Shopping Center gerettet - im Einklang mit Bedarf vor Ort und Landesentwicklungsplan

Ein in die Jahre gekommenes, kleines Shopping Center mit einigen Leerständen, schrumpfenden Umsätzen und abnehmenden Kundenfrequenzen bedurfte dringend einer Restrukturierung der vorhandenen Mietflächen und der Neuansiedlung zugkräftiger Ankermieter. Die Konkurrenz zum Oberzentrum Leipzig und die unzureichende Textilkompetenz waren die größten Hindernisse.

Bauplanungsrecht klingt zwar dröge, bildet allerdings eine wesentliche rechtliche Grundlage für die spätere Erteilung der Baugenehmigung. Eine erfolgreiche Projektentwicklung funktioniert nur, wenn alle Beteiligten an einem Strang ziehen und sich kontinuierlich mit der jeweiligen Stadt bzw. Gemeinde abstimmen – schließlich hat diese die Planungshoheit. Asset Manager sind das aktive Zentrum im Baurechtsnetz und ziehen an vielen Fäden, um zum erwünschten Gesamtergebnis zu kommen, das unsere Auftraggeber zufrieden stellt.

Baurechtschaffung war anfangs besonders wichtig bei der Betreuung des in den 90ern schnell entwickelten und realisierten Nachwendeobjekts Prima Einkaufs Park (PEP) Torgau. Da sich der Bedarf, die Nutzungen und der Landesentwicklungsplan seit Entstehen des PEP geändert hatten, haben wir mit daran gearbeitet, das Shopping Center und die Versorgung vor Ort zu sichern, denn der Bestand war nur lückenhaft genehmigt. „Um dies zu erreichen, gehen wir in den Stadtrat, in Bauausschuss-Sitzungen und zeigen persönlichen Einsatz“, erzählt Stefan Woyde, Director Technical Development, JLL. „Dabei geht es um eine ausgewogene Balance von Kompromissen und Hartnäckigkeit in der Sache.“

Drei Ziele standen am Anfang: Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Bestandes musste zum einen sichergestellt werden. Zum anderen wollten wir die Mieterstruktur ändern. Und drittens sollte das bestehende PEP Torgau geringfügig auf maximal 21.100 qm Gesamtverkaufsfläche erweitert werden. Um die Grundlagen dafür zu schaffen, haben wir im Dezember 2015 ein Aufmaß der vorhandenen Ladeneinheiten und Verkaufsflächen erarbeiten lassen. Eine aktualisierte Verträglichkeitsuntersuchung der BBE Handelsberatung GmbH folgte im Mai 2016. 

Die Baugenehmigung wurde im Sommer 2017 erteilt. Zuvor musste der dazugehörige Bebauungsplan in Kraft treten – nach Abstimmung innerhalb des Verfahrens mit der Landesdirektion Sachsen, dem Landkreis Nordsachsen, der Stadtverwaltung und dem Stadtrat der Stadt Torgau.

Das bisherige Nutzungskonzept haben wir grundlegend im Sinne eines nachhaltigen Nutzungsmix überarbeitet, um den PEP zukunftsorientiert und nachhaltig neu zu positionieren: Mit der Neuansiedlung des großflächigen Textil-Mieters Schneider-Moden und P&P Shoes sowie durch die Umstrukturierung der Bestandsmieter Ernsting‘s Family und Jeans Fritz konnte die für das Shopping Center so wichtige Textil-Kompetenz des PEP Torgau wesentlich erhöht werden.

Das SB-Warenhaus Kaufland, der Elektro-Fachmarkt ECT-Expert und der Sonderpostenmarkt PAGRO (ehemals Pfennig-Pfeiffer) wurden grundlegend umgebaut, modernisiert und damit zukunftsfähig gemacht. Um die Nahversorgungskompetenz auszubauen, wurde ein moderner dm-Drogeriemarkt angesiedelt. 

Trotz eines ambitionierten Terminplans konnte der PEP Torgau im Oktober 2018 termingerecht wiedereröffnen. Mieter, Kunden und die Eigentümerin sind mit der Neuausrichtung des PEP Torgau sehr zufrieden – seit Mai 2018 befinden sich im Durchschnitt pro Monat 20.000 Kunden mehr im Center als vor dem Umbau. Im Dezember 2018 waren es insgesamt über 160.000 Kunden.