Düsseldorfer Büromarkt liegt nach starkem Halbjahr auf Erfolgskurs

Düsseldorf, 5. Juli 2019 – Der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt[1] fährt nach einem starken zweiten Quartal auf der Erfolgsspur. Mit 252.000 m² zum Halbjahr liegt er zehn Prozent über dem Ergebnis des Vorjahres und hat damit das stärkste erste Halbjahr seit zehn Jahren abgeliefert. Der Investmentmarkt[2] verbuchte nach sechs Monaten 1,6 Mrd. Euro. Das ist zwar ein Rückgang von 13 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, aber 26 Prozent über dem Schnitt der vergangenen fünf Jahre. Hier zeigt sich immer stärker der Trend, dass Investoren und Entwickler eine neue Strategie verfolgen und in großen Dimensionen denken.

Marcel Abel, Geschäftsführender Direktor und Niederlassungsleiter JLL Düsseldorf, plädiert vor diesem Hintergrund für einen ganzheitlicheren Ansatz in der Düsseldorf Politik, bei dem Immobilien und Infrastruktur untrennbar zusammen gedacht werden. Da nicht jeder im Zentrum wohnen kann, sollte Pendeln schneller und reibungsloser funktionieren: „Wer es konsequent angehen will, muss ein ,Infrastrukturprogramm 2029‘ ins Leben rufen, durch das in den kommenden zehn Jahren rund 3,5 Mrd. Euro investiert werden, um Düsseldorf die nötige Struktur für die Zukunft zu geben. Gleichzeitig muss die Bürokratie abgebaut werden, unter anderem, indem die Energieeinsparverordnung bis auf weiteres nicht verschärft wird. Und schließlich müssen Behörden mehr qualifizierte Mitarbeiter einstellen, damit der Verwaltungsakt bei dringend benötigten Projekten flüssig und effizient verläuft“, skizziert Abel einen Maßnahmenkatalog.

Durchschnittliche Anmietungsgröße legt binnen eines Jahres um 28 Prozent zu

Mit 142.500 m² im zweiten Quartal hat der Bürovermietungsmarkt im Vergleich zum Auftaktquartal weiter Fahrt aufgenommen. Von den insgesamt 252.000 m² entfielen auf das Düsseldorfer Stadtgebiet rund 230.000 m² – 13 Prozent mehr als im Vorjahr. Während der Flächenumsatz zunahm, ging die Anzahl der Anmietungen im Vergleich zum Vorjahr allerdings um 13 Prozent auf 261 zurück – der niedrigste Wert seit 2009. Im Umkehrschluss stieg die durchschnittliche Dealgröße von 773 m² im vergangenen Jahr auf aktuell 993 m² – das sind plus 28 Prozent.

Diesen gegenläufigen Trend spiegelt auch der Mittel- und Langzeitvergleich: So liegt der aktuelle Flächenumsatz 19 Prozent über dem Mittelwert der vergangenen fünf Jahre, während die Dealanzahl um 17 Prozent zurückging. Im Vergleich zur vergangenen Dekade ist der Flächenumsatz sogar 27 Prozent über dem Schnitt und die Anzahl 15 Prozent darunter.

„Die gegenläufigen Trends bestätigen die zunehmende Flächenknappheit auf dem Düsseldorfer Markt. Wer heute mehr als 10.000 m² von hoher Qualität sucht, muss meist auf Neubauten oder Sanierungen setzen, was unter Umständen mit bis zu drei Jahren Wartezeit verbunden ist“, beschreibt Martin Becker, Senior Team Leader Office Leasing JLL Düsseldorf, die veränderten Zeitrahmen bei der Bürosuche.

WPP-Anmietung mit rund 34.000 m² steht beispielhaft für neue Strategie vieler Großnutzer

Insgesamt kam der Düsseldorfer Markt im ersten Halbjahr auf drei Abschlüsse mit teils deutlich mehr als 10.000 m². Zusammen steuern diese rund 63.000 m² bei. Zum Vergleich: Im vergangenen Jahr war es nur ein Abschluss – allerdings auch mit 35.500 m².

„Bei den Großabschlüssen und -gesuchen sehen wir, dass Topfirmen eine neue Stufe der Nutzung anstreben. Konkret bedeutet das moderne Arbeitswelten, die sich dynamisch den Arbeitsprozessen und Bedürfnissen anpassen, Kommunikation und Wohlfühlen ermöglichen“, sagt Martin Becker. „Ein ideales Beispiel dafür ist das internationale Medienunternehmen WPP, dessen Flächen nach zehn bis 15 Jahren ausgedient haben und das sich nun im neu entstehenden ,Mizal‘ an der Völklinger Straße für die kommenden Jahre komplett neu aufstellen kann.“

[1] Stadt Düsseldorf, Ratingen, Neuss, Hilden und Erkrath

[2] Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik - und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living mit Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 % Wohnnutzung, Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit (ohne Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken.  

„Mit 34.100 m² Bürofläche war der WPP-Abschluss die größte Einzelanmietung auf dem Düsseldorfer. Erst mit Abstand folgen dahinter das Land NRW mit 15.000 m² im rwi4 sowie die Barmer GEK mit knapp 14.000 m² im Albertusbogen“, erläutert Becker.

Der umsatzstärkste Teilmarkt war im ersten Halbjahr das Regierungsviertel mit 51.000 m², gefolgt von der City mit 36.000 m² und dem Seestern mit 28.000 m². Hafen und CBD legten wegen der geringen Verfügbarkeit derweil eine Verschnaufpause ein.

Im Branchenvergleich setzten sich erstmals die EDV-Unternehmen mit 43.000 m² an die Spitze. Es folgen Medien mit 41.000 m² sowie die unternehmensbezogenen Dienstleister mit 29.000 m². Dahinter reihen sich die öffentliche Verwaltung (23.000 m²) und die Industrie (20.000 m²) ein.

Deutlich nach unten ging es binnen eines Jahres für die Leerstandsquote von 7,7 auf 6,3 Prozent. „Auch wenn durch Umzüge innerhalb der Stadt auch wieder Flächen freigezogen werden, ist die Nachfrage deutlich höher als das Angebot. Noch hat Düsseldorf auf die ganze Stadt gesehen eine gesunde Angebotslage, doch Teilmärkte wie die City-Süd, das Regierungsviertel oder Grafenberg-Ost sind weitgehend vollvermietet“, analysiert Martin Becker. Entsprechend rechnet er mit einem weiteren Rückgang auf 6,0 Prozent bis Jahresende. Im Düsseldorfer Stadtgebiet sind es aktuell schon nur noch 5,2 Prozent.

Neue Flächen sind im ersten Halbjahr kaum hinzugekommen: Insgesamt wurden 7.300 m² fertiggestellt, davon rund ein Fünftel bei Fertigstellung noch verfügbar. Allerdings sollen im Laufe des Jahres noch 111.000 m² hinzukommen. Insgesamt sind in Düsseldorf 336.000 m² Bürofläche im Bau, das meiste davon im Teilmarkt Nord (55.000 m²), im Regierungsviertel (39.000 m²) sowie im Hafen (35.500 m²).

Entwickler planen zur eigentlichen Fläche auch die Services der Zukunft hinzu

Dabei verfolgen die Entwickler laut Becker neue Konzepte: „Bei den Neubauten der Zukunft geht es mittlerweile weit über die reine Bürofläche hinaus. Serviceleistungen für die Nutzer und die Synergieeffekte mit dem Umfeld werden bereits mitgeplant, um die Flächen noch attraktiver zu gestalten.“ Ein Beispiel dafür sei das Neubau-Objekt „MyHive“ im Hafen, das die Aspekte Flexibilität und Community mitberücksichtige.

Die Zusatzangebote belegen, dass Entwickler wie Investoren an weiterhin steigende Mieten glauben. Im abgelaufenen Jahr hatten sie damit recht: Die Spitzenmiete ist seit dem Sommer 2018 um einen Euro auf 28,00 Euro gestiegen. „Bis Jahresende dürfte sich die Preisschraube weiterdrehen und bei 28,50 Euro ankommen“, prognostiziert Becker.

Investmentmarkt liegt zum Halbjahr 71 Prozent über dem eigenen 10-Jahres-Schnitt

Diese Dynamik zeigt sich auch auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt, der sich im bundesweiten Vergleich Platz vier mit Hamburg teilt, da beide auf 1,61 Mrd. Euro Transaktionsvolumen kommen. Im Vergleich zum ersten Quartal dieses Jahres musste die Rheinmetropole allerdings einen leichten Rückgang von 910 auf 700 Mio. Euro hinnehmen.

Langfristig betrachtet ist H1 2019 aber nicht nur das zweitbeste Ergebnis der vergangenen zehn Jahre – nur 2018 war besser –, sondern liegt auch 71 Prozent über dem Schnitt der vergangenen Dekade.

„Den größten Anteil mit 34 Prozent und rund 540 Mio. Euro steuerte der Bürobereich bei, gefolgt von Living mit knapp 360 Mio. Euro und 22 Prozent Marktanteil am gesamten Transaktionsvolumen“, analysiert Wolfgang Finke, Senior Team Leader Office Investment JLL Düsseldorf.

Derweil sank die Zahl der Transaktionen mit 56 auf den tiefsten Stand eines Halbjahres seit Anfang 2016. Mit einem Durchschnittsvolumen von 29 Mio. Euro verzeichnet Düsseldorf den niedrigsten Wert unter den Big 7.

Die größten Transaktionen im ersten Halbjahr war der Verkauf von 1.100 Wohneinheiten von Akelius an die Deutsche Wohnen im Rahmen eines überregionalen Portfoliodeals. Es folgen die Herzogterrassen, die von Blackstone zu Godewind wechselten. Wie bereits 2016 ist auch der Kaufhof an der Königsallee durch den Verkauf der Warenhauskette von Hudson’s Bay an Signa wieder unter den drei Top-Transaktionen. Bemerkenswert: Die fünf größten Deals verteilen sich auf fünf verschiedene Assetklassen: Living, Büro, Einzelhandel, Grundstück und die Logistik-Industrie.

Entwickler und Investoren nutzen den Gestaltungsraum urbaner Quartiere

„Wir beobachten in Düsseldorf derzeit eine Vielzahl größerer Quartiersentwicklungen wie in Benrath, an der Völklinger Straße sowie dem Grand Central am Hauptbahnhof. Die Entwickler setzen dabei auf eine Mischnutzung und bilden in den Quartieren die bunte Lebendigkeit nach, die in manchen Stadtteilen mit Mononutzung verloren gegangen ist“, erklärt Wolfgang Finke. Bei diesen Quartieren kann effektiv gestaltet werden, was bei Umnutzungen in Bestandsarealen nur schwer und unter hohem Aufwand möglich ist.

„Allerdings ist die Zahl der verfügbaren Flächen – meist ehemalige Industrieareale – sehr begrenzt, was das Interesse der Investoren und auch die Preise deutlich beflügelt“, sagt Finke. „Von Vorteil ist aber, dass die Stadt Düsseldorf bereit ist, urban zu denken und diese nötige Verdichtung zuzulassen.“

Ausländische Investoren reduzieren ihren Bestand in Düsseldorf deutlich

Nur 23 Prozent des Transaktionsvolumens entfiel auf ausländische Käufer. Das ist relativ wenig, waren es im Schnitt der vergangenen fünf Jahre doch 40 Prozent. Auf Verkäuferseite waren Ausländer hingegen zu 63 Prozent aktiv. Per Saldo haben sie also ihren Immobilienanlagebestand um 650 Mio. Euro abgebaut. Ein negativer Saldo war im ersten Halbjahr zwar in fünf der Big 7-Städte zu beobachten, doch in keiner höher als in Düsseldorf.

„Der Mangel an Top-Produkten wirkt sich gut sichtbar auf die Risikoklassen aus, wo Core-Objekte nur ein Drittel des Transaktionsvolumens erzielten“, skizziert Finke die Marktlage. Core Plus übertrifft diesen Wert mit 38 Prozent, während Value Add (14 %) und opportunistisch (15 %) weniger als die Hälfte verbuchen.

Binnen eines Jahres hat die Spitzenrendite erneut von 3,35 Prozent auf 3,20 Prozent nachgegeben. Zusammen mit Köln bietet Düsseldorf damit aber noch die beste Rendite unter den Big 7. „Doch der Druck wird weiter steigen und wir rechnen bis Jahresende erneut mit einem Rückgang um 10 Basispunkte“, gibt Finke einen Ausblick.