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Pressemitteilung

München

Jones Lang LaSalle zum Münchener Bürovermietungs- und Investmentmarkt: Auf hohem Niveau - Zweigeteilter Markt in der Isarmetropole


Presseinformation inklusive Übersichtscharts [PDF]

 

München, 22. Januar 2013 - Zweigeteilt präsentiert sich der Markt für gewerbliche Immobilien in Bayerns Landeshauptstadt*. Überschwängliche Dynamik investmentseitig mit dem höchsten Transaktionsvolumen seit Beginn der statistischen Erhebung. Business as usual-Stimmung im Vermietungsbereich.
 

Zwei Mega-Trends im Vermietungssektor 
 

Zwei Mega-Trends identifiziert Petra Bolthausen, Leiterin Bürovermietung Jones Lang LaSalle München, auf dem Vermietungsmarkt für gewerbliche Immobilien in der Isar-Metropole: „Zum einen werden wir vermehrt Mietvertragsverlängerungen sehen, zum anderen wird es im Kampf um qualifizierte Arbeitskräfte zu einer deutlichen Optimierung der Bürowelt in Bestandsimmobilien kommen.“ Die Steigerung der Arbeitsplatz-Qualität werde dabei zwar nur in Nuancen stattfinden, aber doch insgesamt eine wahrnehmbare Veränderung im Blick auf die Flächennutzung im Bestand zur Konsequenz haben. „Bestandshaltern muss es nämlich in Zeiten sich selbst perpetuierender Verunsicherung darum gehen, vor allem Großnutzer mit attraktiven Angeboten in den etablierten Objekten zu binden. Diese Mietvertragsverlängerungen erfolgen zunehmend unter Einschaltung von Beratern, gehen aber nicht in die Vermietungsstatistik ein.“


 
Auf hohem Niveau leicht rückläufig 
 
Gegenüber dem Vorjahr ist für 2012 zwar ein Rückgang sowohl beim Umsatzvolumen als auch der Anzahl der Deals zu notieren, allerdings war 2011 auch ein Jahr der Superlative in allen wichtigen immobilen Kennziffern. „Es wäre übertrieben, auf solch hohem Niveau klagen zu wollen. Auch 2012 hat der Vermietungsmarkt gut performt. Höher, weiter, schneller ist halt nicht immer - manchmal haben Rekordergebnisse länger Bestand“, so Bolthausen.
 
Mit 754.000 m² und über 900 Mietvertragsabschlüssen (2011: 887.000 m² und über 950 Abschlüsse) lag der Rückgang gegenüber dem Vorjahr bei 15 % bzw. 4 %. Die meisten Nutzer mieteten unter 1.000 m² an (rund 760 Verträge).  
Von Quartal zu Quartal legten der Flächenumsatz und die Dealanzahl zu, resultierend allein im zweiten Halbjahr in einem Volumen jenseits der 400.000 m² mit über 500 Deals. Der Vergleich mit dem 5- und 10-Jahresschnitt macht deutlich, wie das 2012 Ergebnis einzuordnen ist: Ein Plus zwischen 4 % und 19 % schlägt zu Buche. Von den sieben Deals jenseits der 10.000 m² wurden vier in den letzten drei Monaten realisiert, die beiden größten mit jeweils rund 20.000 m². Insgesamt kommen diese Abschlüsse auf ca. 100.000 m² und damit 14 % des Gesamtumsatzes. „Hier liegt der Hase im Pfeffer: 2011 machten 14 solcher Big Shots über 200.000 m² aus“, so Bolthausen. Ein Ausnahmejahr. Die Anzahl der Großgesuche habe nachgelassen und das werde man auch 2013 spüren. Überdurchschnittlich rückläufig war auch die Flächenkategorie 2.500 bis 5.000 m². „Bei beiden genannten Flächengrößen ist vorsichtiges Abwarten noch mehr gefragt, der Euro wird zweimal umgedreht, bis er einmal ausgegeben wird“, so die Vermietungsexpertin. Darüber hinaus steht insbesondere in der Innenstadt ein nur sehr überschaubares Angebot zusammenhängender Flächen ab 1.500 m² in erstklassiger Ausstattungsqualität zur Verfügung. Das wird in 2013 zu einem immer größeren Problem. Bereits im vergangenen Jahr war das Fertigstellungsniveau auf dem Gesamtmarkt das niedrigste seit 2007, im laufenden Jahr geht das Volumen noch einmal zurück auf 140.000 m². „Diese immobilen Fakten zusammengerührt - vor dem Hintergrund nicht unbedingt leichter gewordener wirtschaftlicher Herausforderungen -, werden dafür sorgen, dass sich 2013 aller Voraussicht nach der Umsatz in der bayerischen Landeshauptstadt deutlich unter den beiden Vorjahresvolumina bewegen wird. Auch der 5-Jahresschnitt von 720.000 m² wird wohl nicht erreicht werden“, so Bolthausen. Mit ca. 650.000 m² wäre zumindest der langfristige Durchschnittswert (2003 – 2012) leicht unterschritten.

 
Zwei Branchen und zwei Teilmärkte dominieren 
 
Zwei Branchen - fünfmal unter den sieben größten Abschlüssen vertreten - dominieren die Umsatzstatistik auf dem Münchener Markt für Gewerbeimmobilien: die Industrie – mit dem höchsten Umsatzvolumen von 163.000 m² bei über 110 Abschlüssen, die unternehmensbezogenen Dienstleister mit der bei weitem höchsten Anzahl an Abschlüssen (über 200 und 134.000 m²). Zusammen kommen beide Branchen auf einen Anteil von 40 % am Gesamtumsatz. Der erhöht sich für die Top 5 (EDV-Unternehmen, Firmen aus dem Bereich Ausbildung/Gesundheit/ Soziales sowie Versicherungen) auf über 60 %. „Die beiden diesjährigen Spitzenreiter sind in der Bayernmetropole traditionell die stärksten, unterscheiden sich von Jahr zu Jahr allenfalls durch die Größe der angemieteten oder eigengenutzten Flächen und die Anzahl der Umzüge“, betont Bolthausen. Diese Kontinuität gilt auch für die Teilmärkte: Sowohl die Innenstadt (rund 156.000 m²) als auch das Umland Nord (ca. 103.000 m²) stehen seit Jahren im Fokus der Nutzer. Auffällig auch, dass fast so viele Deals im Westend realisiert wurden wie im Umland Nord – mit einem Umsatzvolumen allerdings, das sich auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau (66.000 m²) bewegt. Der Teilmarkt Westen konnte durch einen größeren Eigennutzerdeal im vierten Quartal durch das Medizintechnikunternehmen Arthrex den Umsatz gegenüber dem Vorjahr verdoppeln. 

 
Niedrigstes Fertigstellungsvolumen seit 2007 …
 
Im vierten Quartal 2012 wurden in München und Umland rund 30.000 m² Bürofläche fertig gestellt, darunter der erste Bauabschnitt des NuOffice im Teilmarkt Schwabing-Nord. Von dem genannten Volumen stehen dem Vermietungsmarkt noch 7.000 m² zur Verfügung. Für das gesamte Jahr 2012 belaufen sich die Fertigstellungen auf ca. 176.000 m², 28 % weniger als im 5-Jahresschnitt, der 10-Jahresdurchschnitt wird sogar um 50 %  unterschritten „Das ist auf den ersten Blick sicherlich gut für den Markt, weil dadurch die Chance größer ist, dass die Leerstandsquote sinkt. Auf der anderen Seite hemmt es aber das Marktgeschehen, weil in einem bestimmten Segment, der Immobilie mit erstklassigen Ausstattungsstandard und einer bestimmten Größe, dem nachfragenden Nutzer nur eine sehr begrenzte Auswahl zur Verfügung steht“, so Bolthausen. Ein andere Herausforderung betrifft die Aktivitäten der Projektentwickler: die müssen nämlich eine entsprechende Vorvermietungsquote erzielen, bevor sie an die Realisierung eines Objekts gehen.

 
…drückt die Leerstandsquote auf niedrigsten Stand seit 2008
 
Die Leerstandsquote ist vor dem Hintergrund dieses sehr moderaten Fertigstellungs- und einem überdurchschnittlich hohen Umsatzvolumen von 9,6 % auf 8,4 % zurückgegangen, dem niedrigsten Wert der letzten fünf Jahre. Insgesamt am stärksten ins Gewicht fällt dies bei Flächen mit durchschnittlichem Standard. Die meisten Flächen stehen im Umland-Nord und –Ost leer, beide jedoch mit abnehmender Tendenz. Der hohe Anteil vermieteter oder durch Eigennutzer belegter Fertigstellungen bei gleichzeitigem Rückgang des Leerstands im Jahresverlauf hat eine überdurchschnittliche Nettoabsorption von 334.600 m² möglich gemacht, immerhin 86 % höher als der 10 Jahresschnitt.

 
München nach Frankfurt teuerste Bürostadt 
 
München bleibt nach Frankfurt die teuerste Bürostadt. Mit 31,00 Euro/m²/Monat ist die Spitzenmiete  im 1-Jahresvergleich noch einmal um 3,3 % gestiegen -  einem Trend in allen deutschen Immobilienhochburgen folgend, ausgenommen der hessischen Immobilienhochburg, die stabil bei 33,00 Euro/m²/Monat blieb. Auch bei der Durchschnittsmiete zeigt sich ein leichter Zuwachs auf 14,40 Euro. Die meisten Mietverträge wurden zwischen 12 und 16 Euro/m²/Monat abgeschlossen. „Viele Vertragsabschlüsse sind eher durch Qualitätsverbesserung denn durch Standortverlagerung getrieben“, so Bolthausen. An der Qualität werde also kaum gespart, sondern eher an der Lage. Für viele Firmen müssten Umzüge kostenneutral oder langfristig sogar Kosten dabei einzusparen sein. Ist das nicht möglich, werde der alte Mietvertrag verlängert – teilweise kurzfristig, um erst einmal Zeit zu gewinnen. „Der Druck auf die Spitzenmiete dürfte 2013 nicht nachlassen. Möglicherweise sehen wir an den Topadressen eine weitere Zunahme“, so die Vermietungsexpertin.

 
Ein Allzeit-Hoch auf dem Investment-Markt rechts und links der Isar

Rechts und links der Isar hat sich das Investment-Jahr auf dem Markt für gewerbliche Immobilien mit einem Allzeit-Hoch verabschiedet. Andreas Eichwald, Leiter Büroinvestment Jones Lang LaSalle in München: „2012 war ein spektakuläres Investmentjahr in der Bayernmetropole, getrieben von der Suche der Investoren nach Sicherheit bei anhaltenden Niedrigstzinsen der Darlehen.“ Mit 3,86 Mrd. Euro, entsprechend einem Plus von 33 % im Jahresvergleich, bilanziert ein Transaktionsvolumen, das historisch in Bayern seinesgleichen sucht. Dennoch nicht ganz gereicht hat es für die Bayernmetropole, um die deutsche Hauptstadt in die Schranken zu weisen. Mit 3,95 Mrd. Euro konnte Berlin seinerseits ein Rekordergebnis erzielen. Die Investmentstatistik in München spricht eine eigene Sprache:
 
  • Der 5- und 10 Jahresschnitt wurde um 92 % bzw. 113 % übertroffen – der jeweils höchste Zuwachs unter den sieben deutschen Immobilienhochburgen.
     
  • Es gab neun Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich – weder Berlin, noch Frankfurt, Hamburg, Düsseldorf, Köln oder Stuttgart hatten Vergleichbares zu bieten.
     
  • Keine andere Stadt zeigte eine ähnlich hohe durchschnittliche Transaktionsgröße (ca. 48 Mio. Euro).
     
  • Von den vier größten Einzeltransaktionen in Deutschland fanden drei in München statt.
     
  • Die Büro-Spitzenrendite zeigte den stärksten Rückgang gegenüber dem Vorjahr.
     
  • München ist die Stadt mit der niedrigsten Büro- sowie Einzelhandels-Spitzenrendite.

  

Das Jahr der Big Shots
 
2012 war das Jahr der „Big shots“. Alle Transaktionen jenseits der 100 Mio. Euro bis auf den TOP ONE (da punktete 2001 mit dem Verkauf des PEP Einkaufscenters) waren deutlich größer als die jeweiligen Platzhalter 2011. Insgesamt kamen sie auf ein Volumen von knapp 1,8 Mrd. Euro und machten damit fast die Hälfte des gesamten Transaktionsergebnisses auf dem Münchener Gewerbeimmobilienmarkt aus. Auch in der Größenordnung zwischen 50 und 100 Mio. Euro wechselten deutlich mehr Objekte den Eigentümer. „Im Vordergrund steht nach wie vor das Interesse an Core-Objekten. Die potentiellen Anleger stehen dabei Schlange, der Wettbewerb um das rare Produkt ist immens – und wird es auch bleiben“, betont Eichwald. Private genauso wie institutionelle Investoren aus dem In- und Ausland befanden sich dabei in einem atemberaubenden Wettbewerb miteinander, denn der Anlagedruck bleibt in Anbetracht voller Kassen nach wie vor bestehen. „Demzufolge sehen wir zunehmend auch Investments im opportunistischen Bereich in sehr guten Lagen, zunehmend Projektentwicklungen und Refurbishments“, so der Investment-Experte. 
 
Von den neun Transaktionen waren fünf dem Core-Segment zuzuordnen, darunter das Palais an der Oper, das ein russischer Privatinvestor gekauft hat oder die Maximilianhöfe, die an den US-Investor Pembroke gingen oder die Pasing Arkaden, von Unibail-Rodamco im Rahmen des Einstiegs beim Shopping Center Unternehmen mfi (management für Immobilien AG) erworben. Drei Core+ Transaktionen wie zum Beispiel die der Allianz Hauptverwaltung in Unterföhring oder die Ten Towers im Osten der Stadt unterscheiden sich in der Preisgestaltung von Core-Assets durch ihre B-Lage und die langen Mietverträge. Letztere waren ausschlaggebend für das Zustandekommen der Transaktion. Selbst ein Kauf im opportunistisch/value add Segment hat eine Größenordnung jenseits der 100 Mio. erreicht. „Ein solches Investment in ein leer stehendes Gebäude, dazu von einem privaten Investor, ist schon beachtlich. Auch hier war die Toplage entscheidend - für die Risikobereitschaft und den Preis“, kommentiert Eichwald. Ein anderes Beispiel für die gestiegene Aktivität in dieser Risikoklasse ist der Verkauf des Siemens-Grundstücks im Münchener Stadtteil Obersendling an die Patrizia Immobilien AG, die nach Ablauf der Mietverträge in den dortigen Büroflächen die Entwicklung eines Wohngebietes plant. Jones Lang LaSalle hatte Siemens Real Estate bei der Transaktion beraten. 

 
Geschlossene Fonds mit höchstem Kaufvolumen

Durch ein gegenüber dem 5-Jahresschnitt viermal so hohen Investitionsvolumen katapultierten sich die geschlossenen Fonds auf Platz 1 der Käuferstatistik. Mit über 860 Mio. Euro hatten sie fast doppelt so viel Kapital investiert wie die Banken/Versicherungen/Pensionskassen, die mit den Asset/ Fonds-Managern (knapp 690 Mio. Euro) gegenüber dem Vorjahr die Plätze tauschten. Zusammen decken die Top 3 die Hälfte des Transaktionsvolumens ab. Auf Verkäuferseite tauchen von diesen Anlegergruppen unter den ersten Drei nur die Asset/Fonds-Manager auf – mit der gewaltigen Summe von über 1,4 Mrd. Euro. Dazu gehörten die Verkäufe der Allianz Hauptverwaltung durch IVG der Maximilianshöfe durch Avestus Capital Partner, der Ten Towers durch Evans Randall der Anteile an den Pasing Arcaden durch Perella Weinberg Real Estate Fund I an Unibail Rodamco. Auch die Entwickler haben Objekte für über 1,1 Mrd. Euro verkaufen können, entsprechend fast einer Verdopplung gegenüber dem Jahr zuvor und fast dreimal so viel wie im 5-Jahresschnitt. „Der sehr hohe Anteil an den Verkaufsaktivitäten ist ein Hinweis darauf, dass zum einen der Bedarf bei den Nutzern an Neubauten vorhanden ist, zum anderen die Investoren vom Münchener Markt überzeugt sind“, so Eichwald. Und weiter: „Das Palais an der Oper, das Ludwigpalais oder der Angerhof sind allesamt Objekte in Top-Lagen der Innenstadt. Die Nachfrage von Investoren für Neubau oder Komplettsanierung an solchen Standorten ist sehr hoch, das Angebot sehr niedrig. Das gilt im Übrigen auch aus Nutzerperspektive. Die Risikobereitschaft der Entwickler vor diesem Hintergrund in der Innenstadt auch spekulativ, das heißt ohne Vorvermietung zu bauen, ist natürlich höher.“

 
Keine andere Stadt hat einen derart hohen Anteil der Büroimmobilie am Transaktionsvolumen …
 
Der Großteil des investierten Kapitals floss 2012 in Büroimmobilien. Keine andere Stadt unter den BIG 7 hatte einen größeren Anteil in dieser Assetklasse. 70 % bzw. knapp 2,7 Mrd. Euro stehen einem Investment in Retailobjekte von lediglich ca. 440 Mio. Euro gegenüber, damit nahe dem 5-Jahresschnitt und deutlich zurück hinter 2011, als über 1 Mrd. Euro auf die Assetklasse Einzelhandel fiel. Unter den 80 Transaktionen, die auf dem Münchener Markt 2012 getätigt wurden, waren 48 Büroobjekte, allein 15 in der Größenordnung ab 50 Mio. Euro.

 
….und einen vergleichbar hohen Anteil deutscher Investoren

Auch wenn ausländische Käufer an drei der fünf größten Transaktionen beteiligt waren, war der Gewerbeimmobilienmarkt in der bayerischen Metropole 2012 stark durch deutsche Investoren geprägt und liegt mit 73% deutlich über dem 5-Jahresschnitt von 59 % und ebenso deutlich über dem Schnitt der sieben Immobilienhochburgen. Eichwald: „Neben den deutschen institutionellen Investoren, bei denen München weit oben auf dem Einkaufszettel steht, gibt es viele vermögende Privatpersonen/ Family Offices in München und Deutschland, die ihr Kapital sicher investiert sehen möchten.“ Für ausländische Investoren sei - abgesehen von Top-Immobilien in der Fußgängerzone oder der Maximilianstraße - die Rendite für Core-Objekte meist zu niedrig. Günstiger und zu attraktiveren Renditen könnten sie darüber hinaus in allen anderen deutschen Immobilienhochburgen einkaufen, selbst in der deutschen Hauptstadt.

 
Unerreicht auch die Spitzenrendite

Deutschlandweit unerreicht ist auch die Spitzenrendite für Büroimmobilien und Einzelhandelsobjekte. Die lag Ende 2012 in München bei 4,40 % bzw. 3,70 %. „Der vehemente Wettbewerb um Core-Produkte hat im vergangenen Jahr das Renditeniveau im Bürobereich noch einmal gesenkt. Wir haben derzeit den niedrigsten Wert seit fünf Jahren“, so der Investmentexperte. Sicherlich sorge auch das anhaltend niedrige Zinsniveau für die hohe Attraktivität einer Investition in die Immobilie.
 
Für Büroobjekte in Toplage, aber mit kürzeren Restlaufzeiten oder niedrigerer Ausstattungsqualität bewegen sich die Anfangsrenditen bei 5,00 - 5,20%. In guten B-Lagen können für Top-Produkte Anfangsrenditen um die 5,50 % erreicht werden. Der Abstand zur Spitzenrendite beträgt damit 60-80 bzw. ca. 110 Basispunkte.

Auch 2013 hohe Nachfrage nach Immobilieninvestments
 
„2013 werden wir eine verstärkte Nachfrage und eine hohe Risikobereitschaft bei Grundstücken und sanierungsbedürftigen Immobilien sehen, getrieben nicht zuletzt von der Hoffnung auf Konvertierung zur Wohnimmobilie. Bereits 2012 Realität geworden beispielsweise beim Siemensareal an der Hofmannstrasse“, so Eichwald. Und weiter: „Auch „Out of Date“ – Bürohäuser mit geringer Ausstattungsqualität, hohem, strukturellen Leerstand mit Perspektive „Wohnen“ werden bestimmte Anlegergruppen mit value add bzw. opportunistischem Ansatz anziehen.“
 
Der Investmentexperte ist darüber hinaus davon überzeugt, dass auf Grund der nochmals gesunkenen Renditen und der anhaltend hohen Nachfrage Eigentümer im Einzelfall auch über einen Exit nachdenken werden: „Auch die, die eigentlich nicht verkaufen wollen.“ Und wo immer es ein Angebot gebe, werde auch eine Nachfrage generiert. Und das bei weiterhin niedrigen Zinsen und einer allgemeinen Verunsicherung in der Euro-Zone: „Die Nachfrage nach Immobilien in der bayerischen Landeshauptstadt mit starkem Fokus auf Core-Assets wird demzufolge auch im laufenden Jahr hoch bleiben - mit einem entsprechenden Transaktionsvolumen im Ergebnis“, so Eichwald.
 
 
* Stadtgebiet München inklusive Umlandgemeinden