Büroflächenangebot in der Metropolregion Rhein-Neckar bleibt auch 2019 angespannt - Büro-Investmentmarkt nimmt Fahrt auf

Trotz weiter knappem Flächenangebot wird der Bürovermietungsmarkt in der Metropolregion Rhein-Neckar 2019 das Umsatzniveau des Vorjahres halten, voraussichtlich sogar wieder leicht steigern können.

18. März 2019

MANNHEIM, 18. März 2019 – Trotz weiter knappem Flächenangebot wird der Bürovermietungsmarkt in der Metropolregion Rhein-Neckar (Mannheim, Heidelberg, Ludwigshafen) 2019 das Umsatzniveau des Vorjahres halten, voraussichtlich sogar wieder leicht steigern können. JLL prognostiziert für die drei Städte im laufenden Jahr einen Vermietungsumsatz von insgesamt rund 135.000 m², entsprechend einem Plus von vier Prozent gegenüber dem Vorjahr und zwei Prozent im 5-Jahresvergleich. Der Anstieg der Spitzenmieten vor allem in Mannheim, aber auch in Ludwigshafen, wird auch 2019 seine Fortsetzung finden, voraussichtlich aber deutlich gebremst. In Heidelberg wird auch im dritten aufeinanderfolgenden Jahr mit stabilen Spitzenmieten gerechnet. Für den Büro-Investmentmarkt wird nach einem verhaltenen Jahr mit einem Transaktionsvolumen von rund 350 Mio. Euro gerechnet.

Während Mannheim und Heidelberg 2018 Umsatzeinbußen von 14 Prozent auf 68.000 m² bzw. von 30 Prozent auf 35.000 m² hinnehmen mussten, konnte in Ludwigshafen das nach 2013 zweithöchste jemals registrierte Vermietungsvolumen notiert werden: 27.000 m² entsprechen einem Plus von rund drei Viertel gegenüber dem Vorjahr. Zu einem großen Teil ist dieses Ergebnis auf die Anmietung der Pfalzwerke AG in Ludwigshafen Mitte zurückzuführen. 15.000 m² war die seit 2014 größte Anmietung in der rheinland-pfälzischen Industriestadt am linken Rheinufer.

Büroflächen: Umsatzvolumen Rhein-Neckar 2014 – 2019

Bueroflaechenangebot JLL Deutschland

Größter Abschluss in der Metropolregion im Dreiländereck von Hessen, Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg war 2018 das 23.000 m²-Eigennutzerprojekt der Stadt Mannheim in der Glücksteinallee im Lindenhof. „Mit der von JLL im zweiten Quartal vermittelten Anmietung von Ashfield Healthcare, die voraussichtlich ab Ende 2019 im projektierten Neubau Eastsite Patio im östlichen Mannheimer Stadtbezirk 4.000 m² belegen werden, verzeichnete die baden-württembergische Immobilienhochburg die größte Firmenneuansiedlung der vergangenen Jahre“, so Konstantinos Krikelis, Leiter Office Leasing, JLL Team Rhein-Neckar.

Weiter rückläufig werden sich 2019 auch die Leerstandsvolumina und -quoten entwickeln. In Mannheim könnte Ende des laufenden Jahres erstmals die 3,0 % Marke erreicht werden. 2017 waren es noch 5,1%, 2018 3,8 %. Weiterhin unter 3 % mit erneut leicht rückläufiger Tendenz wird die Leerstandsquote in Heidelberg erwartet, die sich bis Ende 2019 bei 2,6 % bewegen dürfte. Dramatisch sieht es mit freien Flächen in Ludwigshafen aus: Nach 3,9 % 2017 und 0,9 % 2018 prognostiziert JLL für das laufende Jahr mit 0,7% einen weiter rückläufigen Wert. „Der Abwärtstrend dieser dramatisch niedrigen Quote hält also an, obwohl im laufenden Jahr Fertigstellungen in einer Größenordnung von 14.000 m² erwartet werden - für hiesige Verhältnisse ein hohes Volumen, vor allem nach Nullrunden-Jahren seit 2015“, so Krikelis. 2019 wird der bereits nahezu komplett vermietete TWL Neubau fertiggestellt, drei Jahre später werden - aus heutiger Sicht - im Hochhausprojekt Metropol Flächen zur Verfügung stehen. 

Krikelis weiter: „Das zwar steigende Projektentwicklungsvolumen und damit die Erweiterung der Angebotsseite in der Region ist dringend notwendig. Damit werden potentiellen Nutzern, gerade vielen in den letzten Jahren in der Region entstandenen Startups, die zielgerichteten Projektentwicklungen geboten, die sie für ihre Expansion benötigen. Sie erhalten durch die Neubauten den gewünschten Standard, der notwendig ist, um gute Mitarbeiter anzuziehen und langfristig zu binden“, so Konstantinos Krikelis. Dazu bieten sich in Mannheim beispielsweise die zahlreichen Konversionsflächen im Glückstein-Quartier mit dem „LIV“ und „Quartier4“ oder im Green Business Park unter anderem mit dem Bürogebäude „Das E“, in dem die Wolters Kluwer Deutschland GmbH im Sommer 2019 auf 2.000 m² als ersten Büromieter einzieht. Bei dieser Anmietung war JLL vermittelnd tätig. Einige Büroprojekte werden 2019 in Mannheim fertiggestellt: die allesamt bereits vollvermieteten Eastsite Patio, Eastsite X und Keplerquartier sowie – mit einer jeweils hohen Vorvermietungsquote - das „No. 1“ und das „Quartier4“.

Der Schwerpunkt der Nachfrage in der Region zielte 2018 mit 57 % des Flächenumsatzes überwiegend auf Flächen erstklassiger Qualität. „In Verbindung mit dem niedrigen Leerstand und dem dadurch bedingten Mangel an kurzfristig verfügbaren Flächen motivierte vor allem die zielgerichtete Nachfrage die Entwickler, wieder verstärkt auch spekulativ zu bauen“, so Krikelis. Waren Ende 2017 insgesamt 163.000 m² Büroflächen im Bau, stieg diese Zahl Ende 2018 bereits auf 194.000 m². Im Jahresverlauf 2019 werden dem Markt allerdings nur 35.000 m² nach Bauabschluss frei zur Verfügung stehen, immerhin gleichbedeutend einer Steigerung von knapp 50 % gegenüber 2018. Das Volumen leerstehender, hochwertiger Flächen lag Ende 2018 bei lediglich 11.000 m² und damit bei nur 9% des gesamten Leerstandes.

Das mangelnde Angebot bei weiter solider Nachfrage hat die Mieten in mehreren Teilmärkten der drei Städte steigen lassen. Und das nicht nur am oberen Ende der Preisspanne. Die Spitzenmiete stieg 2018 auf 18,50 Euro/m²/Monat in Mannheim (+ 10 %) und auf 14,50 Euro/m²/Monat (+ 8 %) in Ludwigshafen. Für beide Standorte geht JLL 2019 von weiter leicht steigenden Werten aus. In Heidelberg blieb die Spitzenmiete bei 16,50 Euro/m²/Monat stabil.

Büro-Investmentmarkt nimmt 2019 Fahrt auf durch mehr Produkt

Eine Großtransaktion, der Verkauf einer gemischt genutzten Projektentwicklung im Glückstein-Quartier, hat 2019 für einen positiven Start auf dem Büro-Investmentmarkt der Region gesorgt. „Die Vorzeichen für lebhaftere Transaktionsaktivitäten im laufenden Jahr sind nach einem eher schwachen Jahr 2018 gelegt“, so Krikelis. Krikelis ergänzt: „Wie auf dem Vermietungsmarkt ist der Rückgang in 2018 um mehr als 50 % auf 154 Mio. Euro dem bei weitem nicht ausreichenden Angebot geschuldet. An Nachfrage mangelt es nicht. „Beides sorgte in allen drei Städten für eine weiter gesunkene Spitzenrendite: um 110 Basispunkte auf 4,20 % in Mannheim, um 60 Basispunkte auf 4,70 % in Heidelberg und um 10 Basispunkte auf 5,90 % in Ludwigshafen. Auch 2019 wird der Druck auf die Renditen bestehen bleiben, sie könnten zwischen 10 und 30 Basispunkten zurückgehen. Kein Vergleich allerdings mit den Renditen in den Big 7, die sich allesamt bereits um die 3-Prozent-Marke bewegen“, so Krikelis.

Die größte Büro-Transaktion 2018 unter insgesamt sieben in der Region, darunter auch einige Objekte aus überregionalen Portfolios, war in Mannheim zu notieren: TLG Immobilien hat für rund 50 Mio. Euro den Bürokomplex „Theo & Luise" im Stadtteil Oststadt von einem Activum-Fonds erworben.

Für 2019 geht JLL für die Metropolregion von einem Transaktionsvolumen in einer Größenordnung von rund 350 Mio. Euro aus, damit mehr als eine Verdoppelung gegenüber dem Vorjahr.

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