropf.  Bemerkenswert auch: In Berlin haben die ausländischen Investoren ihren immobilen Anlagebestand aufgebaut, d.h. es wurde mehr ge- als verkauft. Nur  die Mainmetropole konnte da noch mithalten.  Die zirkuläre Dynamik habe dabei einige höchst plausible und nachvollziehbare Komponenten: „die Bestandsflächen verknappen, die Mieten steigen und damit auch die Attraktivität der Investment-Standorte und Objekte in der Spree-Metropole“, so der Investmentexperte. 

 
…Core-Core-Core und dann erst mal nichts – 2013 ein Problem
 
Im Core-Bereich habe der  Markt schon seit längerer Zeit Engpässe. Mehr Kapital als Produkt sei vorhanden mit der Folge, dass die Renditen weiter gesunken seien. Bei der Assetklasse Büro auf 4,80 %, dem niedrigsten Wert seit Mitte 2007, für Geschäftshäuser in Top-Einzelhandelslagen auf 4,40 %. „Der  in allen Städten zu notierende Fokus auf Core-Immobilien hängt nicht zuletzt mit den anhaltend niedrigen Renditen bei Staatsanleihen zusammen, die eigenkapitalstarke Investoren aus dem In- und Ausland motiviert, den Anteil von Immobilien als risikoarme Assetklasse in ihrem Anlageportfolio auszubauen“, so Kropf. Resultierend aus dem Mangel an Möglichkeiten weichen solche Anleger auf Core+ Objekte aus, so zum Beispiel beim Kauf des Quartiers 207.  Andere Investoren gehen sogar noch weiter und nehmen  Value Add und opportunistische Produkte ins Visier: „Objekte mit Asset Management-Bedarf sind zunehmend gefragt“, so Kropf.  Allerdings: die Finanzierungsscheu der Banken vor solchen, wegen ihres Leerstands und kürzeren  Mietvertragslaufzeiten, riskanteren Investments sorgt nach wie vor für weniger  Dynamik in diesem Segment. Der Blickwinkel  müsste sich bei allen Beteiligten erweitern bzw. die starke Konzentration auf Core-Immobilien aufgeweicht werden. „Der Flaschenhals in 2013 wird denn auch nicht der Investitionswille der Investoren sein, sondern die dazu notwendige immobile Produktbeschaffung  sowie Finanzierungszusagen für Neugeschäfte und vor allem für Prolongationen“, so Kropf.

 
Ein Blick auf die Zusammensetzung der am Markt 2012 aktiven Player weist die Asset/Fonds Manager (über 1 Mrd. Euro) und die Gruppe der Banken/Versicherungen/Pensions-und Staatsfonds (rund 800 Mio. Euro) als die mit Abstand  kapitalintensivsten Player aus, gegenüber dem Vorjahr nur die Plätze tauschend. Zusammen sorgen sie für  knapp 50 % am Transaktionsvolumen. Im 5-Jahresschnitt unterdurchschnittlich agieren die Offenen Publikumsfonds, die nur noch auf einen Anteil von 6 % kommen. Kropf: „Wir werden  diese Anlegergruppe  in den nächsten Jahren hauptsächlich auf Verkäuferseite sehen.“
 
In keinem der anderen BIG 7 Märkte wurde 2012 mehr in die Assetklasse Einzelhandelsimmobilien investiert als in Berlin. Über 1 Mrd. Euro, entsprechend einem Anteil von 30 % und damit  deutlich über dem  Anteil der anderen Städte (21 %)  toppen den  5-Jahressschnitt dieser Assetklasse in der  Hauptstadt (rund 600 Mio. Euro) in bemerkenswerter Weise. Allerdings ist das nicht als Schwäche der Büroimmobilie zu interpretieren, sondern zu einem großen Teil der außergewöhnlichen und prominenten Retail-Transaktionen in 2012 geschuldet. „Wir sind auch für 2013 überzeugt, dass die Nachfrage nach Top-Einzelhandelsobjekten in Berlin ungebrochen hoch ist. Nachdem 2012 aber KaDeWe, Karstadt am Kudamm, Neues Kranzler Eck und die Galerie Lafayette alle bereits verkauft worden sind, wird es schwierig solche Volumen noch zu finden“, so Kropf.
 
Berlin - wenig überraschend – ist auf jeden Fall ein Top Hotel-Investmentstandort unter den deutschen Immobilienhochburgen. Hier wurden nicht nur die meisten Hoteltransaktionen realisiert, sondern auch der im dreistelligen Millionenbereich größte Hotelverkauf an einen Investor aus Katar. Insgesamt lag das Hotelvolumen bei rund 434 Mio. Euro. 
 
„Deutschland im Allgemeinen und Berlin im Besonderen signalisieren in der Staatsschulden- und Eurokrise nach wie vor Sicherheit. Es kommt den Investoren darauf an, ihr Geld einerseits sicher anzulegen und andererseits damit auch nachhaltig Erträge zu generieren“, unterstreicht Kropf. Dass auf dem Markt 2013 ähnliche investive Höhen erreicht werden, sei nicht ganz unwahrscheinlich. Es gäbe schon markante Objekte, beispielsweise den SEB Teil am Potsdamer Platz, die dafür sorgen könnten. „Wir werden sicherlich mehr Produkt im laufenden Jahr auf dem Markt sehen. Viele Bestandshalter werden versuchen, die aktuell gute Stimmung zu nutzen, um Immobilien zu Höchstpreisen zu verkaufen. Der 5-Jahresschnitt dürfte auf jeden Fall die untere Marke auf dem Berliner Investmentmarkt sein“, so der Investmentexperte.

 


* Berliner Stadtgebiet