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Pressemitteilung

Frankfurt

Jones Lang LaSalle aktualisiert Residential City Profiles - Weiter steigende Mieten und Kaufpreise bei leicht abgeschwächter Dynamik in der zweiten Jahreshälfte 2012 – Investmentvolumen auf 5-Jahres-Hoch


Presseinformation inklusive Charts [PDF]

 

Frankfurt, 7. März 2013 – Miet- und Kaufpreise auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt* haben 2012 weiter zugelegt. Allerdings hat sich in der zweiten Jahreshälfte die Dynamik in den meisten untersuchten Städten verlangsamt. Bei den Mietpreisen** ging es auf Jahressicht in München, Berlin und Stuttgart zwischen 7 % und 9 % nach oben. In Hamburg, Düsseldorf, Köln und Frankfurt stiegen die Mieten 2012 um 5 % bis 7 %, in Leipzig wurde ein Wachstum von rund 2 % registriert.
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen** zeigten im Jahresvergleich in fast allen Städten einen doppelt so starken Anstieg wie die Mietpreise, angeführt von Düsseldorf, Berlin und München mit über 15 %. In Hamburg, Frankfurt und Köln erhöhten sich die Angebotspreise zwischen 10 und 15 %, in Leipzig und Stuttgart um mehr als 7 %. „Nach zwei sehr dynamischen Halbjahren Ende 2011 und Anfang 2012 hat in einigen Märkten der Wachstumstrend in der zweiten Jahreshälfte 2012 nachgelassen. Ausnahmen sind München bei Miet- und Kaufpreisen sowie Düsseldorf bei Kaufpreisen. Bei weiterhin äußert positiven Fundamentaldaten auf Angebots- und Nachfrageseite in den untersuchten Städten ist von einer Fortsetzung der Miet- und Kaufpreisanstiege in den nächsten Halbjahren auszugehen“, so Andrew M. Groom, Leiter Valuation & Transaction Advisory Jones Lang LaSalle Deutschland.

 
Untersuchungsergebnisse für die einzelnen Städte:
 

Mietpreisdynamik in München und Stuttgart am höchsten 
 
München wurde 2012 einmal mehr seinem Ruf als teuerster Wohnungsmarkt Deutschlands gerecht. Mit 13,80 Euro/ m²/ Monat notierten die Mietpreise auf einem neuen Spitzenniveau. Auch die Dynamik war 2012 mit + 9,1 % die höchste der untersuchten Städte. Neben Stuttgart ist München die einzige Stadt, in der sich der Aufwärtstrend der Mieten während des 2. Halbjahrs noch einmal beschleunigt hat, der Abstand zu den anderen Städten hat sich weiter vergrößert.
 
Berlin erreichte 2012 einen immer noch beachtlichen Anstieg der Mieten - um 8,1 % auf 7,60 Euro/m²/Monat. Allerdings hat sich die Dynamik in der Hauptstadt in der zweiten Jahreshälfte merklich abgeschwächt. Im Gesamtjahr 2011 wurde noch ein Plus von 9,3 % registriert „Nach drei Jahren höchster Wachstumsraten legt die Mietpreisrallye an der Spree eine Verschnaufpause ein. Dabei spielen steigende Neubauaktivitäten – bei weiterhin hohen Zuzug in die Hauptstadt - für die verlangsamte Dynamik keine wesentliche Rolle. Vielmehr handelt es sich um eine vorübergehende Trendabschwächung nach starken Wachstumsimpulsen in den Vorjahren. In Berlin werden die Mieten weiterhin überdurchschnittlich steigen“, so Roman Heidrich, Leiter Residential Valuation Advisory Berlin.
 
Seit 2009 stand Hamburg an der Spitze der Mietpreiszuwächse. Zum ersten Mal seit 2009 hat sich auch an der Elbe der Aufwärtstrend der Mieten spürbar abgeflacht (+5,0 % in 2012 nach 7,7 % in 2011). Allerdings sollte das Mietpreisniveau von aktuell 10,70 Euro / m²/ Monat auch in den nächsten Jahren weiter ansteigen. Nach 2013 wird dabei auch die deutlich steigende Neubauaktivität im höheren Preissegment eine Rolle spielen. 
 
Auch Frankfurt zählt zu den Mietmärkten mit einer in der zweiten Jahreshälfte 2012 nachlassenden Preisdynamik. Die jährliche Wachstumsrate betrug aber immer noch 6,5 %. Damit bewegt sich das Mietniveau - in einem weiterhin angebotsknappen Markt - auf einem neuen Höchststand (11,70 Euro/ m²/ Monat). Die Mainmetropole bleibt die Stadt mit dem – nach München - zweithöchsten Mietpreisniveau in Deutschland.
 
In Stuttgart hat sich die Mietentwicklung entgegen dem Trend im 2. Halbjahr 2012 noch einmal beschleunigt. Die gute Wirtschaftslage am Neckar mit hohen Zuzugszahlen sorgte für einen Anstieg der Mieten auf Jahressicht auf 10,25 Euro/ m²/ Monat (+ 7,9 %). Im Vorjahr betrug der Anstieg 3,9 %.
 
Bei nachlassender Dynamik in der zweiten Jahreshälfte stiegen die Mieten in Düsseldorf auf Jahressicht noch deutlich um 6,2 % auf 9,00 Euro /m²/ Monat, und liegen damit gleichauf mit der Angebotsmiete in Köln (+ 5,5 %).
 
Auf dem Leipziger Mietwohnungsmarkt wurde der niedrigste Mietpreiszuwachs unter den untersuchten Märkten registriert (+ 1,6 % auf 5,05 Euro / m²), mit einer Belebung in nur wenigen gefragten Lagen.


München teuerster Standort für Eigentumswohnungen - Stärkster Preisanstieg in Düsseldorf und Berlin 
 
Mit einem Jahresanstieg von 17,2 % (auf 4.590 Euro/m²) blieb die bayerische Landeshauptstadt die mit Abstand teuerste deutsche Stadt für den Erwerb von Eigentum.
 
Hamburg, im zweiten Jahr hintereinander nun teurer als Frankfurt, baute seine Position, trotz einer leichten Abkühlung in der zweiten Jahreshälfte, 2012 weiter aus auf 3.220 Euro/m² (+13,6 %). Seit 2009 stiegen die Kaufpreise um fast 1.200 Euro/m² und damit um mehr als ein Drittel. Der Markt an Alster und Elbe zeigte damit in diesem Vierjahreszeitraum unter den untersuchten Städten den höchsten prozentualen Anstieg der Kaufpreise.
 
In Frankfurt hat der Aufwärtstrend der Kaufpreise für Eigentumswohnungen in der zweiten Jahreshälfte nachgelassen, auf Jahressicht wird noch ein Plus von 10,1 % erzielt. Eigentumswohnungen wurden am Main zum Jahresende durchschnittlich für 3.010 Euro/m² angeboten. „Die nachlassende Dynamik sollte nicht als Trendwende gesehen werden. Insgesamt bleibt der Aufwärtstrend intakt, da die Nachfrage weiterhin das Angebot neuer Wohnungen übersteigt“, so Sebastian Grimm, Leiter Residential Valuation Advisory Frankfurt.
 
Aufgrund zahlreicher Neubauprojekte notierte Düsseldorf mit einem Plus von 21,1 % (auf 2.420 Euro / m²) den höchsten Kaufpreisanstieg 2012. Die Entwicklungstätigkeit am Rhein zeigt sich weiter rege und sollte - auf absehbare Zeit - den Bedarf an hochwertigem Neubau decken.
 
In Berlin blieb – trotz der vergleichsweise geringen Bauvolumina pro Einwohner - die Kaufpreisdynamik weiterhin hoch (+18,3 % auf 2.370 Euro / m² auf Jahressicht). Die Bundeshauptstadt wurde zum Jahresende von Düsseldorf überholt, der außerordentlich hohe Aufwärtstrend der beiden vorherigen Halbjahre nicht mehr erreicht. 
 
Den geringsten Preisanstieg bei Eigentumswohnungen verzeichnete 2012 Stuttgart (+7,3 %). Wohnungen in der Schwabenmetropole kosteten Ende des Jahres mit 2.360 Euro/m² ungefähr so viel wie in Berlin.
 
Nach einem kräftigen Anstieg in der ersten Jahreshälfte stagnierten die Preise in Köln zum Jahresende nahezu bei 2.070 Euro/m². Im Jahresvergleich konnte ein Plus von 9,9 % notiert werden. 
 
Leipzig war die einzige untersuchte Stadt mit sinkenden Preisen für Eigentumswohnungen im zweiten Halbjahr (-2,5 %). Auf Jahressicht schlug dagegen mit + 8,7 % noch ein beachtliches Preisplus zu Buche. Mit 1.190 Euro /m² sind Eigentumswohnungen in der sächsischen Metropole nach wie vor ungefähr halb so teuer wie in Berlin oder Stuttgart.

 

Wohninvestmentvolumen 2012 auf 5-Jahres-Hoch 
 
Das Jahr 2012 markierte mit einem Transaktionsvolumen*** von 11,1 Mrd. Euro bei gewerblich gehandelten Wohnportfolios ein neues 5-Jahres-Hoch. Insgesamt wechselten ca. 200.000 Wohnungen die Besitzer. Verglichen mit dem Vorjahr (6,6 Mrd. Euro) stieg das Transaktionsvolumen damit um fast 70 %, die Zahl der gehandelten Wohnungen um 30 %. Rund 5,1 Mrd. Euro wurden allein mit fünf Großtransaktionen mit jeweils über 10.000 Wohnungen erzielt. Die DKB Immobilien AG (25.000 Wohnungen), das BauBeCon-Portfolio (23.500), das „Hawk“-Portfolio (21.600), das Wohnportfolio der LBBW (21.500) sowie die Wohnungen der TLG (11.500) fanden jeweils neue Eigentümer. Bedingt durch die hohen Portfoliogrößen machte eine Transaktion bei Bestandsobjekten durchschnittlich etwa 38 Mio. Euro aus und damit etwa 15 Mio. Euro mehr als im Vorjahr. Der Preis pro Wohneinheit im Bestand lag bei ca. 52.000 Euro bzw. etwa 810 Euro/m². (Ohne das hochwertige Wohnportfolio der LBBW, das für knapp unter 1.000 Euro/m² bzw. 66.000 Euro / Wohneinheit verkauft wurde, lag der durchschnittliche Kaufpreis bei rund 790 Euro/m² bzw. 50.600 Euro / Wohneinheit.)
 
Das Jahr 2013 startete für den Wohnportfolio-Transaktionsmarkt vielversprechend. Der erfolgreiche Börsengang der LEG NRW, eines der größten deutschen Wohnungsunternehmen, hat den Eigentümern Whitehall Funds & Perry Luxco über 1,3 Mrd. Euro eingebracht. Weiterhin soll noch im Frühjahr der Verkauf des 92%-igen Anteils der Bayern LB an der GBW AG, mit ca. 32.500 Wohnungen in Bayern, abgeschlossen werden. Für die zweite Jahreshälfte plant die Deutsche Annington, damit ein zweites Schwergewicht der Wohnungswirtschaft, den Börsengang. 
 
„Die Nachfrage für Wohnimmobilieninvestments mit einem berechenbaren Cashflow ist nach wie vor hoch. Allerdings führen die gestiegenen Preise zu Recht zu einer genaueren Prüfung der Investitionen. Die Konsolidierung des Marktes schreitet trotzdem voran, weitere Kapitalmarkttransaktionen (z.B. IPO) und großvolumige Portfoliotransaktionen sind 2013 zu erwarten. Für das Gesamtjahr ist ein Transaktionsvolumen von rund 10 Mrd. Euro möglich“, so Andrew M. Groom.

 
 
 
Anmerkungen:
* Zum zehnten Mal hat Jones Lang LaSalle Auftraggeber unabhängig die Entwicklungen in Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Köln, Stuttgart und Leipzig untersucht. Analysiert wurden insgesamt 210.000 Mietangebote sowie 95.000 Kaufangebote für Eigentumswohnungen. Die Darstellung der analysierten Datensätze reicht bis auf Stadtbezirksebene, unterschieden in Baualtersklassen und Wohnungsgrößen. Weitere detaillierte Auswertungen ab 2004 sind auf Anfrage verfügbar.
 
** Miet- bzw. Kaufpreise beschreiben den Median, d.h. 50 % der Werte in einer Stadt liegen über diesem Wert und 50 % darunter.
 
*** Asset und Share-Deals mit mindestens 10 Wohneinheiten und 75 % Wohnnutzung und ohne Vorabverkäufe von Projektentwicklungen