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Pressemitteilung

Frankfurt

Q4 2012 Europäische Büroimmobilienuhr von Jones Lang LaSalle: Unsicherheiten bleiben


Europäische Büroimmobilienuhr Q4 2012 inklusive Charts und Tabellen [PDF]

 

  • Der europäische Mietpreisindex für Büroflächen das vierte Quartal in Folge rückläufig (- 0,6% im Quartalsvergleich)
     
  • Starkes 4. Quartal 2012 beim Umsatz kann Rückgang im Gesamtjahr nicht ausgleichen
     
  • Der europäische Kapitalwert-Index sinkt nach zwei Quartalen im Plus wieder (- 0,6%)

     
Europäische Nutzermärkte

Die Erholung des europäischen Büroflächenmarktes wird weiterhin durch die anhaltend schwachen konjunkturellen Rahmendaten ausgebremst. Strenge Sparmaßnahmen im Zusammenhang mit der Schuldenkrise in der Eurozone, insbesondere in Südeuropa, hemmen das Wachstum und belasten die europäischen Arbeitsmärkte. Europaweit steigende Arbeitslosenzahlen sind die Folge. Nach einigen ermutigenden finanzpolitischen Entwicklungen (insbesondere die Ankündigung der EZB, Staatsanleihen der Krisenländer aufzukaufen sowie das Schuldenabkommen Griechenlands Ende des vergangenen Jahres) gibt es zwar Anzeichen einer Abschwächung der Krise. Trotzdem bleibt die Unsicherheit und manifestiert sich in einem schwachen Geschäftsklima und gedämpften Wachstumsaussichten für 2013. 

 
Mietpreisindex tendiert europaweit weiter rückläufig – trotz Stabilität in den meisten Märkten 
 
Die Büroflächen-Spitzenmieten spiegeln die wirtschaftliche Entwicklung wider. Der europäische Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle (basierend auf der gewichteten Performance von 24 Index-Städten*) zeigte von Oktober bis Dezember bereits das vierte Quartal in Folge eine Entwicklung mit Negativ-Vorzeichen (-0,6 %), resultierend in einem Rückgang im 1-Jahresvergleich um 1,5 %. Zwar blieben die Mieten im Quartal in 18 Index-Städten stabil, der Anstieg in Lyon (+5,6%), Düsseldorf (+4,0%) und München (+1,6%) konnte die Rückgänge in Moskau (-4,2%), Mailand (-3,8%) und Paris (-3,1%) allerdings nicht gänzlich ausgleichen. In neun Märkten lagen die Spitzenmieten Ende 2012 unter dem Vorjahresniveau, darunter Paris (-7,2 %),Dublin (-6,3%), Madrid (-5,8%) und Mailand (-5,7%).  Auf der anderen Seite verzeichneten im Jahresvergleich 2012 acht Index-Städte (mit Ausnahme von Frankfurt auch alle deutschen Immobilienhochburgen im Index) einen Anstieg der Spitzenmieten, angeführt von Düsseldorf (+8,3%), Lyon (+5,6%) und Luxemburg (+5,3%). In London und sechs weiteren Märkten blieben die Mieten im Jahresvergleich unverändert. 
 
Die Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle macht die Polarisierung  innerhalb der europäischen Märkte weiter deutlich. Die meisten Märkte bewegen sich entweder im Quadranten „Verlangsamtes Mietpreiswachstum“ (darunter auch Berlin, Düsseldorf, Köln, Hamburg und München) oder im Quadranten „Verlangsamter Mietpreisrückgang“. Mit London hat sich auf Basis des Mietpreiswachstums in der City und weiteren starken Wachstumsprognosen im 4. Quartal  2012 ein erster Markt innerhalb seines Mietpreis-Kreislaufs verschoben von Position „verlangsamt“ Ende September auf „beschleunigt“ Ende des Jahres. Andere Märkte könnten mit einiger Verzögerung folgen. Unterm Strich wird allerdings für 2013 bestenfalls ein geringes Mietpreiswachstum erwartet. Die Spitzenmietpreisentwicklung in den vergleichsweise robusten Volkswirtschaften Deutschland oder Skandinavien dürften weiter an Dynamik verlieren. In Ländern, die durch die Euroschuldenkrise am stärksten betroffenen sind, ist mit weiteren Mietpreisrückgängen zu rechnen. Europaweit erscheint aus heutiger Sicht ein Anstieg der Mieten ab 2014 möglich, eine nachhaltigen Erholung der konjunkturellen Lage vorausgesetzt.

 
Europaweit starkes Umsatzquartal – Jahresvolumen dennoch rückläufig
 
Traditionell war das vierte Quartal auf Nachfrageseite das umsatzstärkste. Der Büroflächenumsatz erreichte im 4. Quartal 2012  2,9 Mio. m², ein Plus von 11% gegenüber dem vorangegangenen Quartal, gleichzeitig 5% unter dem 5-Jahres - und 2 % unter dem 10-Jahresschnitt. Insbesondere Mittel- und Osteuropa konnte einen besonders starken Anstieg verzeichnen (+49%), dynamisiert von einem regen Markt in Moskau (fast eine Verdoppelung). Auch Prag registrierte ein um ein Drittel höheres Volumen bei gleichzeitigem Rückgang in Budapest und Warschau um ein Fünftel. Im Gegensatz dazu und obwohl Dreiviertel der westeuropäischen Index-Städte gegenüber dem 3. Quartal einen Zuwachs aufweisen konnten – angeführt von Amsterdam (+112%), Dublin (+90%) und Brüssel  (+84%), blieb das aggregierte Umsatzvolumen in Westeuropa im 4. Quartal auf Vorjahresniveau. Verantwortlich dafür zeichnete vor allem die Umsatzentwicklung in Paris, dem größten Büroflächenmarkt Europas (-30%). Positiv auch die Vorzeichen in den deutschen Indexmärkten: Frankfurt +75%, Düsseldorf +37%, Hamburg +14%, Berlin +12% und München +4%.
 
Das weiterhin schwierige konjunkturelle Umfeld, insbesondere in Südeuropa, zeigte jedoch Auswirkungen auf die Gesamtjahres-Performance. Wie erwartet – und trotz der soliden Ergebnisse in den letzten drei Monaten - entwickelte sich der Umsatz 2012 in Europa rückläufig: Zu notieren war ein Minus von 10 % auf 10,3 Mio. m² im 1-Jahresvergleich, der 5-Jahresschnitt wurde um 7 % verfehlt, das 10-Jahres-Durchschnittsniveau in etwa erreicht. Überdurchschnittlich war mit -18% der Rückgang in Mittel- und Osteuropa, stark beeinflusst von Moskau, dem größten Markt der Region (- 21%). Warschau als Ausnahme kam gegenüber 2011 auf ein Umsatzplus von 5%. 
 
Auch die westeuropäischen Märkte waren von Umsatzeinbußen betroffen: aggregiert lag der Rückgang bei - 6%. Fast unverändert zeigten sich London und Paris. Schwach dagegen die südeuropäischen Index-Städte Madrid  (-25%), Mailand (-22%) und Barcelona (-21%). Aber auch drei deutsche Index-Städte (Hamburg -19%, München -15%, Düsseldorf -12%) bewegten sich 2012 zweistellig unter ihren Umsatzergebnissen des Vorjahres. Nur Frankfurt punktete mit einem starken Plus von knapp 21 %.
 
Vor dem Hintergrund der derzeitigen konjunkturellen Entwicklung wird die Aktivität auf dem Bürovermietungsmarkt entscheidend von auslaufende Mietverträgen und deren Neuverhandlungen geprägt sein. Nutzer in ganz Europa setzen weiter auf Kosteneinsparungen und eine Verbesserung der Flächeneffizienz. Optionen werden sorgfältig geprüft und Entscheidungsfindung und Verhandlungen über Anmietungen dauern deutlich länger. Nicht vor 2014 dürfte sich eine Erholung der Konjunktur und des Arbeitsmarktes in einer expansiveren Nachfrage auf den Büroimmobilienmärkten niederschlagen. Für das laufende Jahr wird ein Umsatz um die 10 Mio. m², damit auf dem Niveau des 5- sowie des 10-Jahresschnitts, prognostiziert. 

 
Leerstandsquote weiter unter 10 % 
 
Zu einem weiteren, wenn auch nur minimalen Abbau des Leerstands trugen die letzten drei Monate 2012 bei. Die europäische Leerstandsquote ging im 4. Quartal um -10 bps zurück (-30 bps im Jahresvergleich) auf 9,6%. Veränderungen des Leerstandsniveaus vollziehen sich aktuell eher langsam, starke Ausschläge zeigten von Oktober bis Dezember 2012 allerdings Frankfurt (-120bps auf 11,9 % ) und Stockholm (-110bps auf 9,6%). Madrid notierte ein Plus von 70bps auf 12,1%. Moderat dagegen war die Entwicklung in Berlin und Hamburg mit jeweils +10bps auf 8,5% bzw. 8,2%, München -20bps auf 8,4%, Düsseldorf -30 bps auf 11,0%. In Paris und London notiert die Leerstandsquote mit +10 bps (6,8%) bzw. -10 bps (6,1% ) fast unverändert, in Moskau gab es eine leichten Anstieg (+20 bps auf 13,5 % ). Im Jahresvergleich weisen damit 13 der 24 Index-Städte niedrigere Leerstandsquoten auf. Moderne Büroflächen in guten Lagen sind weiterhin gefragt und werden schnell absorbiert. Belastet wird das Leerstandsniveau durch ältere Flächen mit qualitativ geringerem Ausstattungsstandard, deren Freiwerden 2013, ebenso wie das aktuell wieder ansteigende Fertigstellungsvolumen, für eine leichte Aufwärtstendenz der europäischen Leerstandsquote sorgen könnte. 
 
Deutlich positiv ist die jährliche Nettoabsorption für die Gesamtregion (3,4 Mio. m²) geblieben, bei anhaltend hohem Absorptionsniveau in Mittel- und Osteuropa, erneut besonders beeinflusst durch die hohe Dynamik in Moskau, die weiterhin von Expansion profitiert. Gerade Neubauflächen in guten Lagen sind hier begehrt, ältere Bestandsflächen werden teilweise abgerissen und entsprechend für Neubau genutzt.
In Westeuropa zeichneten vor allem die deutschen Märkte für die positive Entwicklung verantwortlich, unterstützt von der robusten Nachfrage in Lyon, Luxemburg und Stockholm. Das Absorptions-Niveau in Paris hat weiter nachgelassen (-16%), in London ist sie mit 97.000 m² weit unterdurchschnittlich.
 
Im Jahresverlauf 2013 dürfte die Nettoabsorption steigen und - beruhend auf dem weiter knappen Angebot und der Nachfrage nach modernen Flächen - Ende des Jahres 10-15% über dem Niveau von 2012 liegen.
 
Der leichte Rückgang der Leerstandsquote wurde unterstützt von einem robusten Absorptions-Niveau und von den (in manchen Märkten historisch) niedrigen Fertigstellungsvolumina (europaweit + 7 % auf 3,9 Mio. m² und damit 30 % unter dem 10-Jahresdurchschnitt). Spekulative Projektentwicklungen bleiben aufgrund der eingeschränkten Kreditverfügbarkeit weiterhin Mangelware, trotz eines Fertigstellungsvolumens, das allein im 4. Quartal 2012 50 % höher als im Vorquartal lag. 
 
Vor dem Hintergrund der trüben Konjunkturaussichten für 2013 könnten Projekteinstellungen und –verschiebungen die Anzahl der Fertigstellungen - gegenüber den aktuell hohen Erwartungen - beeinflussen. Für 2013 gehen wir davon aus, dass sich das Fertigstellungsvolumen - aufgrund hoher Bautätigkeit vor allem in Moskau, London und Paris – ca. 30 % über dem Niveau von 2012 bewegen wird.
 
 
Europäische Kapitalwerte 
 
Transaktionsvolumen 2012 durch starkes Jahresend-Quartal im Plus – Kernmärkte im Fokus 
 
Das europäische Transaktionsvolumen legte zum Jahresende einen starken Endspurt hin (46 Mrd. Euro, + 76 % gegenüber dem Vorquartal) mit einem über den Erwartungen liegenden Gesamtjahresvolumen im Gefolge. Auf die Büroflächen entfielen beim letzten Quartalsergebnis rund 23 Mrd. Euro, sie legten damit um 73% gegenüber dem Vorquartal zu, überproportional aufgrund einiger großvolumiger Transaktionen in Frankreich (+ 134 %) und Deutschland (+98%). Großbritanniens Zuwachs bewegte sich auf hohem absoluten Niveau immerhin noch bei einem Plus von 11%. Insgesamt entfielen Zweidrittel des Gesamtvolumens der Region auf diese drei Länder: hochliquide und von Investoren wegen ihrer Core-Produkte fokussiert die englische und französische Hauptstadt sowie die deutschen Immobilienhochburgen.
  
Für das Gesamtjahr schlug 2012 ein Transaktionsergebnis von 123 Mrd. Euro zu Buche (+3% gegenüber 2011). Höher als ein Jahr zuvor fiel dabei der Fokus auf den Bürosektor aus. Sein Anteil lag bei 53% (2011: 44 %). Die Kreditmarktbedingungen wirken weiter hemmend auf den Transaktionsfluss. Daran dürfte sich auch 2013 wenig ändern. Allerdings könnte die Verschiebung von Basel III positive Auswirkungen zeigen und den Banken mehr Flexibilität einräumen. Wegen der eingeschränkten Finanzierung wird der Markt weiterhin dominiert von eigenkapitalstarken Investoren,
 
 
Kapitalwerte nach zwei Quartalen im Plus wieder rückläufig 
 
Die gewichtete europäische Rendite für Büroimmobilien zeigte im 4. Quartal eine Veränderung um einen Basispunkt auf 5,23%. Während in den niederländischen Märkten sowie in Spanien der Anstieg der Renditen die schwachen Konjunktur- und Investmentmarkt-Bedingungen widerspiegelte, gingen in München und Düsseldorf die Renditen wegen der starken Investorennachfrage zurück (-10 bps bzw. -15 bps). Auch in Dublin bewegten sich die Renditen abwärts (-25 bsp), wenngleich von deutlich höherem Niveau. Dies sind erste Anzeichen eines trotz der relativ ungünstigen Nutzermarkt-Bedingungen - gestiegenen Investoren-Interesses. Insgesamt weisen nur sieben der 24 Index- Städte Ende 2012 Spitzenrenditen unter dem Niveau des 4. Quartals 2011 auf, an der Spitze München (-35bps auf 4,40%). In den meisten Märkten blieben die Renditen stabil, sechs Märkte verzeichneten einen Anstieg, angeführt von den krisengeschüttelten spanischen Märkten, Barcelona (+75bps auf 6,75% ) und Madrid (+50bps auf 6,50%). Für 2013 wird in den meisten Märkten eine stabile Entwicklung erwartet. Für Märkte in Ländern, die durch die Staatsschuldenkrise betroffen sind, besteht jedoch weiterhin das Risiko eines Renditeaufwärtsdrucks.
 
Insgesamt fiel mit diesen Entwicklungen der Europäische Kapitalwertindex von Jones Lang LaSalle im 4. Quartal um 0,6%.  Aggregiert notieren die Spitzenkapitalwerte noch 0,1% über Vorjahresniveau. Von den 24 Index-Städten* verzeichneten acht Märkte sinkende Werte, in Mailand, Paris und Moskau zurückzuführen auf den Rückgang der Spitzenmieten, in Amsterdam, Den Haag, Utrecht, Barcelona und Madrid aufgrund steigender Renditen. Sechs Märkte notierten im vierten Quartal einen Anstieg der Kapitalwerte basierend auf steigende Spitzenmieten. Ausnahmen sind Berlin und Dublin, wo die Renditekompression einen Anstieg der Kapitalwerte zur Folge hatte sowie in Rotterdam: hier glichen Mietpreissteigerungen die leicht steigenden Renditen aus. 
 
Insgesamt verzeichnen im Jahresvergleich 11 der 24 Index-Städte einen Rückgang der Kapitalwerte, sieben Märkte einen Zuwachs. Die Spitzenmieten bleiben die treibende Kraft steigender Kapitalwerte.

 
* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.