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Pressemitteilung

Frankfurt

Hotelinvestmentmarkt Deutschland - Fulminanter Jahresabschluss 2012


 

Pressinformation inklusive Chart [PDF]

  

Frankfurt, 17. Januar 2013 - Das Hoteltransaktionsvolumen* in Deutschland lag 2012 bei rund 1,2 Mrd. Euro. Damit wurde der Vorjahreswert (950 Mio. Euro) um 26%, der 10-Jahresdurchschnitt (2002 - 2011: rund 1 Mrd. Euro) um 20 % überschritten. Mit rund 630 Mio. Euro generierte allein das vierte Quartal über die Hälfte (53 %) des investierten Kapitals. „Der fulminante Jahresabschluss hat die Erwartungen bei weitem übertroffen. Zu diesem Ergebnis beigetragen haben ein gutes Hotelangebot im Markt sowie der Anlagedruck unterschiedlichster Käufergruppen“, so Ursula Kriegl, Leiterin Jones Lang LaSalle Hotels & Hospitality Group Deutschland.

 
Einzeltransaktionen stehen weiter stark im Fokus
 
35 Einzeltransaktionen (2011: 25) summierten sich 2012 auf 1,0 Mrd. Euro, damit wurden über 80 % des gesamten Transaktionsvolumens durch Einzelverkäufe erzielt. Das Vorjahresergebnis (800 Mio. Euro) wurde um ein Viertel übertroffen. 
 
Den größten Einzeldeal 2012 markierte der Verkauf des Maritim Hotel in Berlin mit 505 Zimmern durch die SEB Asset Management (SEB ImmoInvest) an eine Tochtergesellschaft der Al Faisal Holding aus Katar, bei dem Jones Lang LaSalle beratend tätig war. Zusammen mit einem weiteren 100-Millionen-Euro-Deal in Berlin sorgte diese Transaktion dafür, dass der durchschnittliche Kaufpreis pro Zimmer in 2012 zugelegt hat: von rund 135.000 Euro auf etwa 145.000 Euro, ein Plus von ca. 7%. „Investitionen auch in großvolumige Objekte - gerade vonseiten ausländischer Investoren - dokumentieren auch im Hotelbereich das Vertrauen in den Standort Deutschland“, so Kriegl

  
Hotel-Portfoliotransaktionen bleiben 2012 trotz Anstiegs Mangelware
 
Insgesamt wurden 2012, allesamt in der ersten Jahreshälfte, fünf Hotels in zwei reinen Hotelportfolien mit einem Volumen von rund 85 Mio. Euro gehandelt (2011: ein Portfolio mit insgesamt zwei Hotels, 25 Mio. Euro). Trotz des Anstiegs bewegt sich das Hotelportfolio-Transaktionsvolumen – auch im langfristigen Vergleich - auf sehr niedrigem Niveau. Neben dem Erwerb der drei Penta Hotels in Eisenach (138 Zimmer), Kassel (137 Zimmer) und Braunschweig (139 Zimmer) durch die HPI Germany Hotelbesitz GmbH hat das britische Private-Equity Unternehmen Azure Properties die beiden Intercontinental Hotels Group (IHG) Häuser am Alexanderplatz in Berlin (Holiday Inn und Indigo) an Invesco Real Estate (ebenfalls Großbritannien) für dessen Hotel Real Estate Fund II FCP veräußert. 
   
Im Markt seien nach wie vor größere Portfolien wie beispielsweise das QMH-Portfolio (20 Hotels in Deutschland), das SITQ-Portfolio Europa (11 von 18 Hotels in Deutschland) oder das Kempinski-Portfolio (vier Hotels in Deutschland). „Die Finanzierungsbeschaffung gerade bei größeren und komplexeren Verkäufen nimmt nach wie vor umfängliche Prüfungszeiträume in Anspruch und erschwert eine Umsetzung der Transaktionen“ so Kriegl. Und weiter: „Das Transaktionsvolumen im Portfoliobereich dürfte 2013 insgesamt weiter ansteigen.“
 
Bemerkenswert ist die Tatsache, dass zudem immerhin fünf Objekte mit einem Gesamtwert von rund 122 Mio. Euro und damit 10 % des Gesamttransaktionsvolumens im Rahmen von mischgenutzten Portfoliotransaktionen den Besitzer wechselten. So gingen das Steigenberger Hotel de Saxe in Dresden (178 Zimmer), das Ramada Hotel Berlin (337 Zimmer) und das H2 Hotel Berlin (288 Zimmer) bei der Veräußerung der TLG Immobilien GmbH an den amerikanischen Private-Equity Fund Lone Star. Darüber hinaus wurden das Lindner Hotel im Neues Kranzlereck am Ku’damm in Berlin (146 Zimmer) und das Ameron Hotel Die Welle in Frankfurt am Main (36 Zimmer) im Paket von der Royal Bank of Scotland an die Axa Real Estate und den norwegischen Staatsfonds NBIM verkauft – Jones Lang LaSalle hat hier auf Verkäuferseite beratend unterstützt.

 
Deutschland verstärkt im Visier ausländischer Investoren
 
Für rund 955 Mio. Euro (knapp 80% des Transaktionsvolumens) kauften ausländische Investoren 30 der insgesamt 45 gehandelten Hotelimmobilien ab 5 Mio. Euro. 2011 lag der Anteil am Transaktionsvolumen noch bei 61 %.
Ausländische Käufergruppen traten wie auch schon im Vorjahr stärker diversifiziert als deutsche Akteure in Erscheinung: der Löwenanteil ihrer Transaktionen wurde mit zusammen 53 % durch institutionelle und Private-Equity-Gesellschaften getätigt, darüber hinaus waren vermögende Privatpersonen und Hotelgesellschaften aktiv. Unter den deutschen Investoren dominierten einmal mehr institutionelle Anleger und vermögende Privatpersonen mit zusammen gerechnet 82 %. 

 
Deutsche Metropolen gefragt
 
In der deutschen Hauptstadt wurden 2012 mit elf Hotelverkäufen fast ein Viertel aller Deals registriert (zwei davon im Rahmen einer Portfoliotransaktion). Auch Frankfurt (sieben Transaktionen) und Hamburg (sechs Transaktionen) zogen das Interesse nationaler und internationaler Anleger an:
 
  • Nach kurzer Haltedauer und noch vor der offiziellen Inbetriebnahme hat das Schweizer Emissionshaus Acron AG Anteile des Steigenberger Hotel Airport Berlin (322 Zimmer) an einen portugiesischen Privatinvestor veräußert.
     
  • In Hamburg wechselte das Barceló Hotel seinen Besitzer. Die Union Investment hat das 193-Zimmer-Haus in der Ferdinandstraße direkt vom Betreiber für den Offenen Immobilienfonds UniImmo:Deutschland erworben.
  • Der britische Investor Internos Real Estate kaufte u.a. in Frankfurt das Lindner Congress Hotel Frankfurt-Höchst. Verkäufer war die Düsseldorfer Lindner Gruppe zusammen mit einem deutschen Privatinvestor.

     

„In Deutschland dominieren weiterhin Hoteltransaktionen, die auf Basis von Pachtverträgen geschlossen werden“, so Kriegl. Damit setzten insbesondere institutionelle Investoren und vermögende Privatpersonen auf die vermeintlich sichere Anlagevariante im Vergleich zu Transaktionen, die mit einem Managementvertrag getätigt werden. Kriegl weiter: „Besonders vor dem Hintergrund erschwerter Finanzierungsbedingungen ist der Pachtvertrag von Investoren bevorzugt, da sie für die Finanzinstitute in Verbindung mit bonitätsstarken Betreibern  eine höhere Absicherung versprechen. Private-Equity-Gesellschaften hingegen suchen mit Eigennutzer-Strukturen den etwas opportunistischeren Ansatz, indem sie Hotelimmobilien betreiberfrei erwerben und sie renovieren, repositionieren und gegebenenfalls mit einer (neuen) Marke versehen.“ 
 
„Wir gehen davon aus, dass Anleger auch 2013 sichere Sachwerte bevorzugen und sind daher für den deutschen Hotelinvestmentmarkt optimistisch“, so Kriegl. Die in- und ausländische Investorenlandschaft bleibe differenziert, Core-Immobilien und Budget-Hotels in Kernmärkten und an Sekundärstandorten sowie Trophy-Immobilien - vornehmlich in den Kernmärkten - sind gefragt. „Eine solide wirtschaftliche und politische Entwicklung vorausgesetzt rechnen wir für das laufende Jahr mit einem Transaktionsvolumen, das sich um den 10-Jahres-Durchschnitt oder darüber bewegen wird“, so Kriegl abschließend.

 


* Jones Lang LaSalle Hotels & Hospitality Group Deutschland berücksichtigt Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5 Mio. Euro sowie Portfoliotransaktionen mit Objekten ausschließlich in Deutschland. Ebenso enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden Portfolioverkäufen veräußert werden.