Klar Schiff: Maximale Immobilien-Wertsteigerung in der Hafen City

Drei stolze Gewerbegebäude in der Hamburger HafenCity hatten jahrelang insbesondere unter personellen Umbrüchen bei zwei Property Managern gelitten – das Ergebnis: offene Rechnungen und unzufriedene Mieter, die über geplante Umbauten im Unklaren waren. Entsprechend dringlich und ambitioniert kam derEigentümer, ein internationaler Investor, im August 2017 auf unser Asset Management-Team zu. Die Ziele: das Property Management auswechseln, wieder rundum zufriedene Mieter, maximale Wertsteigerung der Immobilien und endlich alle Potenziale von Lage und Architektur voll ausschöpfen.

Mit einer klaren Strategie, striktem Nachhalten bei den offenen Rechnungen und einer engmaschigen Informationspolitik gegenüber den Mietern konnten wir die bisherigen Hauptprobleme zügig geraderücken. Danach kamen weitere vielfältige und anspruchsvolle Aufgaben auf uns zu, die ein Gebäudeensemble mitten im aktuell größten innerstädtischen Stadtentwicklungsprojekt Europas mit sich bringt:

Das Restaurant im ersten der insgesamt drei Gebäudehat sich vorgenommen, binnen fünf Jahren zwei Michelin-Sterne zu erkochen. Und das geht nur in der entsprechenden räumlichen Atmosphäre, für die der Vermieter Sorge trug. Der erforderliche Luxusausbau wurde von uns ganzheitlich begleitet – von der Kalkulation der Kosten, über die permanente Qualitätsprüfung bis hin zur Bauabnahme nach Fertigstellung. Jetzt drücken wir dem Koch und seinem Team die Daumen.

Zweites Gebäude – zweite Herausforderung: Der bisherige Alleinmieter, eine der weltweiten Top 10-Reedereien, musste Insolvenz anmelden. Die Fläche wurde frei. Entsprechend entwickelten wir verschiedene Nachvermietungs-Konzepte, prüften Machbarkeit wie Rentabilität und analysierten, ob die Flächen künftig besser von mehreren oder weiter von einem Mieter genutzt werden sollten. Nach ausführlichen Abwägen des Für und Wider haben wir eine Umwidmung in ein Mehrmieter-Gebäude konzipiert. Da die Gebäude-und Raumstruktur des zweiten der drei Gebäude für einen größer aufgestellten Mieter geplant war, kostet diese Umnutzung erstmal. Naturgemäß ist es allerdings leichter, kleine Unternehmen als Mieter zu gewinnen und das gestreute Risiko so geringer. Ein Personaldienstleister hat bereits 2.500 Quadratmeter angemietet. Und wir haben die Rentabilität berechnet: Der Break-Even ist schon nach zwei Jahren erreicht.

Die Suche nach Mietern in diesem Areal bringt ganz besondere Anforderungen mit sich: Zum einen hat der Vermieter ganz besonders strikte Erwartungen an die Mieterbonität. Zum anderen bringt die besondere Lage besondere Auflagen mit sich, denn die HafenCity Hamburg hat als städtischer Entwicklungsmanager nicht nur beim Hochwasserschutz das letzte Wort.

Um die Herausforderungen ganz im Sinne des Auftraggebers zu meistern, haben wir unsere JLL-eigenen Property Management-Kompetenzen eng mit dem Asset Management verbunden – sowohl auf Prozess – als auch auf räumlicher Ebene. Ergebnis dieser Kompetenzbündelung ist eine hohe Mieterzufriedenheit, und damit langfristige Bindung an die HafenCity. Denn zufriedene Mieter machen es uns erst möglich, für unsere Kunden renditeorientiert zu wirtschaften.