Bürovermietungsmarkt registriert positive Impulse zum Jahresauftakt

FRANKFURT, 8. April 2024 – Der deutsche Bürovermietungsmarkt ist 2024 passabel aus den Startlöchern gekommen. Mit rund 625.000 m² legte der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr leicht um zwei Prozent zu. Zwar liegt dieses Ergebnis mit minus 25 Prozent immer noch deutlich unter dem Zehnjahresschnitt, dennoch registriert JLL wieder mehr Abschlussbereitschaft bei den Unternehmen. Bis Ende 2024 sollte sich der Vermietungsumsatz auf insgesamt rund 2,7 Millionen m² summieren, das entspräche einem Plus von sieben Prozent gegenüber 2023.

Dr. Konstantin Kortmann, Country Leader JLL Germany und Head of Markets: „Im ersten Quartal zeichnet sich auf dem Bürovermietungsmarkt eine Wende zum Positiven ab, jedoch ist es viel zu früh, um bereits wieder Vergleiche zur Zeit vor der Pandemie und dem Kriegsbeginn in der Ukraine zu ziehen. Stabilität und Kontinuität ist das Fundament, um langfristig wieder einen Markt zu etablieren, der von vielen Kleinanmietungen, aber auch großen Abschlüssen gleichermaßen geprägt wird.

Entscheidend für wieder steigende Umsätze wird dabei sein, dass die benötigte Qualität der Flächen verfügbar ist – in den Zentren der Metropolen, aber auch darüber hinaus. Denn trotz der positiven Signale zu Jahresbeginn ist die Kluft zwischen dem Wettbewerb um die zentralen Topflächen und dem Leerstand in der Peripherie oder nicht mehr zeitgemäßen Objekten zu hoch.“

Dienstleister, Industrie und Handel sehen kommende Monate deutlich optimistischer

Vor dem Hintergrund vieler negativer Schlagzeilen zu geopolitischen Verwerfungen, vor allem aber zum Wirtschaftsstandort Deutschland, ist der Anstieg im viel beachteten ifo-Geschäftsklimaindex vom März ein Hoffnungssignal: Der Index liegt mit 87,8 Punkten auf dem höchsten Stand seit Juni vergangenen Jahres und basiert auf einer Erholung der aktuellen Geschäftslage. Insbesondere die Geschäftserwartungen der Unternehmen haben sich seit Januar deutlich verbessert und führten zu einem der größten Zuwächse in der Historie des Index. „Das sollte Mut und Zuversicht für den Rest des Jahres geben, zumal die Stimmungsaufhellung auf einem breiten sektoralen Fundament steht. Neben dem nach wie vor starken Dienstleistungssektor stechen die Industrie und der Einzelhandel hervor, während das Baugewerbe der größte Nachzügler bleibt. Die psychologische Wirkung solcher Stimmungsindikatoren darf nicht unterschätzt werden, ist dies doch ein Signal für eine bessere unternehmerische Planbarkeit und mehr Investitionsbereitschaft“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Um das Bruttoinlandsprodukt (BIP) in Deutschland deutlicher anzukurbeln, muss allerdings die Konsumfreude der Haushalte zurückkehren. Die aktuelle Sparquote von mehr als zwölf Prozent liegt deutlich über dem historischen Mittelwert von zehn Prozent. „Auch hier zeigt ein Blick auf die Fakten, dass ein verhaltener Optimismus angesagt ist. Die Entwicklung der Reallöhne liegt seit Ende 2023 wieder im positiven Bereich, die Inflationsrate zeigt auch im März weiter nach unten und kommende Tarifrunden für mehr als zwölf Millionen Beschäftigte sollten für einen weiteren Anstieg der Löhne im Jahresverlauf sorgen, so dass in der Folge dann auch die Binnenkonjunktur wieder einen positiven Wachstumsbeitrag liefern kann“, so Scheunemann.

Neben den Stimmungsindikatoren ist für den Büromarkt der Blick auf die Einstellungsbereitschaft der Unternehmen von Bedeutung. Und auch hier gab es im März ein wieder freundlicheres Bild. Basierend auf dem ifo-Beschäftigungsbarometer wollen Unternehmen aus dem Dienstleistungssektor in Deutschland wieder mehr Personal einstellen. Die Korrelation mit dem Bürovermietungsmarkt ist weiterhin intakt, so dass sich ein verbesserter Indexwert rund drei Quartale später auch in höheren Umsatzzahlen zeigen wird.

In den meisten Immobilien-Hochburgen wurde ein Umsatzplus verbucht

Beim aktuellen Quartalsergebnis von insgesamt 625.000 m² zeigt der Blick auf die Hochburgen ein deutlich differenzierteres Bild als noch Ende 2023. Aktuell stehen nur noch in Köln (31 Prozent) sowie in Hamburg (20 Prozent) Minuszeichen vor dem Jahresvergleich. Am deutlichsten nach oben ging es derweil in Stuttgart mit 31 Prozent und in München mit rund 18 Prozent. „Auch wenn in der Hauptstadt Berlin mit 145.000 m² der meiste Flächenumsatz erzielt wurde, ist die Lage weiterhin schwierig. Dafür gibt es unter anderem zwei Gründe: Zum einen scheitern Neuanmietungen, weil sich manch ein Unternehmen doch für eine Verlängerung im Bestand entscheidet. Zum anderen ist es trotz der Größe Berlins schwer, passende Flächen zu finden, weil sich der Markt in mehrere Teilzentren aufteilt“, beobachtet Miguel Rodriguez Thielen, Head of Office Leasing JLL Germany.

Nach wie vor steht der Qualitätsfaktor bei den suchenden Unternehmen ganz oben auf der Liste und Nachhaltigkeit gewinnt zunehmend an Bedeutung. Diese Flächen sind aufgrund der sinkenden Neubaupipeline allerdings immer schwerer zu finden, so dass sich viele Mieter dazu entscheiden, entweder ihre Mietverträge zu verlängern oder aber andere Teilmärkte abseits von Central Business District (CBD) und Innenstadt zu akzeptieren – solange aber auch hier die Qualität stimmt.

Gateway Gardens steht exemplarisch für die Ausweichbewegung in Qualität jenseits des Zentrums

Als ein exemplarisches Beispiel kann Frankfurt herangezogen werden. Hier verzeichnen wir eine hohe Anzahl an Flächengesuchen, die aber aufgrund des geringen Angebots auf Teillagen mit einer guten Infrastruktur und einer ausreichenden Anzahl an qualitativ hochwertigen Objekten ausweichen, wie zum Beispiel Gateway Gardens. Diese Entwicklung dürfte sich sogar noch verstärken, wenn die Büromieten in den CBDs der Metropolen weiter ansteigen werden, weil nicht jeder Nutzer bereit und in der Lage ist, eine gegenüber dem Altvertrag stark gestiegene Miete zu akzeptieren. Das Mantra von Qualitäts- und Lagefokus bleibt jedoch auch für den Rest des Jahres bestehen.

Zugleich klingt die Debatte um hybrides Arbeiten ab: „Die Homeoffice-Debatte wirkt sich weniger auf das Anmietungsverhalten aus. Die Unternehmen haben mittlerweile Gewissheit und vielfach eine Strategie, wie oft und wann die Mitarbeiter im Büro sein sollen“, sagt Rodriguez Thielen. „Zwar sehen wir bei Neuanmietungen, dass mit geringerer, dafür oft hochwertigerer Fläche kalkuliert wird, doch sind Anpassungen laufender Verträge mittlerweile eine Seltenheit.“

Neubauprojekte werden weiterhin verschoben oder gestoppt

Der Bausektor ist nach wie vor der am stärksten kriselnde Bereich der deutschen Wirtschaft. Während bei anderen Bereichen leichte Entspannungstendenzen zu erkennen sind, bleibt der Bau – vor allem der Hochbau – hinter diesen zurück. Stopp von Neubauplänen oder Insolvenzen sind die Folge. In Deutschland befinden sich nach einer Untersuchung von Alvarez & Marsall etwa 15 Prozent aller Unternehmen in einer finanziellen Schieflage oder befürchten diese. Im Bausektor liegt der Anteil mit 25 Prozent deutlich darüber. Nach Recherchen von JLL und Thomas Daily sind deutschlandweit mehr als 280 Immobilien mit mehr als 4,2 Millionen m² von Insolvenzen des durchführenden Entwicklers betroffen. Das Gros davon entfällt mit fast der Hälfte auf Wohnimmobilien und weitere 32 Prozent betreffen Büroimmobilien.

Die Konsequenzen daraus lassen sich in den aktuellen Pipelinezahlen der sieben Hochburgen ablesen. Aktuell sind bis einschließlich 2026 rund fünf Millionen m² im Bau oder befinden sich in der konkreteren Planung. Damit sind allein nur innerhalb der vergangenen drei Monate mehr als 830.000 m² aus der Pipeline für diesen Zeitraum verschwunden, wurden also entweder ganz gestoppt oder auf einen späteren Fertigstellungszeitpunkt verschoben. Und solange die Schwierigkeiten im Bausektor nicht behoben sind, können sich die Projekte natürlich abermals verschieben. Dazu kommt, dass deutlich weniger neue Projekte initiiert werden als in den vergangenen Jahren. „Wir rechnen daher damit, dass das Neubauvolumen kurz- bis mittelfristig weiter sinken wird. Dagegen ist es als positiv zu werten, dass der Anteil der Bestandssanierungen an der Pipeline deutlich ansteigt. Für 2024 rechnen wir mit einem Anteil von 27 Prozent und für 2025 sollte dieser auf sogar 30 Prozent ansteigen“, erwartet Scheunemann.

Insgesamt sind im ersten Quartal 2024 rund 409.000 m² neue Flächen auf den Markt gekommen, was einem Anstieg von 87 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Mit 85 Prozent lag das Gros der Fertigstellungen in Berlin und München. Immerhin waren zum Fertigstellungszeitpunkt bereits 65 Prozent der Flächen belegt, in Berlin sogar 86 Prozent. Auch für alle noch für 2024 im Bau befindlichen Flächen liegt die Vorvermietungsquote bei überdurchschnittlichen 56 Prozent. Dies ist auch als direkte Konsequenz aus den Anforderungen der Banken zu sehen, die sich eine Projektfinanzierung maßgeblich durch höhere Vorvermietungsquoten absichern lassen.

Leerstände nehmen weiterhin moderat zu, bleiben aber noch im einstelligen Prozentbereich

Der aktuelle Anstieg der Leerstände ist weiterhin eher auf die konjunkturell bedingte Nachfrageschwäche zurückzuführen. Dazu kommt noch, dass Unternehmen sich in der aktuellen Marktlage und aufgrund der erwähnten Remote-Working-Richtlinien tendenziell eher verkleinern und ihre zuvor größeren Flächen dann oftmals leer zurückbleiben. 

Insgesamt stehen suchenden Unternehmen somit in den sieben Hochburgen zum Ende des ersten Quartals 5,9 Millionen m² kurzfristig zur Verfügung. Das entspricht einer Quote von 6,0 Prozent, die 0,2 Prozentpunkte über dem Wert von vor drei Monaten liegt.

Noch liegen die Leerstandsquoten in den sieben wichtigsten Märkten allesamt im einstelligen Prozentbereich in einer Bandbreite von 3,4 Prozent in Köln und 4,8 Prozent in Hamburg, wo man nach wie vor von einer Knappheit sprechen kann, bis hin zu Werten von 8,6 Prozent in Frankfurt und 9,9 Prozent in Düsseldorf. Weitgehend stabil ist auch das Volumen der zur Untermiete angebotenen Flächen bei nun 889.000 m². Der Anteil am Gesamtleerstand liegt konstant bei 15 Prozent. Letztendlich gelten auch für Untermietflächen die gleichen Marktgesetze: Je besser die Lage und je besser die Ausstattung, desto erfolgversprechender ist ein erfolgreicher Abschluss.

Preisschraube bei den Spitzenmieten dreht sich unverändert weiter

Die Schere zwischen „gut“ und „schlecht“ öffnet sich weiter. Während für letztere die Mieten bestenfalls stagnieren, treibt der Mangel an Neubau- und qualitativ gut ausgestatteten Bestandsflächen die Mieten in diesem Segment weiter nach oben. Und daran dürfte sich auch im weiteren Jahresverlauf nichts ändern.

Der JLL-Spitzenmietpreisindex steigt weiter und ist im Jahresvergleich um 6,6 Prozent auf einen neuen Höchststand von 280 Punkten geklettert. Dieser Trend zeigt sich in allen Städten, wenngleich die Dynamik und die aktuelle Abschlussbereitschaft im hochpreisigen Segment vor allem durch unternehmensnahe Dienstleister unterschiedlich ausfallen. In München stieg die Spitzenmiete am deutlichsten und liegt nun bei 52 Euro pro m² im Monat und somit 17 Prozent über dem Vorjahreswert. Auch in Düsseldorf legten die Mieten mit elf Prozent zweistellig auf 42 Euro zu. Deutlich verhaltener zeigen sich Hamburg und Köln mit Wachstumsraten von nicht einmal zwei Prozent.

Bis zum Ende des Jahres sehen wir einen weiteren Mietpreisanstieg, so dass für 2024 insgesamt ein Plus von rund sechs Prozent über alle sieben Hochburgen hinweg erreicht wird. „Der Wettbewerb um die Topflächen in zentralen Lagen wird weitergehen und sich damit auch die Preisschraube bei den Spitzenmieten weiterdrehen – auch hohe Leerstandsquoten wie in Düsseldorf werden dem nicht im Wege stehen“, prognostiziert Rodriguez Thielen.