Deutscher Wohninvestmentmarkt: Langer Atem ist gefragt

Investoren suchen nach Anlagemöglichkeiten - Kapitalzufluss von Versicherungen wirkt als Treiber des deutschen Wohnungsbaus

03. April 2019

FRANKFURT, 03. April 2019 - Es scheint, als sei dem deutschen Wohninvestmentmarkt* ein wenig die Luft ausgegangen. Mit einem Transaktionsvolumen von rund 4,0 Mrd. Euro (24.000 Wohneinheiten) im ersten Quartal 2019 wurden nur etwa 45 % des Vorjahresvolumens erreicht, 14 % fehlten zum Erreichen des 5-Jahresschnitts. Hätten sich die Preise, verglichen mit dem Vorjahr, nicht um etwa 4 % erhöht, wäre der Rückgang im Transaktionsvolumen noch deutlicher ausgefallen. Im Bestand müssen nun erstmals mehr als 2.100 Euro/m² bezahlt werden, bei den Projektentwicklungen sind es derzeit 4.400 Euro/m².

Transaktionsmarkt Wohnobjekte und -portfolios

Auch der Wohninvestmentmarkt leidet unter dem Mangel an Produkten, nicht am Interesse seitens der Investoren. Noch nie in den letzten 10 Jahren war die größte Transaktion eines Quartals kleiner ausgefallen: Mit etwa 2.900 Wohn- und Gewerbeeinheiten trennte sich der schwedische Wohnungsbestandshalter Akelius von einem Portfolio, das in den Besitz der Deutschen Wohnen überging. Insgesamt wechselten in den Top 10 Transaktionen gemessen an der Transaktionssumme lediglich 14.500 Wohnungen die Eigentümer. Vor einem Jahr waren es - nicht nur aufgrund der Buwog-Übernahme (27.000 Einheiten) - mehr als 37.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten. „Von JLL begleitete Transaktionen wie Agora oder auch Carus zeigen, dass die Portfolios hinsichtlich ihrer Struktur immer detaillierter auf Käufergruppen mit ihren spezifischen Risikoprofilen angepasst werden müssen. Breit gestreute Portfolios gibt es nur noch wenige auf dem Markt“, so Dr. Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany. Kortmann weiter: „Das Dilemma vieler Wohninvestoren: Die Wohnungsmärkte in vielen deutschen Regionen benötigen neuen Wohnraum, und die großen Wohnkonzerne wollen dieses Momentum nutzen und weiterwachsen. Das Angebot an Portfolios und Einzelobjekten ist aber sehr beschränkt und wird durch den politischen Eingriff der Kommunen in den Wohnungsmarkt noch weiter reduziert.“ Auch setze die latente Unterstützung der Berliner Bürgerinitiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ durch einige politische Akteure den großen Standortvorteil Deutschlands, nämlich die Rechtssicherheit der Investoren für ihr Eigentum, aufs Spiel. Denn nur die Rechtssicherheit für Investoren liefere eine solide Grundlage zur Beseitigung des Wohnraummangels.

Die anhaltende Praxis der willkürlichen Ziehung kommunaler Vorkaufsrechte, nicht nur in Berlin, sondern auch zunehmend in Hamburg oder München, lässt die Neigung, Wohnraum zu schaffen, sinken. Dies hat auch Auswirkungen auf den Wohnungsneubau, denn der steht darüber hinaus in den Metropolen in starker Konkurrenz zu anderen Nutzungen. „Durch die kommunalen Baulandmodelle müssen bis zu 30 % mietpreisgedämpfte Wohnungen errichtet werden, sobald das Bauvorhaben einem Bebauungsplanverfahren unterliegt. In zentrumsnahen Arealen wird durch diese Restriktion die gewerbliche Nutzung von freien Arealen immer attraktiver, zumal gewerbliche Vermieter auch keinen Kappungsgrenzen unterliegen“, so Kortmann.

Auch wenn das Wachstum der börsennotierten Wohnungskonzerne sich verlangsamt hat, verzeichnen sie immer noch den stärksten Vermögensaufbau. Fast 900 Mio. Euro investierten sie netto in deutsche Wohnimmobilien. Deutsche Spezialfonds als Sammelstellen institutionellen Kapitals kommen als zweitstärkste Anleger auf fast 700 Mio. Euro Kapitalzuwachs.

Bei aller Kritik an der Wohnungsmarktpolitik der öffentlichen Hand ist ihre Rolle auf dem Wohntransaktionsmarkt nicht zu unterschätzen. Kommunale Wohnungsunternehmen gehören nicht nur zu den drei größten Nettoinvestorengruppen mit einer Nettoinvestition in Bestandswohnungen im ersten Quartal von fast 640 Mio. Euro sondern haben auch erhebliche Summen in Neubauprojekte investiert (140 Mio. Euro). Der größte Kapitalzufluss in Forward Deals kam von den deutschen Spezialfonds. Fast 380 Mio. Euro flossen in Neubauprojekte, weitere 230 Mio. Euro tätigten Versicherungen. „Versicherungsunternehmen sind damit der Treiber des deutschen Wohnungsbaus entweder direkt oder indirekt als großer Teil der Kapitalzuflüsse in die die bereits genannten Spezialfonds“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Trotz des Gegenwindes seitens der politischen und gesellschaftlichen Akteure bleibt hinsichtlich der Standortwahl Berlin der mit Abstand wichtigste deutsche Wohninvestmentmarkt. Etwa 1,1 Mrd. Euro flossen in die Hauptstadt, gefolgt von Hamburg (390 Mio. Euro) und Düsseldorf (320 Mio. Euro).

„Perspektivisch werden auch für das Gesamtjahr 2019 immense Herausforderungen das Transaktionsvolumen auf dem Wohnungsmarkt bestimmen. Und auch wenn im Laufe des Jahres noch einige größere Portfolios die Besitzer wechseln werden, so ist nicht davon auszugehen, dass mehr als 17 Mrd. Euro am Ende des Jahres erreicht werden. Damit läge das Ergebnis auf dem Niveau des Fünfjahresschnitts“, so Dr. Kortmann.

 

* Verkauf von Wohnungspaketen und Studentenheimen mit mindestens 10 WE und 75 % Wohnnutzung sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit ohne Börsengänge