Wirtschaft pfui - Büromarkt hui

Büroflächenumsatz in den Big 7 bei 2 Millionen Quadratmeter

04. Juli 2019

Frankfurt, 04. Juli 2019 – Die konjunkturelle Lage hat sich auch in den Monaten April bis Juni nicht verändert. Im Gegenteil. Laut Consensus Economics soll das Wirtschaftswachstum 2019 nur noch bei 0,8 Prozent liegen, wobei der private Konsum mit einer prognostizierten Wachstumsrate von 1,5 Prozent nach wie vor die wesentliche Stütze sein wird. Handelskonflikte und Unsicherheiten aller Orten lassen auch die Unternehmen in Bezug auf ihre Personalpläne vorsichtiger agieren. So stieg die Arbeitslosenquote im Mai erstmals seit fünf Jahren wieder – wenn auch nur leicht – auf 5,0 Prozent an. Auch wenn die Binnenkonjunktur, die Dienstleistungsunternehmen, Handel und Bau sich nach wie vor stark präsentieren, ausgleichen können sie die Einbußen bei Produktion und Außenhandel nicht vollständig. Ein ernstes Zeichen hierfür ist das ifo-Beschäftigungsbarometer, das eine sinkende Einstellungsbereitschaft der Unternehmen nicht nur bei Industrie, sondern inzwischen auch bei Dienstleistern signalisiert. Die Nachfrage nach Büroflächen, gemessen als Umsatzvolumen, zeigt einen starken Zusammenhang mit dem Beschäftigungsbarometer, allerdings mit einem zeitlichen Verzug von rund sechs Monaten.

„Dies mag erklären, warum sich der Büro-Vermietungsmarkt in den sieben Hochburgen Deutschlands nach wie vor stark präsentiert und sich zumindest anhand der nackten Zahlen noch kein Krisenmodus in der Immobilienwirtschaft erkennen lässt“, so Timo Tschammler, CEO JLL Germany.

Das Umfeld für flächensuchende Unternehmen bleibt herausfordernd

Der Büro-Vermietungsmarkt in den sieben Hochburgen bilanziert zur Halbzeit des Jahres ein ausgesprochen gutes Ergebnis. Rund 2 Mio. m² wurden im ersten Halbjahr 2019 vermietet oder an Eigennutzer verkauft, ein Plus von 5,4 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. „Was die Umsatzprognose für das gesamte Jahr angeht, bleiben wir allerdings bei den bereits im ersten Quartal kommunizierten rund 3,8 Mio. m². Dies unterstellt im Ergebnis ein tendenziell etwas schwächeres zweites Halbjahr und folgt in der Logik

a) den beschriebenen Entwicklungen bei Konjunktur und Beschäftigung und

b) den nach wie vor in Teilen äußert dramatischen Flächenengpässen, die sich auch in den kommenden Monaten nicht auflösen werden. Insofern hat sich an der grundlegenden Marktsituation auch im zweiten Quartal nichts geändert“, erläutert Timo Tschammler.

Was bedeutet das für Büronutzer? „Zumindest unter dem Aspekt der Flächenknappheit sehen sie sich zum Teil gezwungen, Büroflächen vermehrt vom Reißbrett zu mieten. Für 2019 erwarten wir, dass jeder fünfte vermietete Quadratmeter Bürofläche in Deutschlands Big 7 eine Fläche in einem projektierten Gebäude sein wird. Die Bereitschaft, sich attraktive Flächen frühzeitig zu sichern, ist also vorhanden. Im Schnitt der letzten drei Jahre wurden 60 Prozent aller Vorvermietungen sogar mit einer Vorlaufzeit von ein bis drei Jahren bis hin zur kompletten Fertigstellung des Gebäudes getätigt“, erklärt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

„In Bezug auf die Eintrübung des konjunkturellen Umfelds bleibt abzuwarten, inwieweit sich diese auch auf die den Büromarkt dominierende Dienstleistungsbranche auswirken wird. Aktuell sehen wir zumindest noch keine Zurückhaltung bei der Realisierung von Umzugsplänen. Der Immobilienmarkt wird aber nicht vollends immun gegen wirtschaftliche Abschwungphasen sein können. Der aktuelle Zyklus zeigt allerdings die Besonderheit starker Angebotsknappheit, so dass auch bei sinkender Nachfrage oder gar negativer Flächenabsorption die Leerstände nicht in die Höhe schießen. Dies dürfte dazu führen, dass bei einem möglichen Abschwung die Mietpreise nicht einbrechen werden“, betont Timo Tschammler.

Zeigten die sieben Immobilienhochburgen zum Ende des ersten Quartals ein noch sehr heterogenes Bild, so haben sie sich im Jahresverlauf angeglichen. In allen Big 7 Märkten bis auf München wurden teilweise kräftige Umsatzsteigerungen registriert, am stärksten in Stuttgart mit fast 21 Prozent, gefolgt von Hamburg mit knapp 15 Prozent.  Für Frankfurt und Köln ging es nochmal um jeweils rund 8 Prozent nach oben. Auch wenn sich bayerische Metropole gemeinsam mit Berlin (jeweils ca. 418.000 m²) wieder an der Spitze des Umsatzvolumens positioniert, verzeichnet die Stadt an der Isar mit knapp 11 Prozent ein Minus in der Jahresbilanz. „Bemerkenswert aus unserer Sicht ist dieses Umsatzergebnis umso mehr, als dass es in den letzten drei Monaten außer in Berlin und Frankfurt keine herausragenden Anmietungen eines Betreibers von Flexible Office Space gab. Diese Betreiber haben sich anscheinend eine Verschnaufpause gegönnt, bleiben aber expansiv und haben nach wie vor Pläne für einen weiteren Ausbau ihrer Flächen, mittlerweile nicht mehr nur ausschließlich in den Big 7“, so Helge Scheunemann

Wie Eis in der Sonne: das kurzfristige Flächenangebot schmilzt dahin

Nichts Neues beim Thema Leerstand. Die Werte des kurzfristig verfügbaren Angebots sind rückläufig, und zwar immer noch deutlich. In den Big 7 stehen flächensuchenden Unternehmen aggregiert aktuell nur noch etwas mehr als 3 Mio. m² zur Verfügung und damit rund 1 Mio. m² weniger (24%) als noch vor zwölf Monaten. „In Relation zum Umsatzvolumen von knapp 2 Mio. m² ergibt sich damit ein Verhältnis von Leerstand zu Umsatz von 1,5, d.h. bei gleichbleibender Nachfrage wären, vorausgesetzt  jeder Umsatz ist ein Zuzug oder eine Expansion, in neun Quartalen sämtliche aktuell leerstehenden Flächen vermietet“, macht Helge Scheunemann eine theoretische Rechnung auf.

Die über die Big 7 aggregierte Leerstandsquote notiert aktuell bei knapp 3,3 Prozent und damit noch einmal einen Prozentpunkt unter dem Vorjahresquartal.

In jeder der Big 7 bis auf Stuttgart reduzierten sich die Leerstandsflächen im Jahresvergleich im zweistelligen Prozentbereich, die Spanne reicht dabei von -16 Prozent in Frankfurt bis zu - 42 Prozent in Berlin. In der Bundeshauptstadt sank die Leerstandsquote damit auf 1,8 Prozent. Kann es noch tiefer gehen? Ja, es kann. Bis Jahresende wird sich der Leerstand über alle sieben Hochburgen hinweg auf 3,1 Prozent reduzieren. „Eine echte Entspannung ist angesichts der nach wie vor moderaten Neubauvolumina nicht in Sicht mit allen positiven (u.a. weiteres Mietwachstum aus Sicht der Eigentümer) und negativen (u.a. keine adäquate Auswahl an modernen Neubauflächen aus Sicht der Unternehmen) Implikationen“, so Timo Tschammler.

Anstieg der Fertigstellungen nur in Berlin und Stuttgart

Im ersten Halbjahr 2019 wurden in den Big 7 in der Aggregation rund 435.000 m² fertiggestellt. Das sind immerhin rund 30 Prozent mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Wie sehr dieses Bild aber trügt, wird durch einen detaillierteren Blick deutlich:

1.    Der Anstieg der Neubauten fokussiert sich ausschließlich auf zwei der sieben Städte, nämlich Berlin und Stuttgart. In der Bundeshauptstadt stieg das Fertigstellungsvolumen um fast 60 Prozent auf knapp 120.000 m² und in Stuttgart gar um 169 Prozent auf fast 171.000 m² an. In allen anderen Hochburgen reduzierten sich die Fertigstellungszahlen weiter und zwar zwischen 21 Prozent in Köln und 96 Prozent in Frankfurt.

2.    Trotz des Anstiegs der Neubauten in Berlin und Stuttgart sanken dort die Leerstände weiter. Dies zeigt, dass immer noch zu wenig an Neubauflächen entsteht, um die nach wie vor vorhandene Nachfrage nach modernen Büroflächen zu befriedigen.

Dennoch: der Neubau zieht an und für die nächsten Jahre sind rund 4,4 Mio. m² im Bau, die bis 2022 den Märkten zugeführt werden. Besonderer Fokus liegt dabei auf Berlin mit rund 1,5 Mio. m² und auf München mit knapp 0,87 Mio. m². Wie sehr aber Neubauflächen im aktuellen Zyklus gefragt sind, zeigt der Blick auf die Flächen, die im Moment noch frei zur Verfügung stehen. Dies sind nicht einmal mehr 2 Mio. m², d.h. rund 45 Prozent aller im Bau befindlichen Flächen. Alle übrigen Flächen haben bereits vor Fertigstellung einen Nutzer gefunden. „Oder anders gesagt: in jeder der Big 7 stehen bis 2022 im Schnitt lediglich 285.000 m² freie Neubauflächen zur Verfügung. Deutlich zu wenig, um den gesamten Bedarf zu decken und ebenfalls zu wenig, um signifikanten Druck von der Entwicklung der Mietpreise zu nehmen“, so Timo Tschammler.

Mietpreise ziehen weiter an – Steigerungen auch in Sekundärlagen

Das immer noch bestehende Missverhältnis von Angebot und Nachfrage befeuert das Mietpreiswachstum weiter. Der JLL-Spitzenmietpreisindex legt weiter zu, im Jahresvergleich um weitere 7,6 Prozent, hat damit mit knapp 213 Punkten den höchsten Stand seit 1992 erreicht. „Bis Ende des Jahres wird ein weiterer Anstieg auf dann rund 218 Punkte erwartet, dies entspräche einem Plus von 5,4 Prozent im Vergleich zum Jahresende 2018“, prognostiziert Timo Tschammler. Und Helge Scheunemann ergänzt: „Neben den Spitzenlagen in den Städten sind es vor allem die Nebenlagen oder andere Büroteilmärkte, die relativ gesehen sogar noch höhere Wachstumswerte als die jeweiligen Top-Lagen aufweisen. Hierzu gehören Mediaspree und Kreuzberg in Berlin, der Olympia- und Arabellapark in München oder der Hafen in Düsseldorf.“


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. Unsere Vision ist es, die Welt der Immobilien neu zu gestalten, profitable Chancen aufzuzeigen und Räume zu schaffen, in denen Menschen ihre Ambitionen verwirklichen können – für eine aussichtsreiche Zukunft unserer Kunden, Mitarbeiter und Partner. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2018 von 16,3 Mrd. USD ist Ende September 2019 in über 80 Ländern mit weltweit mehr als 93.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de