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Pressemitteilung

Frankfurt

Jones Lang LaSalle: VICTOR Prime Office Indikator zum Jahresende uneinheitlich


Presseinformation inklusive Chart [PDF]

 


Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

  • Indikatorwert Q4 2012: 121,5 Punkte
    - Plus 1,3 % gegenüber Vorquartal – Berlin mit höchstem Anstieg (+ 2,5 %), gefolgt von München mit +1,9 %
    - Plus 5,5 % im Jahresvergleich - München mit bester Jahresperformance (+8,7 %)
    - Plus 22,9 % gegenüber der Trendwende Q2 2009 
     
  • Laufende jährliche Gesamtverzinsung (Total Return) des Immobilienkapitals in den letzten 12 Monaten: +10,4 % 
     
  • Gesamt Risikopremium (JLL Prime Risk Premium – „JLL PRP“) bleibt vergleichsweise hoch mit 488 Punkten  
 
 
Frankfurt, 12. Februar 2012 – Die Performance des VICTOR Prime Office Indikators* konnte sich im 4. Quartal 2012 mit +1,3 % gegenüber dem Vorquartal (+0,6%) zwar leicht erholen, die einzelnen Lagen präsentieren sich dabei aber recht unterschiedlich. Die eher durchschnittliche Performance hat  den Indikatorstand auf 121,5 Punkte ansteigen lassen. Im Jahresvergleich verzeichnete der VICTOR Prime Office Indikator ein Wachstum der Performance mit +5,5 % (+6,0% im Vorjahr).
 
„Die Situation im deutschen Immobilienmarkt hat sich gemäß des VICTOR Prime Office Indikators seit der erfolgreichen Trendwende im 2. Quartal 2009 nur leicht verändert. Trotz sporadischen, individuellen Performanceschwankungen der einzelnen Top-Lagen sehen wir überwiegend einen Aufwärtstrend, angetrieben durch risikoaverse, mehrheitlich internationale Investoren, die in Deutschland verstärkt nach gesicherten Core-Investments suchen“, so Andrew M. Groom, Leiter Valuation & Transaction Advisory Jones Lang LaSalle Deutschland. Trotz zaghafter Anzeichen für mehr Risikoakzeptanz bei Immobilienkäufen auf Seiten der Investoren, dürfte sich an der Situation grundsätzlich nicht viel ändern. „Eher stagnierende bzw. seitwärts verlaufende Performancetendenzen in den einzelnen Lagen, wie beispielsweise in Hamburg oder Düsseldorf, könnten jedoch ein Hinweis auf eine mögliche Verschnaufpause in den Top-Lagen des Büroimmobilienmarktes 2013 sein, die potentiellen Investoren die Gelegenheit gibt, vor einer Anlageentscheidung die makroökonomische Situation und die Nachfrageprognosen auf dem Vermietungsmarkt zu evaluieren“, so der Bewertungsexperte. Noch divergiere die Performance der Top-Lagen signifikant mit der in sekundären Lagen der Immobilienhochburgen. Eine weiterhin sehr hohe Risikoprämie auf Core-Immobilien verstärke ein allseits Core-lastiges Nachfrageprofil ohne hohe Opportunitätskosten bei Alternativinvestments.        

 
Performanceentwicklung 2012 deutlich unterschiedlich in den einzelnen Lagen…
 
Die Quartalsperformance in den einzelnen Lagen hat ein eher uneinheitliches Bild hinterlassen,  zurückzuführen im 4. Quartal 2012 überwiegend auf die unterschiedlichen Rendite – und Marktmietentwicklungen**. München, Düsseldorf und Hamburg zeigten bei der Mietentwicklung leicht rückläufige Tendenzen, während die Frankfurter Bankenlage deutlich zulegen konnte. 
 
Positiv gestaltet sich die Entwicklung der Spitzenrendite in Berlin und München mit einem  erfreulichen Effekt auf die Performanceentwicklung. Die deutsche Hauptstadt kann aufgrund der Entwicklung der Spitzenrendite mit +2,5 % (117,6 Punkte) die stärkste Quartalsperformance aufweisen. Auch die Innenstadt der bayerischen Immobilienhochburg punktet durch die positiven Entwicklungen auf dem Investmentmarkt und erreicht  die zweitstärkste Quartalsperformance (+1,9 % auf 126,7 Punkte). Das Wachstum in dieser Lage wird jedoch gedämpft durch eine leicht rückläufige Marktmietentwicklung. An Top 3 liegt die Frankfurter Bankenlage, die auf Basis des Marktmietwachstums noch eine Quartalsperformance von +1,6 % verzeichnet (117,9 Punkte). Die Auswirkung der rückläufigen Marktmietentwicklung in Düsseldorf und Hamburg konnten nicht vom Investmentmarkt kompensiert werden. Düsseldorf weist lediglich eine Quartalsperformance von +0,2 % (118,9 Punkte) auf, während Hamburg mit -0,3% (129,0 Punkte) zum zweiten Mal in Folge das Schlusslicht bildet.
 
Im Jahresvergleich der Wertveränderung liegt München, wie auch schon im Vorquartal, mit +8,7 % deutlich vor dem Feld: Berlin (+6,1 %), Frankfurt (+4,8 %) und Hamburg  (+4,6 %). Düsseldorf bildet das Schlusslicht (+2,9 %).  

  
….mit einem weiteren Rückgang bei der jährlichen Gesamtverzinsung (Total Return) 
 
Die Jahresperformance der laufenden Gesamtverzinsung des angelegten Kapitals (Total Return, Q4 2011-Q4 2012) verbucht erneut einen Rückgang auf +10,4 % (nach +10,9 % im vorherigen Quartal). Die Statistik zeigt München  mit + 13,5 %  vor Berlin, (+ 11,1 %). Unter der 10%-Marke bewegen sich Frankfurt (+9,6 %), Hamburg (+ 9,5 %) und - abgeschlagen auf dem letzten Platz -  Düsseldorf mit + 7,9 %.

 
JLL Risikoprämie (JLL Prime Risk Premium „JLL PRP“) behält hohes Niveau 
 
Die Entwicklung des „JLL PRP“ (Zinssatz deutscher Staatsanleihen gegenüber der Entwicklung der internen Zinsfußerwartung der Investoren („unleveraged IRR“) ist nur leicht rückläufig. Damit bleibt der Stand weiter hoch. Der Risikoaufschlag auf Immobilieninvestments lag im vierten Quartal bei 488 Basispunkten (Q3 2012: 508 Basispunkte). Die Entwicklung des „JLL PRP“ seit dem 4. Quartal 2009 ist von einem durch die EZB getriebenen, generell sinkenden, risikolosen Zinssatz sowie leicht sinkenden IRR-Erwartungen der Investoren geprägt. Sollte ein sinkender, risikoloser Zinssatz weiter Bestand haben, wird der JLL PRP auch mittelfristig hoch bleiben. Damit steht die Core-Immobilie als investive Alternative noch stärker im Fokus der Anleger.
  
Angetrieben durch weiter fallende deutsche Staatsanleihen konnten alle Spitzenlagen 2012 zwar ein attraktives Anlageumfeld durch hohe Risikoprämien im Core-Segment aufrecht erhalten. Das Niveau war jedoch sehr unterschiedlich. An Hamburg und München - unter den beobachteten Spitzenlagen am unteren Ende der Risikoprämien-Spanne - wird deutlich, dass Anleger nicht ausschließlich auf derartige fokussiert, sondern überwiegend stark von prognostizierten Marktchancen und Entwicklungen getrieben sind“, so Groom. Über den gesamten Betrachtungszeitraum hinweg haben sich beide Top-Lagen seit dem zweiten Quartal 2009 in ihrer Performance von den anderen Spitzenlagen abgesetzt. Es bleibe abzuwarten, ob sich die unterschiedliche Performance der einzelnen Top-Standorte in 2013 weiter bestätigt oder ob Anleger im Zuge höherer Risikobereitschaft auch für Standorte mit niedriger Performance dafür sorgen werden, dass sie sich angleichen. „Die Prognosen für die deutsche Konjunkturentwicklung lassen für die Immobilienmärkte in einem globalen Investmentumfeld einen letztlich durchaus positiven Verlauf erwarten, auch wenn die Engpässe bei der Finanzierung von bestimmten Objekten noch lange nicht vom Tisch sind“, so Groom. Eine möglicherweise veränderte Risikobereitschaft auf Seiten der Investoren würde den Druck von den Spitzenlagen nehmen. Der Hype um Core-Produkte würde möglicherweise etwas nachlassen.
 
 
* Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von 12 Mio. m²: Berlin Charlottenburg 1A / Mitte / Potsdamer Platz und Leipziger Platz; Düsseldorf Bankenviertel; Frankfurt Bankenlage; Hamburg Innenstadt; München Innenstadt
 
** Berechneter Wert aus Spitzen- und Durchschnittsmieten in den Prime-Lagen