Research

Einzelhandelsmarktüberblick

H2 2023 

Aufwärtstrend auf dem Retail-Vermietungsmarkt hält an

31. Januar 2024
Einzelhandels-Vermietungsumsatz mit beachtlichem Ergebnis

Das Einzelhandelsvermietungsjahr 2023 schließt mit einem beachtlichen Vermietungsvolumen von 449.500 m² bei 878 Deals ab. Damit übertrifft der Vermietungsumsatz das Vorjahresergebnis um rund 7 %, vor allem die umsatzstarken letzten beiden Quartale 2023 trugen zu dem guten Ergebnis bei. Die Anzahl der Deals bleibt mit 4 % leicht hinter dem Vorjahr zurück.

Wie schon im gesamten Jahr 2023 ist das Flächensegment > 2.000 m² weiterhin gefragt, mit 44 Einzeldeals erreicht diese Größenklasse das beste Ergebnis der letzten fünf Jahre. Nach wie vor suchen internationale Konzepte Expansionsmöglichkeiten auf dem deutschen Markt, 54 % der Deals gingen auf ihr Konto. Zu den Marken, die erstmals auf dem deutschen Markt vertreten sind, gehört das Label Stradivarius der Inditex-Gruppe, Byredo, ein internationaler Luxusanbieter für Düfte und Accessoires und das dänische Modelabel Mads Norgaard. Weiterhin auf dem Vormarsch mit Flächenanmietungen in den 1a-Lagen sind internationale Automarken, wie jüngst in Stuttgart die BYD-Gruppe aus China.

Die Verbraucherstimmung in Deutschland hat sich zum Jahresende etwas aufgehellt. Auch die Konjunkturaussichten verbessern sich leicht. Die zu Anfang des Jahres 2023 hohe Inflationsrate von 8,7 % sank bis zum Dezember auf 3,7 %. Trotzdem gibt es auch weiterhin Belastungen wie das Defizit im Staatshaushalt und die damit verbundenen Einsparungen, die für Verunsicherung der Verbraucher sorgen und so einen nachhaltigen Aufschwung des Konsumklimas beeinträchtigen.

Big 10 mit guten Vermietungsumsätzen

Die Big 10-Städte in Deutschland erzielen einen Vermietungsumsatz von 216.300 m² und verbessern ihr Vorjahresergebnis um rund 42 %. Hamburg (54.500 m²) führt souverän die Spitze des Feldes an, vor allem dank weiterer Anmietungen im Westfield Überseequartier, das mittlerweile einen Vermietungsstand von 90 % aufweist. Berlin (46.200 m²) auf Rang zwei, erzielt ebenfalls eines der besten Ergebnisse der letzten fünf Jahre. Frankfurt (42.100 m²) komplettiert das Führungstrio, vor allem mehrere Anmietungen im vierstelligen Quadratmeterbereich schlugen positiv zu Buche. Das Mittelfeld bilden Düsseldorf, München, Köln und Stuttgart, mit Werten zwischen 12.000 -14.000 m². In den rheinischen Metropolen mangelte es nicht an Anmietungen, allerdings fanden diese hauptsächlich im kleineren Flächenbereich bis 250 m² statt. München liegt gleichauf mit dem Vorjahr und damit nur leicht unter seinem 5-Jahresschnitt. Stuttgart kann nach einem schwachen Vermietungsjahr 2022 deutlich aufholen, vor allem die Königstraße war wieder stärker gefragt. Die Schlussgruppe zeigt durchwachsene Ergebnisse, in Nürnberg und Hannover belebte sich die Nachfrage, während Leipzig hinter den Erwartungen zurückblieb: Hier fehlten die großflächigen Anmietungen.

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Textilbranche bestätigt Führungsposition

Der Flächenumsatz nach Branchen wird mit 41 % deutlich von der Textilbranche angeführt, sie verbessert ihr Ergebnis gegenüber dem Vorjahr um acht Prozentpunkte. Wieder stark vertreten waren die Bekleidungshäuser und Young Fashion-Anbieter, 139.000 m² der angemieteten Flächen gingen allein auf ihr Konto. Aktiv war neben Sinn und C&A auch der Onlineanbieter Zalando mit drei neuen Outlets. Im Young-Fashion-Bereich waren mit großflächigen Anmietungen Zara und New Yorker expansiv. Der zweitplatzierten Gastronomie-/Food-Branche bleibt nur ein Anteil von 22 %. Sie bleibt damit vier Prozentpunkte unter ihrem Vorjahresergebnis. Mit 296 Einzeldeals liegt die Branche zwar vor der Textilsparte (254), aber im Gastronomie-/Food-Bereich entfallen fast 70 % der Deals auf die beiden unteren Flächenkategorien unter 100 m² und zwischen 100 - 250 m². Gesundheit/Beauty bestätigt ihren angestammten dritten Rang mit 8 % und liegt damit fast auf Vorjahresniveau. Anteile von 10 % und mehr, die beispielsweise vor drei Jahren erreicht wurden, sind derzeit nicht in Sicht. Mit innerstädtischen Anmietungen hielten sich vor allem die Drogeriemarktketten zurück. Sport/Outdoor kann sich um zwei Prozentpunkte verbessern, dank einiger Anmietungen der Intersport-Gruppe. Die weiteren sechs untersuchten Branchen bestätigen nahezu ihre Vorjahreswerte, die zwischen 1 % - 4 % liegen.

JLL-Flächenverfügbarkeit sinkt

Erstmalig seit dem zweiten Halbjahr 2020 kann bei der JLL-Verfügbarkeitsquote in den Big 9 ein Rückgang verzeichnet werden. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023 sinkt die Flächenverfügbarkeit von 19,7 % auf 16,5 %, die Quote nach Anzahl der Ladenlokale bleibt konstant bei 15,5 %.

Sämtliche Metropolen zeigen rückläufige Werte, wobei Leipzig sowie bei der Flächenverfügbarkeit als auch bei der Anzahl verfügbarer Läden mit der niedrigsten Quote von 7,4 % bzw. 11,0% vorn liegt. Begünstigt wurde diese positive Entwicklung in den Big 9 durch den aktuellen Trend zu großflächigen Anmietungen.

Wie sich die Quote für das erste Halbjahr 2024 entwickeln wird, bleibt im Hinblick auf die erneute Insolvenz der Galeria-Warenhäuser abzuwarten. Viel wird davon abhängen, ob der Handelskonzern mit derzeit 92 Filialen einen Investor findet, damit das Unternehmen als Ganzes erhalten werden kann. Sollte dies nicht gelingen, hätten weitere Schließungen der Warenhäuser - auch für die Big 9 - unmittelbare Folgen, die nicht so schnell zu verkraften wären.

Spitzenmieten in den Big 10 nur leicht gesunken

Für die Big 10-Standorte zeichnet sich im Vorjahresvergleich eine Bodenbildung der Spitzenmieten ab. In vier Städten bleiben die Mieten stabil, dazu gehören Berlin, Leipzig, München und Stuttgart. Die weiteren sechs Standorte verzeichneten im Mittelwert einen leichten Rückgang von rund 3 %. Für das erste Halbjahr 2024 wird in den zehn wichtigsten Einzelhandelsstandorten mit konstanten Mieten gerechnet.

Außerhalb der Big 10 wurden lediglich an 18 der 66 von JLL untersuchten Standorte konstante Werte gesehen, wie z.B. in Bonn, Bielefeld, Wiesbaden und Dresden. Deutschlandweit gaben die Spitzenmieten im Vergleich zum Vorjahr im Durchschnitt um 5,4 % nach. In den Einwohnerklassen 250 – 500.000 EW und 100 - 250.000 EW fielen die Spitzenmieten noch einmal um 7,4 % bzw. 6,4 %. Am besten schnitten die Standorte mit weniger als 100.00 EW ab, sie verloren 5,8 %. In diesem Segment liegen die Mietpreise von Haus aus auf einem niedrigeren Niveau und konnten deshalb länger konstant gehalten werden.

Die Nachfrage nach innerstädtischen Geschäftshäusern fiel im Jahr 2023 verhalten aus, trotzdem bleiben die Verkaufsfaktoren auf einem hohen Level. Die Spitzenrenditen stiegen im Laufe des zweiten Halbjahres 2023 für die Big 10 nur noch in Berlin und Nürnberg leicht an. Die weiteren acht Metropolen verharren auf einem konstanten Niveau mit Werten zwischen 3,2 % - 4,25 %, wobei der niedrigste Wert in München erreicht wird und der höchste in Hannover und Leipzig.

Kontakt

Unsere Einzelhandelsmarkt Ansprechpartner:

Retail Leasing:
Aniko Korsos, Head of Retail Leasing Germany

Retail Investment:
Sarah Hoffmann, Head of Retail Investment Germany

Retail Tenant Representation:
Josefine Ulrich, Director EMEA Retail Leasing Strategy & Operations

Research:
Helge Scheunemann, Head of Research Germany

 

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