Notleidende Immobilien profitieren von strukturiertem Vermarktungsprozess

Die Ausgangslage war keine leichte. Als JLL 2015 das Mandat für ein notleidendes Portfolio in Norddeutschland erhielt, konnte der Verkauf des Hauptportfolios im Auftrag des Insolvenzverwalters BBL Graf Brockdorff zwar schnell und erfolgreich abgewickelt werden. Doch für einen Teil-Bestand, 262 Wohneinheiten in einem Sanierungsgebiet in Lüneburg, scheiterte ein ausgehandelter Deal, da die Stadt ihm die Zustimmung verweigerte. Letztere war aber aufgrund der besonderen Lage im Sanierungsgebiet zwingend erforderlich. Die Verantwortlichen der Stadt knüpften ihre Zustimmung an die Erfüllung eines städtebaulichen Vertrags, der dem Investor bestimmte Pflichten auferlegte.

Was tun? Ein gewisser Zeitdruck war da. Nach dem erfolgreichen Verkauf des Hauptportfolios wünschte unser Auftraggeber zeitnah auch für das restliche Portfolio eine Lösung. Die städtischen Forderungen würden die Suche nach einem gewillten Investor jedoch nicht leicht machen. Die Herausforderung war, die Interessen des Insolvenzverwalters bzw. der Gläubigerin bestmöglich zu vertreten – und angesichts der Ziele des Investors sowie der Eingriffe der Stadt Lüneburg eine für alle Parteien zufriedenstellende Lösung zu finden.

Alle Optionen mitgedacht – und bestens vorbereitet.

JLL schlug eine Doppelstrategie vor: Zum einen sollte weiterhin versucht werden, das Teilportfolio im freihändigen Verkauf – mit entsprechendem Städtebaulichen Vertrag – an einen Investor zu verkaufen. Parallel wurde ein Antrag auf Zwangsversteigerung gestellt, um auf diesem Weg den Eigentumswechsel notfalls ohne die städtische Zustimmung zu erwirken.

Unser Team begann im Juni 2018, den Vermarktungsprozess für einen freihändigen Verkauf aufzusetzen. Hier war es besonders wichtig, den beabsichtigten Verkauf sehr frühzeitig der Stadt gegenüber zu kommunizieren – und möglichst früh zu klären, welche Forderungen auf den Investor zukommen würden. Nachdem zwei Bieter in der engeren Auswahl standen, führten wir im Rahmen der DD Due Diligence die notwendigen Gespräche mit der Stadt.

Zeitgleich verhandelte JLL eine Ausbietungsgarantie für den Fall einer Zwangsversteigerung. Sie gab der verkaufenden Partei einerseits die Sicherheit, dass sie einen festgesetzten Mindestpreis erzielt. Andererseits erhielten die interessierten Investoren die Garantie, dass sie als Höchstbietende das Objekt auch sicher ersteigern können – und dabei nur den in der Ausbietungsgarantie festgelegten Preis zahlen müssen.

Das JLL Team in Hamburg steuerte den komplexen Verkaufsprozess in Zusammenarbeit mit den Frankfurter Kollegen – eine anspruchsvolle Aufgabe im Spannungsfeld der unterschiedlichen Interessen.

Plan B bringt die Lösung.

Letztlich zögerte die Stadtverwaltung eine mögliche Vereinbarung mit potentiellen Investoren so weit hinaus, dass der Insolvenzverwalter und die Gläubigerin im Februar 2019 entschieden, den schon bestens vorbereiteten Weg der Zwangsversteigerung einzuschlagen. Von Vorteil war, dass die interessierten Investoren bereits alle Objektinformationen während der Vertragsverhandlungen für den freihändigen Verkauf erhalten hatte.  Die von JLL empfohlene Doppelstrategie zahlte sich aus. Im Juni 2019 konnte das Portfolio in Lüneburg per Zuschlagsbeschluss an die Eckpfeiler Gruppe veräußert werden. Die Gläubigerin erhielt den verhandelten Mindestpreis; der Investor musste nur den in der Ausbietungsgarantie festgelegten Preis zahlen. Und auch die Mieter erkannten schnell den Vorteil, den diese Entwicklung für sie barg: Bereits wenige Tage nach Zuschlagsbeschluss begannen die neuen Eigentümer mit den ersten Sanierungsmaßnahmen – nach Jahren der Insolvenzverwaltung ging es wieder voran.