Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Pressemitteilung

Frankfurt

Jones Lang LaSalle zum deutschen Logistikinvestmentmarkt: starkes Ergebnis 2012


Presseinformation inklusive Chart [PDF]

 

Frankfurt, 29. Januar 2013 – Das bundesweite Transaktionsvolumen für Logistik- und Industrieimmobilien hat - nach dem drastischen Einbruch 2009 - das vierte Jahr in Folge zugelegt. Mit 1,7 Mrd. Euro wurde 2012 das beste Ergebnis seit 2008 erzielt, der 5-Jahresschnitt um 17% übertroffen. Im Jahresvergleich stieg das Transaktionsvolumen um 41% (2011: 1,2 Mrd. Euro). Damit folgt der Logistikbereich der Entwicklung aller gewerblichen Assetklassen nicht nur, sondern übertrifft sie deutlich: über alle Assetklassen hinweg wurde für den Gewerbeimmobilienbereich 2012 deutschlandweit ein Plus von 8 % notiert (von 23,5 auf 25,3 Mrd. Euro).
 
Deutlich angestiegen ist die Anzahl (von 7 auf 15) und das Volumen der Portfoliotransaktionen - bei in etwa gleichbleibender Durchschnittgröße. Rund 30% (ca. 520 Mio. Euro) des Transaktionsvolumens wurde durch Portfolioverkäufe realisiert, das entspricht einem Anstieg von über 77% gegenüber dem Vorjahr (2011: 295 Mio. Euro). Über alle gewerblichen Klassen hinweg lag der Anteil der Portfoliotransaktionen bei 25%. Größte Portfoliotransaktion in 2012 war der Verkauf des Navis Portfolios aus dem Bestand der Prologis Gruppe mit 137 Mio. Euro an einen von Tristan gemanagten Fonds. „Der deutliche Anstieg der Portfoliotransaktionen setzte den Trend aus 2011 fort und zeichnete maßgeblich für das überdurchschnittliche Transaktionsvolumen verantwortlich“, so Simon Beyer, Leiter Industrial Investment Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: „In Folge der Finanzkrise agierten Investoren ab 2009 bei Portfoliotransaktionen sehr zurückhaltend. Die nun angebotenen Portfolien sind gerade für Anleger, die den Einstieg in den deutschen Markt für Logistik- und Industrieimmobilien suchen, interessant, die Preisvorstellungen treffen sich wieder häufiger.“ 
 
Auch Einzeltransaktionen konnten im Volumen um 30% zulegen und erreichten knapp 1,2 Mrd. Euro - gegenüber 900 Mio. Euro im Vorjahr. 

 
Sicherheit auch 2012 erste Investmentstrategie
 
Mit 55% des Transaktionsvolumens waren Top-Objekte mit langfristigen Mietverträgen das 2012 am meisten verkaufte Investmentprodukt. Im Vergleich zum Vorjahr (48 %) konnte der Anteil noch leicht zulegen. Damit ist der Anteil ebenfalls höher als im Schnitt über alle gewerblichen Assetklassen hinweg. Der Anteil der Core+ Produkte am gesamten Transaktionsvolumen blieb stabil bei 29%, absolut legte er um ein Drittel auf 500 Mio. Euro zu (2011: 390 Mio. Euro). Produkte, die den Profilen Value Add (225 Mio. Euro, 13%) und Opportunistisch (knapp 40 Mio. Euro, 2%) zuzuordnen sind, verloren zwar im Anteil, konnten in absoluten Zahlen das Vorjahresniveau halten.  
 
 
Käufergruppen zeigen sich 2012 diversifizierter – Asset / Fonds Manager bleiben vorn
 
Auf Käuferseite führen wie schon in 2011 – wenn auch nicht mehr so dominant - die Asset/Fonds Manager mit einem Anteil von 28% (ca. 470 Mio. Euro) die Käuferseite an. Auf den weiteren vier Plätzen folgen Versicherungen / Pensionskassen mit 14% (232 Mio. Euro), offene Publikumsfonds (216 Mio. Euro) sowie Spezialfonds (219 Mio. Euro) mit jeweils 13%  sowie die börsennotierten REITs mit 11% (191 Mio. Euro, 14%). Insgesamt deckten diese fünf Investorengruppen 78 % des Transaktionsvolumens ab. Noch 2011 vereinten die Top 3 Käufer (Asset / Fonds Manager, Entwickler, Spezialfonds) 80% der Transaktionen auf sich. 
 
Wenig überraschend ist, dass offene Publikumsfonds / Spezialfonds in Deutschland ihre Investitionsmittel zu 93% in Top-Objekte angelegt haben, die restlichen 7% in Core+ Objekte. Der Schwerpunkt der Asset / Fonds Manager liegt mit 53% deutlich auf Core+ Objekte, 39% haben sie in Top-Objekte, 8% in Value Add – Objekte investiert. „Während die deutschen Institutionellen Investoren die Sicherheit in der Logistikimmobilie suchen und bereit sind, die höchsten Preise zu zahlen, sind Asset / Fonds Manager deutlich risikofreudiger. Sie erwarten eine höhere Rendite“, so Beyer
 
In keiner anderen Assetklasse liegt der Anteil der offenen Publikumsfonds / Spezialfonds so hoch wie im Logistikbereich (26 %). „Logistikimmobilien sind die ideale ‚Beimischung‘ zu ihren Portfolios, um auf der einen Seite eine höhere Rendite zu erzielen, gleichzeitig dem Sicherheitsanspruch gerecht zu werden“, so Beyer. Dagegen spielen Privatinvestoren im Logistikbereich mit einem einstelligen Anteil eine untergeordnete Rolle. 
 
Auf Verkäuferseite tauschten Asset / Fonds Manager mit 37% (623 Mio. Euro) platziertes Transaktionsvolumen und Entwickler mit 520 Mio. Euro (31%) die Plätze und dominierten auch 2012 das Produktangebot. Mit großem Abstand folgten REITs und Corporates (11% bzw. 10%). 

 
Deutsche Investoren 2012 wieder im Aufwind
 

Mit einem Anteil von 56% (944 Mio. Euro) in 2012 legten deutschen Investoren sowohl prozentual (2011: 32%) als auch absolut gegenüber dem Vorjahr (um ca. 560 Mio. Euro) zu. Internationale Investoren kamen deutlich weniger zum Zuge. Mit 44% liegt deren Anteil im Vergleich zum gesamten Gewerbeimmobilienmarkt (42%) trotzdem noch leicht überdurchschnittlich. 

 
Spitzenrenditen standen auch 2012 unter Druck 
 

Durch die hohe Nachfrage nach erstklassigen Logistikimmobilien hat sich die Netto-Anfangsrendite in den besten Lagen der „Big 6“ in den vergangenen 12 Monaten weiter reduziert - durchschnittlich um ca. 15 Basispunkte. Sie erreichte zum Jahresende in den Regionen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Stuttgart und München im Schnitt 6,85 %. Die Spanne reichte von 6,60 % in Frankfurt und Hamburg bis 7,25 % in Stuttgart und Berlin. Die stabile Nachfrage nach absoluten Top-Objekten - getrieben durch deutsche Institutionelle Investoren wird auch 2013 auf ein weiter begrenztes Angebot treffen, damit dürften sich die Spitzenrenditen auf dem derzeit niedrigen Niveau stabilisieren. 
 
„Aufgrund der positiven konjunkturellen Rahmenbedingungen und des stabilen Vermietungsmarktes bliebt der deutsche Logistikinvestmentmarkt weiter attraktiv. Kapital ist auf Investorenseite vorhanden, die Pipeline und das anhaltende Interesse deuten für die nächsten Monate weitere Portfoliotransaktionen an. Vor diesem Hintergrund gehen wir davon aus, dass die Volumina 2013 - zum ersten Mal seit 2008 - an die 2 Mrd. Euro - Marke heranreichen könnten“, so Beyer.