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Pressemitteilung

Frankfurt

Jones Lang LaSalle zum Frankfurter Gewerbeimmobilienmarkt: Ende gut, alles gut


Presseinformation inklusive Übersichtscharts [PDF]

 

Frankfurt, 23. Januar 2013 – Andere Immobilienhochburgen Deutschlands legten 2012 eine noch bessere Performance hin, unstrittig. Aber auch die Hessenmetropole braucht sich nicht zu verstecken. Am Ende alles gut also auf dem Frankfurter Gewerbeimmobilienmarkt. Die Vermietungsumsätze am Main* bewegten sich letztlich in Größenordnungen von mehr als einer halben Million Quadratmeter, und die Investmentvolumina erreichten mit mehr als 3 Mrd. Euro ein Ergebnis, das nur vom Rekordjahr 2007 getoppt wurde.
 
Christian Lanfer, Leiter Bürovermietung bei Jones Lang LaSalle in Frankfurt, betont: „Mega-Deals jenseits der 45.000 m² sind zwar ausgeblieben, aber mehr als eine Handvoll 10.000er bis hin zum Lurgi-Deal, dem mit 26.000 m² Topdeal des Jahres sorgten für ein gutes Polster.“ Das vierte Quartal, so Lanfer, sei das beste des Jahres gewesen. Letztlich gab es nach einem drastischen Umsatzeinbruch im dritten Quartal und auf Basis des ersten Halbjahres am Ende ein Top-Ergebnis: 
 
„Es ist in der Tat so, dass „on hold“- gesetzte Entscheidungen in den letzten Wochen doch noch getroffen werden. Das haben wir in den letzten beiden Jahren in verstärktem Maße gesehen: Ausgeprägte Vorsicht der Nutzer, insbesondere bei Entscheidungen für langfristige Mietverträge. Auch Deals, die bis zum Ende unter Informations-Verschluss gehalten wurden, tauchten in den letzten Tagen aus der Versenkung auf“, so der Vermietungsexperte. Der Hinweis eines renommierten Marktbeobachters aus dem Kreis der Medienprofis stimme schon: ein Jahr endet am 31.12.

Bürovermietungsumsatz verfehlt knapp das Treppchen
 
Mit einem Umsatzvolumen von ca. 512.000 m² konnte sowohl der 1-, 5- als auch 10-Jahresdurchschnitt auf dem Frankfurter Markt für Gewerbeimmobilien übertroffen werden - und das in jeweils zweistelliger Höhe (+ 21 % bzw. zweimal 11 %). Seit 2002 gab es nur dreimal ein besseres Ergebnis. Auch die Anzahl der Deals (über 520) zeigt letztlich einen Aktivitätspegel von bemerkenswerter Höhe. Zwischen 16 % und 31% bewegt sich 2012 das Plus gegenüber dem Vorjahr und den längerfristigen Durchschnittswerten. Mit einem Anteil von 78 % an allen Deals sind dabei die meisten Anmietungen mit einer Flächengröße unter 1.000 m² abgeschlossen worden. Damit wird insgesamt ein Volumen von 144.000 m² abgedeckt, entsprechend 28 % vom Gesamtumsatz. Auf ein Viertel des Volumens kommen die acht Deals, die jenseits der 10.000 m²-Marke lagen, darunter im Mertonviertel der mit 26.000 m² größte in 2012, zwei Anmietungen über 15.000 m² aus den Bereichen öffentliche Verwaltung im Teilmarkt West und Ausbildung/Gesundheit/Soziales am Flughafen, sowie vier Deals über 13.000 m², von denen drei durch Banken/Finanzdienstleister in der Bankenlage, West, City und City-West getätigt wurden. „Das ist keine schlechte Ausbeute in dieser Flächenkategorie. In den letzten Jahren, ausgenommen 2007, gab es pro Jahr nie mehr als fünf fünfstellige Quadratmeter-Deals“, so Lanfer. Und weiter: „Insgesamt zeigten sich 2012 die Nutzer zur kühleren Jahreszeit und am Ende eines Entscheidungsmarathons agiler, sei es, weil sie einfach keine andere Möglichkeit mehr hatten, als nun doch noch die Umzugskarte zu ziehen, sei es, weil sie einem Angebot unter dem Gesichtspunkt Kosten einsparen zu können, letztlich doch den Vorzug gaben.“

 
Bankenlage bleibt in Front
 
Obwohl die Bankenlage unter den TOP 10 Abschlüssen nur einmal vertreten war und zwar mit der Anmietung im MainTor Porta durch Union Investment und insgesamt nur auf den zweithöchsten Anteil ( 13 %) an allen Abschlüssen kam, führt dieser Teilmarkt auch 2012 die Umsatzstatistik nach Standorten an. Die meisten Mietverträge in der Bankenlage (75 %) entfielen auf die Flächengrößen zwischen 250 und 1.500 m². Mit ca. 85.000 m² dominiert sie das Flächenvolumen vor dem Teilmarkt West, der sich aufgrund mehrerer größerer Abschüsse zwischen 8.500 und 18.000 m² auf Platz 2 vorschob (2011: mit 25.000 m² Rang 7). Die bei weitem meisten Mietverträge sah der Teilmarkt City (über 100). Hier siedeln sich Nutzer mit eher kleinflächigen Anforderungen bis 500 m² an. Das Mertonviertel, in den letzten Jahren durch den Abzug einiger prominenter Großmieter deutlich zurückgefallen, zeichnete sich aber sowohl 2011 (BaFin) als auch 2012 (Lurgi) durch den jeweils größten Abschluss aus – und findet sich letztlich doch nur auf Platz 8 im Teilmarkt-Ranking. 

 
…und auch an der Spitze der anmietungsstärksten Branchen nichts Neues
 
Die beiden Frankfurter Klassiker, Banken/Finanzdienstleister und unternehmensbezogene Dienstleister dominieren die Branchenstatistik auch 2012. Zusammen kommen sie auf einen Anteil von 34 %, entsprechend 178.000 m² bei insgesamt fast 200 Mietverträgen. Unternehmen aus der Industrie sorgten dafür, dass diese Branche bei den TOP 3 auftaucht und mit 62.000 m² fast 80 % über ihrem 10jährigen Durchschnitt liegt. 

 
Deutlich rückläufiger Leerstand durch hohe Nettoabsorption und niedrigstem Fertigstellungsvolumen seit 2008 
 
2012 wurden in der hessischen Immobilienhochburg lediglich rund 84.000 m² Bürofläche fertig gestellt, ein Rückgang von 56 % gegenüber dem Vorjahr und das niedrigste Volumen seit 2008. Der Schwerpunkt lag am Flughafen, mehr als die Hälfte der Fertigstellungen kamen hier auf den Markt mit dem größten Objekt, dem Eigennutzerbau für Fraport. In den kommenden zwei Jahren bewegt sich die Fertigstellungspipeline auf deutlich höherem Niveau und mit jeweils rund 200.000 m² über den 5-jährigen Durchschnittsvolumina. Allerdings: für das laufende Jahr sind derzeit lediglich ca. 42.000 m² noch verfügbar, davon in innerstädtischen Lagen nur Projekte mit jeweils weniger als 4.000 m². „Für die Innenstadt bedeutet das eine sehr überschaubar bleibende Auswahl an zusammen hängenden, erstklassigen Bestandsflächen ab 5.000 m². Und Nutzer, die 10.000 m² suchen, können erst in 2014 auf mehr Alternativen zurückgreifen“, so Lanfer. Je nach Sicht der Dinge ist das für die einen eine eher missliche Nachricht, für die anderen ein Grund zur Freude: Leerstandsquote mit 11,9 % auf niedrigstem Stand seit 10 Jahren, möglich geworden u.a. durch eine Nettoabsorption, die mit 224.000 m² fast das 2,5 fache des Vorjahres ausmacht und deutlich über dem 5-Jahresschnitt von knapp 110.000 m² liegt. Für 2013 dürfte sich die Quote auf ähnlichem Niveau bewegen. 
 
In 2012 reduzierte sich der Bürobestand (temporär bzw. dauerhaft) um rund 106.000 m². Dieses Volumen lag 10% über dem 5jährigen Durchschnitt (2007 – 2011). Auf Umwidmungen, also dauerhafte Abgänge aufgrund von Nutzungsänderungen der Bestandsgebäude, entfielen im letzten Jahr mit fast 80% das Gros der Abgänge. In der Kategorie „Abriss und Neubau“ wird bei den meisten eine andere Nutzungsart als Büro realisiert werden, so dass auch in dieser Kategorie die dauerhaften Abgänge überwiegen. Dagegen nicht einmal 10.000 m² Bürofläche fallen in die 3. Kategorie der Abgänge: „Beginn Sanierung“; diese gehen somit nur temporär aus dem Markt. „Immobilieneigentümer von Büroobjekten, die sehen, dass die Mieten bei einer anderen Nutzung höher sein werden - und die Nachfrage nach Wohnraum ist sehr hoch - überlegen nicht lange“, kommentiert Lanfer. Eurokrise, Inflationsangst, Anlagedruck auf der einen Seite, Förderung von Wohnraumschaffung durch die Stadt Frankfurt, auch im Wege der Umnutzung ehemaliger Büroflächen auf der anderen Seite seien Motivatoren genug. 

  
…aber die Spitzenmiete zieht nicht an 
 
Während in sechs der sieben Immobilienhochburgen das Vermietungsvolumen im Jahresvergleich zurückging, aber die Spitzenmiete zulegte, schlug in Frankfurt ein deutlicher Zuwachs im Umsatz zu Buche bei einer unveränderten Spitzenmiete. Die lag 2012 bei weiterhin 33 Euro/m²Monat, Tendenz in 2013: dem Druck nachgebend mit leichtem Anstieg. Während einige wenige Nutzer immer auch bereit sind, über die übliche Spitzenmiete hinaus zu zahlen - durch außergewöhnliche Besonderheiten der angemieteten Fläche in der Ausstattung oder Lage innerhalb eines Objekts  bewegte sich der Mietzins für die meisten Mietverträge (62 % aller Abschlüsse) zwischen 10 Euro und 20,00 Euro. Die Durchschnittsmiete für den Gesamtmarkt notiert bei 17,89 Euro/m²/Monat. Die Incentives sind in der Mainmetropole unter den BIG 7 mit ca. 13 % die höchsten. 
 
Zweitbestes Transaktionsvolumen in Frankfurts Statistik - Platz 3 unter den BIG 7

Bei 1,48 Mrd. Euro lag das Transaktionsvolumen drei Monate vor Jahresende. Am Schluss waren es mehr als 3 Mrd. Euro, die an Kapital in Gewerbeimmobilien der deutschen Finanzmetropole 2012 geflossen sind. „Das damals von uns prognostizierte Jahresendfeuerwerk ist eingetreten. Hohe Nachfrage, gute Angebote mit wachsender Preiselastizität auf Seiten der Verkäufer und die bevorstehende Grunderwerbssteuererhöhung waren die Haupttreiber dieser Entwicklung“, so Christian Kadel, Leiter Büroinvestment Jones Lang LaSalle Frankfurt. 
 
Mit einem Transaktionsvolumen von 3,25 Mrd. Euro, nach dem Ausnahmejahr 2007 mit über 6 Mrd. Euro, das zweitbeste Ergebnis in der historischen Statistik, musste die hessische Immobilienhochburg 2012 trotzdem der deutschen Hauptstadt (3,95 Mrd. Euro, entsprechend +88 %) und München (3,86 Mrd. Euro, + 33 %) den Vortritt lassen. Beide Städte waren 2011 von Frankfurt getoppt worden mit einem Ergebnis ebenfalls über der 3 Mrd.-Marke. Prozentual legte das Transaktionsvolumen insofern im Einjahresvergleich „nur“ um 7 % zu, der 5-und 10-Jahresdurchschnitt wurde aber um 22 % bzw. 36 % übertroffen. Kadel sieht die Investmentgrößen in der Main-Metropole als gut verteilten Mix. Eine insgesamt deutlich höhere Anzahl an Transaktionen, dabei im dreistelligen Bereich eine ähnlich hohe wie im Vorjahr, war gepaart mit doppelt so vielen Transaktionen zwischen 50 und 100 Millionen Euro und einer bemerkenswerten Welle investiver Aktivitäten im Bereich unter 20 Mio. Euro.
Die fünf größten Transaktionen kamen auf ein Volumen von 1,36 Mrd. Euro, entsprechend einem Anteil von 42 % am Gesamtergebnis , darunter als Top 1 der Eigentümerwechsel am PalaisQuartier in der City, der eine Rückgabe des hälftigen Anteils an der Megaentwicklung von dem privat geführten Immobilien Investment Management Unternehmen MeyerBergmann an die Mutter des Entwicklers MAB, die Rabobank Real Estate Investments beinhaltete, sowie Die Welle als größte extern platzierte Transaktion, Top 2, zum gigantischen Verkaufskomplex hochgerüstet im Verbund mit das „Neue Kranzler Eck“ in Berlin, zusammen eine der drei größten Transaktionen in Deutschland überhaupt und begleitet von Jones Lang LaSalle. Mit jeweils über 1 Mrd. Euro wurde dieser Mega-Deal deutschlandweit nur noch durch den Verkauf des TLG-Portfolios an Lone Star sowie durch den Verkauf des Karstadt-Portfolios vom Highstreet-Konsortium an Signa übertroffen.
 
Drei der Top 5 wurden im vierten Quartal abgeschlossen. Während das erste Halbjahr dominiert war von den Transaktionen unter 20 Mio. Euro, trieben in den zweiten sechs Monaten vor allem die Big shots das Volumen auf ein um 176 % höheres Ergebnis (H 1: unter 900 Mio. Euro; H2 über 2,3 Mrd. Euro) und damit nach Berlin (+ 189%) zum höchsten Zuwachs im Vergleich der Halbjahre unter den BIG 7.

  

Büroimmobilien gefragteste Assetklasse – Unter den BIG 7 höchster Anteil von ausländischen Investoren
 
Wie – bis auf Stuttgart - in allen anderen der Immobilienhochburgen dominiert die Assetklasse Büro auch auf dem Frankfurter Gewerbeimmobilienmarkt die investiven Aktivitäten. 68 % (entsprechend ca. 2,2 Mrd. Euro) markieren nach München den zweithöchsten Anteil. Allerdings: für die deutsche Finanzmetropole ist diese Quote eher unterdurchschnittlich, im 5-Jahresschnitt kommt sie auf einen Anteil von 78 %. Kadel: „In der Mainmetropole dominieren die Bürogiganten mit ihrer markanten Skyline schon immer das Transaktionsvolumen.“ 
Retailobjekte sind mit über 600 Mio. Euro 2012 auf dem Niveau des Vorjahres geblieben, darunter unter den TOP 10 die Karstadt-Transaktion im dritten Quartal an einen Privatinvestor.
 
Frankfurt ist neben Berlin die einzige Stadt, in der Nicht-Einheimische ihren Bestand auf – und nicht abgebaut haben. Kadel: „Als Finanzplatz und dank des international bedeutenden Flughafen- Drehkreuzes sowie dem hohen Anteil renommierter ausländischer Unternehmen genießt Frankfurt ähnlich New York einen hohen Grad an Vertrautheit in der globalen Investmentcommunity. Erstinvestitionen in Deutschland werden folglich zunächst in der Mainmetropole getätigt.“ Bei den zehn größten Transaktionen waren sechsmal ausländische Anleger auf Käuferseite beteiligt, Niederländer, Amerikaner, beim Kauf von Die Welle mit Axa und Norges Franzosen und Norweger als Joint Venture oder auch Schweizer Eidgenossen. Das erklärt den hohen Anteil ausländischer Investoren auf dem Frankfurter Markt in 2012. Der sei zwar in der Vergangenheit meist relativ hoch – und auch 2012 der höchste unter den BIG 7- der 5-Jahresschnitt von 53 % wurde aber 2012 mit einem Anteil von 61% deutlich getoppt, so der Investmentexperte. Kadel weiter: „Gepaart mit tendenziell großvolumigerem Produkt - per se oft interessant vor allem für ausländische Investoren - sowie der in 2012 guten Verfügbarkeit an attraktiven Produkten in Core-Lagen konnten neue ausländische Investoren gewonnen werden. Die Vorzüge des Standortes verbunden mit weiteren Produkten, die durch Asset Management Maßnahmen bereits optimiert wurden bzw. noch werden, und vielschichtigen Zwängen einiger Eigentümer und Entwickler, Verkaufsprozesse zu forcieren, sollte dieser Trend auch in 2013 weiter anhalten.“
 
Ein Blick auf die Zusammensetzung der 2012 am Markt aktiven Käufer weist die Asset/Fonds Manager  (knapp 1,28 Mrd. Euro und Banken/Versicherungen/Pensionsfonds (ca. 637 Mio. Euro) als die mit Abstand kapitalintensivsten Player aus. Auf sie entfallen zusammen fast 60 % des Transaktionsvolumens. Beide übertreffen ihren 5-Jahresschnitt, die Asset/Fonds Manager sehr deutlich. Geschlossene Fonds, in den Jahren 2007-2011 mit knapp 670 Mio. Euro im Durchschnitt Nummer 1, laufen 2012 unter ferner liefen (unter 1 %). Dazu Kadel: „Angebotsseitig liegt das daran, dass kaum langfristig vermietete Objekte in B-Lagen unter den größeren Transaktionen platziert wurden, nachfrageseitig, dass der regularische Umbruch und die damit verursachte Unsicherheit für dieses Investmentprodukt keine größeren Transaktionen zuließ.“  Nicht verwundern können auf Verkäuferseite die Aktivitäten der Entwickler (knapp 960 Mio. Euro), deren Angebote dem Bedarf des Marktes sowohl auf Nutzer- als auch Investorenseite entgegenkommen. Auch die Banken gehören zu den Marktteilnehmern, die verstärkt deinvestiert haben, zweimal durch Transaktionen der Top 5 ( „Die Welle“ sowie „Junghof“).

 
Core Assets machen mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens aus
 
Bei 40 % des Transaktionsvolumens wurden auf dem Frankfurter Investmentmarkt Core-Produkte gehandelt, damit unter dem Durchschnitt der BIG 7. Objekte wie Trianon und Die Welle, die zwar Toplagen aufweisen, aber zum Zeitpunkt des Verkaufs teilweise mit höheren Leerständen oder Renovierungsrückständen, haben das Volumen der Core+ Objekte deutlich angehoben. Core und Core+ lagen damit in etwa gleich auf. Bei Core waren insbesondere Verkäufe wie Junghof und Romeo & Julia beachtlich. Im Value Add und Opportunistischen Segment gab es zwar nennenswerte Transaktionen wie der Verkauf der Weserstraße 54, deren Anteil am Gesamtmarkt lag jedoch mit unter 20 %, damit fast ein Viertel unter dem Niveau in 2011.
 
Eine Bodenbildung bei den Spitzenrenditen scheint seit Ende 2011 erst einmal erreicht. Im Bürobereich liegt die Spitzenrendite Ende 2012 unverändert bei 4,80 %. Geschäftshäuser sind mit 4,25 % sogar noch länger stabil geblieben. Der Fokus der meisten Investoren lag in 2012 weiterhin auf Toplagen; hier sind auch größere Leerstände, Renovierungsrückstände oder gar Neuentwicklungen kein Hindernis. Nach Kadels Einschätzung werden aufgrund des kontinuierlich steigenden Anlagebedarfs im Bereich „Alternative Assets“ bei institutionellen Investoren und mangels ausreichender Anzahl an Produkten in A Lagen auch B Lagen wieder einen größeren Anteil am Transaktionsvolumen ausmachen.
 
Für Top-Objekte in B-Lagen oder für Objekte in bester Lage, hier allerdings mit kürzeren Mietvertragsrestlaufzeiten oder niedrigerer Ausstattungsqualität bewegen sich die Anfangsrenditen für Büroobjekte bei 5,45 % bzw. 6,25%. Der Abstand zur Spitzenrendite beträgt 65 – 145 Basispunkte. 
 
Aufgrund der Angebots-Situation sieht der Investment-Experte die „Anlage-Pipeline“ für 2013 derzeit bei einem Transaktionsvolumen wieder um die 3 Mrd. Euro. Eine wesentliche Motivation für Käufer und Verkäufer in gleichen Maßen, die 2012 quasi als Aphrodisiakum gewirkt habe, falle allerdings weg - die Novellierung der Grunderwerbssteuer: „2013 werden bei Transaktionen höhere Steuern fällig und das könnte dämpfend auf die Anreize wirken.“

 

 
* In das Umsatzvolumen von Jones Lang LaSalle fließen Zahlen des Stadtgebiets Frankfurt + Eschborn und Kaiserlei ein, andere Maklerhäuser betrachten das Stadtgebiet Frankfurt, Bad Homburg, Oberursel, Dreieich/Langen, Schwalbach/Kronberg/Sulzbach sowie Offenbach – diese und weitere Märkte werden von JLL im Umlandreport Frankfurt erfasst.