2019 leichter Rückgang des globalen Transaktionsvolumens

25. Februar 2019

FRANKFURT, 25. Februar 2019 - Die Auswirkungen jüngster Volatilitäten an den Aktienmärkten, der Shutdown der US-Regierung und ein schwächeres Wachstum der Weltwirtschaft sowie die Unsicherheiten im Zusammenhang mit dem Brexit auf der einen Seite, viel Kapital, das nach Anlagen sucht auf der anderen Seite: Das ist das große Spannungsfeld, in dem sich die globalen Investmentmärkte bewegen. Dabei sind die immobilienwirtschaftlichen Rahmendaten nach wie vor positiv. Die Märkte sind gut aufgestellt, um ihre starke Performance beizubehalten.

Unterschiedlich waren die Entwicklungen in den drei Regionen EMEA, Amerika und AsienPazifik. Zusammen kamen die analysierten Märkte* auf ein Transaktionsvolumen von 733 Mrd. USD**, entsprechend einem Zuwachs von vier Prozent gegenüber 2017 und damit dem besten Ergebnis der letzten zehn Jahre.

„Auch wenn sich die globalen Transaktionen in Gewerbeimmobilien 2019 vor dem Hintergrund der vielfältigen geopolitischen Risiken abschwächen, nach unseren Prognosen um 5% bis 10% auf ca. 680 Mrd. USD: der Level der investiven Immobilienaktivitäten dürfte hoch bleiben. Voraussichtlich wird eine zunehmende Verlagerung auf indirekte Investitionen, sowie Transaktionen auf Unternehmensebene, verbunden mit Rekapitalisierungen und Debt-Investments zu beobachten sein“, so Hela Hinrichs, JLL EMEA Research.

Mit 293 Mrd. USD lag das Transaktionsvolumen der Region EMEA 2018 sechs Prozent unter dem Vorjahr. In UK bremste die Unsicherheit im Zusammenhang mit dem Brexit das Investmentgeschehen: 78 Mrd. USD waren 6 Prozent weniger als 2017. Die Ergebnisse des Vorjahres haben 19 Länder, darunter die Niederlande, Norwegen, Schweden, Finnland, Spanien und Italien, nicht erreicht. Deutschland und Frankreich, Top 2 und 3 in EMEA, zeigten demgegenüber mit plus 6 Prozent auf 64,7 Mrd. USD bzw. plus 10 Prozent auf 39,9 Mrd. USD ein robustes Wachstum. „Auf die deutschen Big 7 entfielen 46 Prozent, entsprechend rund 30 Mrd. USD. In Portugal, Polen und Irland stützen Strukturreformen und positive makroökonomische Aussichten das Investitionswachstum. 2019 könnte in der Region ein weiterer Rückgang von 10 Prozent zu Buche schlagen“, so Timo Tschammler, CEO JLL Germany.

Mit per Saldo 11,7 Mrd. USD profitierte unter den drei Regionen am meisten EMEA von interregionalen Kapitalströmen, von Investments außerhalb der jeweiligen Region also. Von globalen Kapitalsammelstellen, weltweit stärkste Quelle interregionaler Anlagen, floss der größte Anteil nach EMEA (32,4 Mrd. USD). „UK, Frankreich und Deutschland, die Märkte mit den niedrigsten Renditen, waren dabei bevorzugte Zielländer mit zusammen 58 Prozent“, so Tschammler. Auf der Suche nach höheren Erträgen folgen Polen, Spanien und Italien auf den nächsten Plätzen.

Asiatische Anleger, zweitgrößte Investorengruppe in EMEA, waren auch in der globalen Betrachtung größte Nettokapitalexporteure. Ihre interregionalen Käufe überstiegen die Verkäufe um 17,8 Mrd. USD. Im Anlagefokus standen neben Büroobjekten vor allem Industrieimmobilien.

Zweistellig war der Zuwachs des Transaktionsvolumens in der Region Amerika, 281 Mrd. USD waren gleichbedeutend einem Plus von 13 Prozent. Das Wachstum beruhte komplett auf dem mit Abstand größten Markt, den USA (plus 16 % auf 260 Mrd. USD). Stärker gefragt waren vor allem Büro- (plus 11 %) und Industrieimmobilien (plus 22 %). Aktivitäten innerhalb des Landes zeigten sich erholt und bewegten sich auf dem Höchststand des aktuellen Zyklus. Für 2019 wird ein Rückgang des Transaktionsvolumens um ca. 10 Prozent prognostiziert.

Der Blick auf die interregionalen Kapitalströme macht deutlich, dass die Investoren in der Region mehr verkauft als gekauft haben (per Saldo sind das 1,14 Mrd. USD).

Ein Rekordvolumen konnte für die Region AsienPazifik notiert werden, zum vierten Mal in Folge mit einem Anstieg: 159 Mrd. USD entsprechen einem Plus von 7% gegenüber 2017. 2019 könnte es einen weiteren Zuwachs von 5 Prozent geben. China überholte mit 37,3 Mrd. USD Japan als liquidesten Markt der Region. Während Japan (minus 1 %), Australien (minus 3 %) und Singapur (minus 15 %) 2018 bei den Investment-Umsätzen im Vergleich zum Vorjahr Rückgänge verzeichneten, erlebten Hongkong (plus 13 %) und Südkorea (plus 49 %) mit einem zweistelligen Wachstum einen neuen Höhepunkt.

Globale Direktinvestitionen nach Regionen Q1 2017-Q4 2018

 

Anmerkung:

* 35 Länder in der Region EMEA: Belgien, Bulgarien, Dänemark, Deutschland, Finnland, Frankreich, Großbritannien, Griechenland, Irland, Italien, Kroatien, Luxemburg, Niederlande, Norwegen, Österreich, Polen, Portugal, Rumänien, Russland, Slowakei, Slowenien, Spanien, Schweden, Schweiz, Tschechische Republik, Türkei, Ungarn; Bahrain, Israel, Katar, Kuwait, Libanon, Saudi Arabien, VAE; Südafrika

10 Länder in der Region Amerika: Argentinien, Brasilien, Chile, Costa Rica, Kanada, Kolumbien, Mexiko, Panama, Peru, USA

15 Länder in der Region Asien/Pazifik: Australien, China, Hongkong, Indien, Indonesien, Japan, Macau, Malaysia, Neuseeland, Philippinen, Singapur, Südkorea, Taiwan, Vietnam, Thailand

** Siehe auch die englischsprachigen Reports Global Market Perspective und Global Capital Flows

Die Zahlen beziehen sich auf den Kauf einzelner gewerblich genutzter Immobilien oder eines Immobilienportfolios (oder Anteile an Special Purpose Vehicles (SPV) mit Immobilienbesitz) und beinhalten:

· Transaktionen im Wert von über 5 Millionen US-Dollar

· Zu den Assetklassen gehören Büro, Einzelhandel, Hotel, Logistik- und Industrieimmobilien, gemischte Nutzungen und „sonstiges” (einschließlich Pflegeheime, Studentenwohnheime etc.)

Die Daten beinhalten M&A von Immobiliengesellschaften, einschließlich REITs, bei denen folgende Bedingungen erfüllt sind:

· Bei der Transaktion handelt es sich im Wesentlichen um eine Immobilientransaktion.

· Wesentliche, über das Immobilienvermögen hinausgehende Vermögenswerte (z. B. Mitarbeiter, geistiges Eigentum, Firmenwert etc.) werden nicht übertragen.

· Über 70 % der Erlöse stammen aus Mieteinnahmen.

· Die Transaktionen haben einen wesentlichen Eigentümerwechsel zur Folge.

· Die Transaktion erfolgt zu Marktpreisen.

· Enthält nur den Prozentsatz, der an neue Investoren zum Erstemissionspreis [IPO] verkauft wurde.

 

Nicht enthalten sind:

· Transaktionen auf Unternehmensebene, von Projektentwicklungen und Mehrfamilienhäusern