Kita statt Retail: Wertsteigerung mit kreativer Immobilien-Umnutzung

Eigentlich war es schon ein Jahr zu spät, um dieses Portfolio zu stabilisieren, so lautet die Einschätzung der JLL Asset Management-Spezialisten. Es geht um ein Gesamtportfolio des Immo Fest Fonds mit über zehn unterschiedlichen Objekten vom Wohngebäude über ein Pflegeheim bis hin zum Fitnessstudio. Die finanzierende Bank wollte die Leistungen des JLL Asset Management anhand einer Vorstudie kennenlernen. Das Team hat die Bank mit ihrer Analyse überzeugt und eine Strategie entwickelt, um das Portfolio innerhalb von drei Jahren zu stabilisieren und das Portfolio abzuverkaufen. Denn sie erteilt JLL ein ganzheitliches Asset Management-Mandat. Dazu gehören u.a. Businessplanung, Reporting, Cash Management, Steuerung der Dienstleister, Vermietungsmanagement Transaktionsmanagement.

Der Kontakt zum Auftraggeber war durch das JLL-Valuation-Team zustande gekommen, das das Portfolio zunächst bewertete und dabei die Schieflage festgestellt hatte. Das erklärte Ziel, mit dem das JLL-Asset Management beim Recklinghäuser Einzelobjekt an den Start ging: Mehrwert schaffen, abverkaufen, um das Darlehen abzulösen. Doch im damaligen Zustand war das Gebäude schlicht unverkäuflich. Denn dort, wo jetzt Kinder spielen, stand mehrere Jahre lang eine ehemalige Supermarktfläche leer. Die Wohnungen in den Obergeschossen komplett neu zu vermieten, war mit intensivem Kümmern zu machen. Denn das Mietniveau war vertretbar und dank der nahgelegenen Westfälischen Hochschule gab es viele Interessenten.

Zunächst prüfte das Asset Management-Team, ob die leere Erdgeschossfläche weiter an Einzelhändler vermietet werden kann, indem der große Grundriss in drei bis fünf Einheiten geteilt wird. Mit Hilfe lokaler Makler fanden sich zwar verschiedene Interessenten von Gemüsehändler über Autohändler bis hin zu einem Hundefriseur, die bereit waren € 4,50/qm auszugeben. Was dann mit den übrigen Flächen geschieht, blieb jedoch weiter unklar und war daher keine Option. Auch auf Gastronomie umzurüsten war wirtschaftlich nicht sinnvoll.

Ein Gespräch mit der Wirtschaftsförderung der Stadt und dem Amt für Kinder, Jugend und Familie war der erste Schritt auf dem Weg zum Durchbruch. Warum nicht in eine Kita umbauen und an die Stadt Recklinghausen vermieten? Dass die Kommunen seit 2016 verpflichtet sind, ausreichend Kitaplätze zur Verfügung zu stellen, hat entscheidend zu dieser Idee beigetragen.

Die vielschichtigen Anforderungen hinsichtlich Baurecht, Brandschutzkonzept und Nutzungsgenehmigung für eine Kita konnten gemeinsam mit der Stadt Recklinghausen bewältigt werden. Dazu kam nicht nur die Suche nach einem Kita-Betreiber, sondern auch das Konzept inklusive Anzahl und Größe der Kita-Gruppen. Selbst die mögliche Bodenkontamination – eine frühere Tankstelle fand sich im Baulastenverzeichnis – konnte das Projekt nicht stoppen: Der Boden wurde einen halben Meter tiefer abgegraben als erforderlich und eine Schutzschicht aufgebracht.

Beim Mietverhältnis stellt sich die nächste Frage: Entweder mietet die Stadt die Fläche vom Eigentümer, oder die Stadt findet einen Betreiber und gibt eine Mietgarantie. Als Ergebnis konnte das Asset Management-Team dem Auftraggeber einen 20-Jahre-Mietvertrag mit der Stadt Recklinghausen präsentieren.

Noch eine Frage ist zu beantworten, um das näher rückende Ziel Verkauf zu erreichen: Genügt der abgeschlossene Mietvertrag, um einen guten Preis für den Auftraggeber zu erzielen, oder sollte erst umgebaut und dann verkauft werden, um einen möglichst hohen Betrag ins verbleibende Portfolio zu stecken?

Die beste Lösung liegt in diesem Fall in der Mitte: Das fertig verhandelte Produkt geht an den Käufer, einen Privatinvestor, der damit Kostensicherheit hat. Mit vorliegender Baugenehmigung und nahezu ausverhandelten Preisen für die Baugewerke wurde der Kaufvertrag geschlossen, nur ein Jahr nachdem das Mandat erteilt war.

Eine Steigerung von 25 % des Verkaufswertes im Vergleich zur Bewertung bei Übernahme konnte durch diesen Hands-on-Ansatz erreicht werden. Und der neue Eigentümer trägt die kalkulierten Kita-Ausbaukosten, welches eine weiteren signifikanten wirtschaftlichen Erfolg für den bisherigen Eigentümer darstellte sowie zugleich das Risiko des Ausbaus ausgesetzt wurde. Dafür besitzt der neue Eigentümer nun ein langfristiges Anlageprodukt in seinem Portfolio, welches auf 20 Jahre mit einer Quadratmetermiete von über 10,- Euro von der Stadt Recklinghausen rechnet, mehr als die 7,- Euro, die Netto vorher bezahlt hat.