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Pressemitteilung

Stuttgart

Stuttgarter Gewerbeimmobilienmarkt verspricht 2013 einen runden Lauf

Automobilindustrie als Treiber – Büroflächenumsatz 2013 erreicht voraussichtlich 200.000 m²-Marke – Büroinvestmentvolumen 2012 erstmals seit 2007 oberhalb der Mrd.-Grenze – Starke Miet- und Investmentnachfrage bei Einzelhandelsimmobilien


Pressemitteilung (PDF)

Stuttgart, 24. Januar 2013 – Der Stuttgarter Gewerbeimmobilienmarkt verspricht auch 2013 einen runden Lauf. Die für den Standort essenzielle Automobilindustrie agiert weiterhin als Treiber des Marktes. Das Jahr 2012 schloss mit einem durchschnittlichen Bürovermietungs- und herausragenden Büroinvestmentjahr. Auch der Markt für Einzelhandelsvermietungen behält seinen Aufwärtstrend bei.

Bürovermietungsmarkt: Ergebnis knapp unter dem Niveau des fünfjährigen Durchschnitts

Alexander Veiel, Niederlassungsleiter des Stuttgarter Büros von Jones Lang LaSalle: „Insgesamt zeigte sich der Bürovermietungsmarkt im vergangenen Jahr in guter Verfassung. Das Ausnahmejahr 2011 mit einer Nachholbewegung nach den Krisenjahren 2008/09 und einer starken Sonderkonjunktur im Automobilsektor konnte wie erwartet nicht wiederholt werden. Der Flächenbedarf ist jedoch nach wie vor hoch, wenngleich die Abschlüsse durch vorsichtiges Handeln immer wieder verzögert werden. Dieses Bild wird sich im weiteren Jahresverlauf fortsetzen. Wir werden weiter von der Substanz in der Region leben und erneut wenige Großabschlüsse sehen, da der Bedarf in diesem Segment 2011 weitgehend befriedigt wurde. Das Marktgeschehen wird dementsprechend erneut von kleineren Vermietungen dominiert werden.“

Der Flächenumsatz liegt 2012 mit 189.600 m² rund ein Drittel unter dem Vorjahresergebnis. Mit 295 bekannt gewordenen Deals legt die Anzahl der Vermittlungen dagegen gegenüber 2011 um rund elf Prozent zu. Mittelständler haben demnach 2012 das Marktgeschehen mit kleineren Deals dominiert. Insgesamt spricht Jones Lang LaSalle trotz rückläufigem Umsatz von einem ordentlichen Vermietungsjahr. So liegt die Vermietungsleistung lediglich drei Prozent unter dem fünfjährigen Durchschnitt, der in den Jahren 2007 bis 2011 rund 197.000 m² ausmacht.

Für 2013 prognostiziert Jones Lang LaSalle mit rund 200.000 m² ein Vermietungsvolumen auf dem Niveau des Vorjahres. Veiel weiter: „Die Nachfrage wird sich bei einer hohen Preissensibilität der Mieter und langen Abschlusszeiten weiter stabil zeigen. Wir beobachten einen anhaltenden Flächenbedarf im Mittelstand, der allerdings durch skeptische Zukunftsaussichten und vorsichtiges Agieren etwas gebremst wird. Auch im Logistikbereich ist ein größerer Bedarf nach Hallenflächen erkennbar. Die Automobilbranche tritt dabei weiterhin als treibender Faktor des Büromarktes in Erscheinung und zieht den Dienstleistungssektor und mittelständische Firmen nach.“

87 Prozent der in 2012 ermittelten Vermietungen entfallen mit einem Gesamtvolumen von rund 90.000 m² auf Abschlüsse mit weniger als 1.000 m² Fläche. Die durchschnittliche Größe der Deals war mit 645 m² rund ein Viertel niedriger als im Vorjahr. Im ersten Halbjahr sind ein Abschluss von 10.000 m² und drei Abschlüsse oberhalb von 5.000 m² zu verzeichnen. Im dritten und vierten Quartal blieben dagegen alle Abschlüsse unter der 5.000 m²-Marke. Größter Deal des Jahres ist mit rund 10.000 m² Fläche die Vermietung an Gleiss Lutz im Bülow-Carré.

Bei den Teilmärkten ist eine deutliche Konzentration auf die City zu beobachten. Mit einem Vermietungsvolumen von rund 53.600 m² entfallen fast 30 Prozent der Abschlüsse und des Vermietungsvolumens auf diesen Bereich. Das Angebot in diesem Teilmarkt ist nahezu ausgeschöpft. Profitieren wird vor allem der Teilmarkt City-Rand, bei dem eine Angleichung an die City zu erwarten ist. Stuttgart-Nord und Vaihingen folgen mit einigem Abstand.

Die Leerstandsquote ist wie im Vorjahr effektiv zurückgegangen. Nach wie vor hat Stuttgart im Vergleich mit den anderen deutschen Metropolen die mit Abstand niedrigste Leerstandsquote. Für das vierte Quartal beziffert Jones Lang LaSalle das Leerstandsvolumen mit 463.000 m². Dies entspricht einem Rückgang um 37.000 m² gegenüber dem Vorjahresquartal. Im gleichen Zeitraum liegt die Leerstandsquote mit 5,6 Prozent 0,5 Prozentpunkte unterhalb des Vorjahreswertes. Bis Ende 2013 prognostiziert Jones Lang LaSalle einen weiteren Rückgang der Leerstandsquote auf 5,3 Prozent.

Die umsatzstärksten Branchen sind nach Berechnungen von Jones Lang LaSalle unternehmensbezogene Dienstleistungen sowie Industrie mit 28 bzw. 11 Prozent, Banken und Finanzdienstleister (9 Prozent) und der Bereich Ausbildung / Gesundheit / Soziales (8 Prozent). Einmal mehr macht sich die Industrie als bedeutender Wirtschaftsfaktor für die Stadt bemerkbar.

Sowohl die Spitzenmiete als auch die Durchschnittsmiete sind im Jahr 2012 gestiegen. Zum Jahresende beziffert Jones Lang LaSalle die Spitzenmiete mit 18,50 Euro/m², was einem Plus von 0,50 Euro oder 2,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. In Einzelfällen sind für Premium-Flächen in der City auch höhere Preise erzielbar und in diesem engen Segment bewegt sich der Markt in Richtung der 20-Euro-Marke. Die Durchschnittsmiete ist im Jahresverlauf um rund 5,5 Prozent auf 12,42 Euro gestiegen und wird voraussichtlich weiter moderat ansteigen. Insgesamt entfallen die meisten Vertragsabschlüsse des Jahres 2012 auf die Preisklasse zwischen 10,00 und 14,99 Euro, die mehr als die Hälfte des Vermietungsvolumens ausmacht. Die Incentives gingen laut Veiel 2012 um einen Prozentpunkt auf aktuell rund acht Prozent zurück und spielen nur noch bei langfristigen Verträgen mit Laufzeiten von deutlich mehr als fünf Jahren eine Rolle.

Die Fertigstellungen beziffert Jones Lang LaSalle für das gesamte Jahr 2012 auf 39.500 m². Der Wert liegt rund 37 Prozent unter dem Schnitt der Jahre 2007 bis 2011. Im vierten Quartal wurden mit dem Projekt Z3 zwar 6.000 m² Bürofläche fertig gestellt. Diese werden aber vom Eigennutzer Züblin genutzt und stehen dem Markt nicht zur Verfügung. Für die kommenden zwei Jahren stellt Jones Lang LaSalle wieder steigende Fertigstellungen und jährliche Werte über dem fünfjährigen Durchschnitt in Aussicht. So werden 2013 unter anderem das Bülow-Carré (19.300 m²) und das CALEIDO (12.500 m²) abgeschlossen sein, die allerdings bereits einen hohen Vorvermietungsstand aufweisen.

Büroinvestmentmarkt: Ausnahmejahr 2012 - Transaktionsvolumen erstmals seit 2007 oberhalb einer Milliarde Euro

Im Unterschied zum eher durchschnittlichen Vermietungsmarkt konnte der Stuttgarter Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt 2012 ein Ausnahmejahr verzeichnen. Unter den sieben größten deutschen Metropolen ist Stuttgart die Stadt mit dem am stärksten gestiegenen Transaktionsvolumen. Letzteres liegt mit 1,02 Milliarden Euro erstmals seit 2007 wieder oberhalb der Milliarden-Grenze und um mehr als das Zweieinhalbfache über dem Vorjahr. Ausschlaggebend waren die Veräußerungen der fertiggestellten Projekte Milaneo und Postquartier sowie größere Grundstücksankäufe.

Alexander Veiel: „Wir stellen ein sehr hohes Anlegerinteresse für den Stuttgarter Markt für Gewerbeimmobilieninvestments fest. Dieses konzentriert sich jedoch ausschließlich auf das so genannte ‚Core-Segment‘ in Top-Lagen. Diese erstklassigen Spitzenprodukte sind in Stuttgart leider absolute Mangelware. Besonders im Einzelhandelssegment sind hochkarätige Immobilien nicht verfügbar und der Anteil dieser Assetklasse fällt entsprechend niedrig aus. Vor diesem Hintergrund werden wir 2013 voraussichtlich ein sehr ordentliches Investmentjahr sehen, das allerdings hinter dem Ausnahmejahr 2012 zurückbleiben wird. Ich rechne mit einem Investmentvolumen von rund 800 Millionen Euro. Dabei werden gut vermietete Bestandshäuser und einige Projektentwicklungen, die verkaufsfähig werden, im Vordergrund stehen. Grundstückskäufe werden dagegen an Bedeutung verlieren. Bei den Assetklassen werden wir eindeutig einen Fokus auf Büroimmobilien erleben.“

Anders als in den meisten anderen Hochburgen dominieren mit Blick auf die Herkunft der Investoren in Stuttgart weiterhin nationale Anleger. In keiner anderen Metropole ist der Anteil inländischer Käufer größer. Internationale Investoren sind in Stuttgart aufgrund des geringen Produktangebots weiterhin stark unterrepräsentiert. Auffallend ist hingegen das gestiegene Interesse der Spezialfonds an Stuttgarter Immobilien.

Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien liegen derzeit bei rund 4,8 Prozent. Dies ist der niedrigste Wert seit Ende des Jahres 2007. Für das Jahresende 2013 prognostiziert Jones Lang LaSalle stabile 4,8 Prozent. Geschäftshäuser mit Einzelhandelsnutzung erzielen derzeit rund 4,25 Prozent. Auch hier wird bis zum Ende des laufenden Jahres ein stabiles Bild in Aussicht gestellt.

Einzelhandelsimmobilienmarkt: Starkes Vermietungsjahr 2012 – Mieten in der Toplage Königstraße ziehen im ersten Halbjahr 2013 leicht an

Der Stuttgarter Vermietungsmarkt für Einzelhandelsimmobilien zeigte sich 2012 stabil und liegt mit einem Vermietungsvolumen von insgesamt 16.000 m² in innerstädtischen Lagen nur knapp unter dem Vorjahresergebnis mit 18.000 m². Der fünfjährige Durchschnitt von 6.000 m² wird bei weitem überschritten. Stuttgart liegt damit im Jahr 2012 gleichauf mit traditionell starken Vermietungsmärkten wie Hamburg und Düsseldorf (je 16.000 m²) und lässt Frankfurt (14.000 m²) hinter sich.

Sirin Ates, Leiterin Einzelhandelsvermietung Stuttgart bei Jones Lang LaSalle, fasst die aktuelle Marktsituation wie folgt zusammen: „Die Stimmung ist auch mit Blick auf das Jahr 2013 sehr gut. Nationale und internationale Handelskonzepte sind weiterhin auf der Suche nach Flächen. In unseren Gesprächen wird immer wieder deutlich, dass sich die Retailer sehr stark für die exzellente Kaufkraft und Zentralität Stuttgarts interessieren. Besonders groß ist das Interesse bei Flächen in der Toplage Königstraße. Leider kann die Nachfrage nach Flagship Stores und repräsentativen Handelsflächen mangels Angebot nicht befriedigt werden. Häufig entsprechen der Flächenzuschnitt und die Lage der verfügbaren Objekte nicht den Anforderungsprofilen der Interessenten. Letztere sind sehr stringent und es werden mit Blick auf Lage und Flächenzuschnitt kaum Zugeständnisse gemacht. Das Gros der Nachfrage konzentriert sich weiterhin auf die frequenzstärkste 1a-Lage Königstraße.“

Die Mieten zeigten sich laut Ates im Jahresverlauf 2012 stabil und erreichten in der Königstraße zuletzt Spitzenwerte bis 235 Euro/m². Für das erste Halbjahr 2013 erwartet Jones Lang LaSalle einen moderaten Anstieg der Spitzenmiete in der Königstraße um 5 auf bis zu 240 Euro/m². Die Stiftstraße und Schulstraße komplettieren die Top 3-Lagen nach Miethöhe mit stabilen Spitzenmieten bis zu 180 bzw. 160 Euro/m². In der Hirschstraße werden bis zu 85 Euro/m² erzielt, die Calwer Straße liegt in der Spitze bei 80 Euro/m².

Jüngste Neueröffnungen sind Scotch & Soda sowie Meissen mit einer Joaillerie-Boutique in der Calwer Straße. Zudem eröffneten Hollister in der Stiftstraße sowie Desigual und Betty Barclay in der Königstraße. In Kürze folgen L’tur in der Schulstraße sowie Beeline in der Königstraße. In der Lautenschlagerstraße erweitert zudem Manufactum seine Präsenz mit dem Konzept „Brot&Butter“. Größte Vermietungen des Jahres 2012 waren Globetrotter im Tübinger Carrè (6.500 m²), H&M im Gerber (2.500 m²) sowie MyToys in der Königstraße (1.100 m²).