Berliner Büromieten steigen deutlich

18. Januar 2019

Auf dem Investmentmarkt macht sich der Angebotsmangel bemerkbar

Berlin, 18. Januar 2019 – Die Spitzenmieten auf dem Berliner Büromarkt sind 2018 um rund 13 Prozent auf 34,00 Euro/m²/Monat gestiegen. Die Durchschnittsmiete kletterte sogar um 17 Prozent nach oben und liegt nun bei 21,11 Euro/m²/Monat. Ein Ende des Anstiegs ist nicht abzusehen: „In diesem Jahr dürften die Spitzenmieten nach unseren Berechnungen um weitere 7 Prozent auf 36,50 Euro pro Quadratmeter und Monat steigen“, sagt Gerald Dietzold, Senior Team Leader Office Leasing JLL Berlin. Als Grund nennt er die grundsätzliche Knappheit der Flächen.

Auf dem Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt ist Berlin in der Rangfolge der Big 7-Städte auf den zweiten Platz hinter Frankfurt gerutscht. Das Transaktionsvolumen sank 2018 um 8 Prozent. Inklusive der Nutzungsklasse „Living“* wurden im vergangenen Jahr Objekte im Wert von 10,8 Mrd. Euro gehandelt. 2017 waren es noch 11,7 Mrd. Euro. Der Rückgang ist vor allem der Nutzungsklasse „Living“ geschuldet. Das Transaktionsvolumen der gewerblichen Immobilien (7,7 Mrd. Euro) ist nur marginal um ein Prozent gefallen. „Grund für das gesunkene Transaktionsvolumen ist nicht die schwindende Beliebtheit Berlins, sondern schlichtweg der Produktmangel“, sagt Hendrik Kadelbach, Senior Team Leader Office Investment JLL Berlin. Im Gegensatz zum Vorjahr gab es im gewerblichen Bereich zudem keine Deals mit einem Volumen von über 500 Millionen Euro.

Ein Ende des Hauptstadt-Hypes ist nicht abzusehen, ist auch Rüdiger Thräne, Niederlassungsleiter von JLL Berlin, überzeugt. „Wird der Flughafen 2020 eröffnet, und davon gehen vor allem die ausländischen Investoren aus, ist Berlin international erreichbar. Das wird dem Immobilienmarkt einen weiteren Schub geben.“  

Bürovermietungsmarkt: Das Flächenangebot steigt

Mit 841.700 m² sank der Flächenumsatz im vergangenen Jahr um 11 Prozent. Allerdings liegt er damit immer noch 10 Prozent über dem Fünf-Jahres-Schnitt. Dietzold: „2019 rechnen wir mit einem leicht steigenden Flächenumsatz von 900.000 m². In den kommenden drei Jahren werden zahlreiche Projektentwicklungen fertiggestellt, sodass die hohe Nachfrage zumindest etwas besser bedient werden kann.“

Neben den klassischen umsatzstarken Teilmärkten wie Mitte, geraten immer mehr die Teilmärkte am City-Rand in den Fokus der Mietinteressenten. Namentlich sind hier die Märkte „Außerhalb Süd“, insbesondere rund um das Südkreuz und in Steglitz sowie „Außerhalb Ost“ entlang der Grenze zum Teilmarkt Prenzlauer Berg-Friedrichshain und dem Ostkreuz zu nennen. „Künftig werden vor allem der nördliche und westliche Rand, beispielsweise mit der Siemensstadt, noch wichtiger für den Bürovermietungsmarkt werden“, so Dietzold.

Im Marktgebiet Berlin sind derzeit rund eine Million Quadratmeter Bürofläche im Bau. Am meisten wird in den Teilmärkten Areal Hauptbahnhof-Europacity und Prenzlauer Berg-Friedrichshain gebaut. Dietzold: „Die Verfügbarkeit von Flächen nimmt dadurch zwar etwas zu. Allerdings ist auch die Vorvermietungsquote sehr hoch.“ Rund 400.000 m² werden voraussichtlich in diesem Jahr fertiggestellt. Das sind fast eineinhalbmal so viel wie im Schnitt der vergangenen fünf Jahre. Hiervon ist derzeit allerdings nur noch rund ein Drittel verfügbar. „Die Leerstandsquote dürfte 2019 darum stabil bleiben, eventuell sogar leicht sinken“, so Dietzold. 2018 ist sie auf 2 Prozent gefallen.

Investmentmarkt: Berlin hat die meisten Großtransaktionen

2018 verbuchte Berlin 30 Transaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich. Das sind sechs mehr als im Vorjahr, eine mehr als in Frankfurt und mehr als in Düsseldorf, Köln und Stuttgart zusammen. Damit ist Berlin unter den Big 7 die Stadt mit den meisten Großtransaktionen. Sie stellen die Hälfte des gesamten Investmentvolumens.

Die letzten drei Monate waren im vergangenen Jahr außerordentlich stark: Mit knapp 3,9 Mrd. Euro wurde rund die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens im vierten Quartal 2018 verbucht. Zuletzt wurde ein solch hohes Quartalsergebnis vor drei Jahren erzielt, im vierten Quartal 2015 (4,9 Mrd. Euro).

Der größte Anteil des Transaktionsvolumens (34%) entfiel 2018 auf die Nutzungsart Büro. Damit liegt Berlin deutlich unter dem Durchschnitt der Big 7-Städte (50 Prozent). Dafür hat die Hauptstadt bei der Nutzungsart „Living“ eindeutig die Nase vorn: Der Anteil von 30 Prozent am Investmentvolumen ist der mit Abstand höchste Anteil von „Living“ unter den Big 7-Städten (der Schnitt liegt bei 16%).

Spitzenrenditen bleiben stabil

Die Spitzenrenditen auf dem Berliner Büromarkt sind 2018 stabil geblieben und liegen bei 2,9 Prozent. Kadelbach: „Daran dürfte sich auch 2019 nichts ändern. Wir rechnen damit, dass die Spitzenrendite Ende dieses Jahres stabil bei 2,9 Prozent liegt.“ Angesichts der weiter steigenden Mieten sind derzeit insbesondere Bestandsobjekte bei Investoren gefragt, die aufgrund von auslaufenden Mietverträgen kurz- bis mittelfristig Wertsteigerungspotenzial haben.

Berlin hat sich im vergangenen Jahr abermals als relativ internationaler Markt gezeigt. Der Ausländeranteil auf Käuferseite ist mit 48 Prozent der zweithöchste Anteil unter den Big 7-Städten. Nur Köln liegt mit einem Anteil ausländischer Käufer von 50 Prozent noch darüber. Auf der Verkäuferseite lag der Anteil der Ausländer bei 40 Prozent. Per Saldo haben ausländische Investoren in Berlin für rund 770 Mio. Euro zugekauft. Einen höheren Nettozukauf durch ausländische Investoren gab es in keiner anderen Big 7-Stadt. Kadelbach: „Ausländische Investoren setzen noch deutlich stärker auf den Hauptstadteffekt als inländische.“

 

*Redaktionelle Anmerkung:

JLL Research hat mit Jahresbeginn 2019 seine Investmentstatistik modifiziert: das Transaktionsvolumen beinhaltet nun neben dem gewerblichen Transaktionsvolumen auch die neue Kategorie „Living“, die Mehrfamilienhäuser und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren/Pflegeimmobilien und Kliniken umfasst (die beiden letzteren waren bis dato im gewerblichen Transaktionsvolumen inkludiert). Um eine Vergleichbarkeit zu den Ergebnissen in der Vergangenheit zu gewährleisten, sind zwei Gesamtsummen ausgewiesen. In den Detailberechnungen dann nur jeweils eine Bezugsgröße: Transaktionsvolumen gewerblich inklusive Living.