Einzelhandelsinvestoren kaufen wieder großvolumige Objekte

FRANKFURT, 11. Juli 2024 – Einzelhandelsimmobilien haben sich im zweiten Quartal als solider Faktor der sich langsam abzeichnenden Trendwende auf dem Investmentmarkt für Immobilien gezeigt: Mit einem Transaktionsvolumen von 2,6 Milliarden Euro nach sechs Monaten steuert die Assetklasse 16 Prozent zum Gesamttransaktionsvolumen bei und hat damit einen so hohen Anteil wie seit 2016 nicht mehr. Im Vergleich zum Vorjahr liegt das Transaktionsvolumen im Einzelhandelssektor um 32 Prozent höher.

Entscheidend für den positiven Wachstumskurs war die gestiegene Dynamik im zweiten Quartal, das rund 1,6 Milliarden Euro verzeichnete und damit gegenüber dem Jahresauftakt mit knapp einer Milliarde Euro deutlich zulegte. Mit insgesamt 94 Verkäufen rangiert der Markt jedoch nur minimal über der Zahl des vergangenen Jahres.

Sarah Hoffmann, Head of Retail Investment JLL Germany: „Die Zahl der großvolumigen Abschlüsse mit mehr als 100 Millionen Euro hat sich im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023 auf vier verdoppelt. Zugleich wuchs auch das Gesamttransaktionsvolumen der Großdeals auf mehr als 1,4 Milliarden Euro, nachdem es zum gleichen Zeitpunkt des vergangenen Jahres nur bei 626 Millionen Euro gelegen hatte. Das verdeutlicht, dass nach einer Phase des Abtastens und Marktsondierens Investoren selektiv auch wieder größere Transaktionen anvisieren. Insbesondere das Shoppingcenter-Segment profitiert von einer Zunahme von Liquidität. Allerdings liegen rund 75 Prozent der Transaktionen im Bereich bis 20 Millionen Euro. Dies zeigt, dass das klein- bis mittelvolumige Segment nach wie vor das Gros ausmacht und hochliquide ist.”

Nicht in der Statistik der sortenreinen Retail-Produkte enthalten sind Immobilien in Mischnutzung. Diese sind sowohl im mittel- wie auch großvolumigen Segment gehandelt worden und kommen im bisherigen Jahresverlauf auf 1,29 Milliarden Euro Transaktionsvolumen. Mit Liegenschaften wie den „Fünf Höfen“ in München entfällt dabei ein signifikanter Anteil auf Immobilien in besten Innenstadtlagen und einem signifikanten Einzelhandelsanteil. „Diversifizierte Mixed-use-Immobilien genießen eine weiterhin hohe Nachfrage. Die Innenstädte werden durch zum Beispiel Umnutzungen von ehemaligen Warenhausstandorten zunehmend gemischtgenutzte Immobilien gewinnen“, analysiert Hoffmann. 

Dominiert wurde das Marktgeschehen in Deutschland von der Übernahme des KaDeWe in Berlin durch die Central Group. Entsprechend kamen Warenhäuser im Vergleich der Nutzungsarten auf einen Anteil von 51 Prozent am Gesamttransaktionsvolumen des bisherigen Jahres. Fachmarktzentren rangieren bei 15 Prozent, Geschäftshäuser bei 13 Prozent, Fachmärkte ohne Lebensmittelanker, wie zum Beispiel Baumärkte, bei zehn Prozent und Supermärkte bei neun Prozent. Fachmarktprodukte kommen so zusammengenommen auf 34 Prozent beziehungsweise rund ein Drittel Marktanteil. Das wiedergewonnene Interesse an Shoppingcentern ist  aufgrund langer Prozesse derzeit noch nicht in den Zahlen abzulesen. „Derzeit sind einige großvolumige Shoppingcenter im Markt. Wir rechnen zum Jahresende mit einer deutlichen Steigerung des Transaktionsvolumens für dieses Segment“, erklärt Hoffmann.

Core-Objekte führen die Rangliste der Risikoprofile mit 75 Prozent an und liegen damit deutlich über dem Fünfjahresschnitt (36 Prozent). Core-plus erreicht daneben weitere 15 Prozent, sodass die beiden verbleibenden Kategorien mit den höheren Risiken nur auf ein Zehntel des Gesamttransaktionsvolumens kommen. „Dies ist allerdings eine Momentaufnahme und spiegelt noch nicht die Nachfragesituation wider, die wir aktuell am Markt wahrnehmen. Insbesondere internationale Großinvestoren verfügen über erhebliche Kapitalzusagen für den deutschen Markt. Der Investmentappetit kann hier aber noch nicht ausreichend bedient werden“, differenziert Hoffmann. „Diese Investoren fordern meist eine Rendite von 15 Prozent und mehr, entsprechendes Produkt in der geforderten Renditeklasse und entsprechendem Volumen ist derzeit allerdings kaum am Markt verfügbar.“

Immobilienunternehmen dominieren zusammen mit Asset- und Fondsmanagern den Markt

Internationale Investoren steuerten 56 Prozent des Transaktionsvolumens bei, auf Verkäuferseite waren sie für 62 Prozent verantwortlich, sodass sie ihre Bestände per saldo um 157 Millionen Euro abbauten. Vor allem Asset- und Fondsmanager investierten in Einzelhandelsimmobilien (63 Prozent). Daneben kamen lediglich Immobilienunternehmen mit 15 Prozent auf einen zweistelligen Wert. Auf Verkäuferseite verhält es sich nahezu spiegelverkehrt, denn hier stehen Immobilienunternehmen (67 Prozent) vor Asset- und Fondsmanagern (14 Prozent).

Stabilität zeichnet derweil die Spitzenrenditen aus. Seit dem Schlussquartal 2023 verharren einzelne Fachmärkte (ohne Lebensmittelbesatz) bei 5,90 Prozent, Shoppingcenter bei 5,50 Prozent sowie Fachmarktzentren bei 4,60 Prozent. Deutlich niedriger sind die Spitzenwerte derweil auf den Highstreet-Lagen der sieben deutschen Immobilienmetropolen: Traditionell führt München das Ranking mit 3,20 Prozent vor Berlin und Hamburg mit jeweils 3,40 Prozent an. Das Mittelfeld bilden Frankfurt (3,50 Prozent) und Düsseldorf (3,60 Prozent), ehe Köln und Stuttgart mit jeweils 3,70 Prozent das Feld komplettieren.

„Für die Spitzenprodukte können wir eindeutig eine Bodenbildung in der Preisfindung erkennen. Insbesondere im Nahversorgungssegment aber auch in den Top-Innenstadtlagen übersteigt die Nachfrage das vorhandene Angebot. Für lupenreines Core-Produkt können wir aktuell keine Anzeichen weiterer Preissenkungen erkennen. Im Gegenteil: Durch den Nachfrageüberhang werden wir in aktuellen Verkaufsprozessen sogar durch überbietende Investoren überrascht“, gibt Sarah Hoffmann einen Einblick in das aktuelle Marktgeschehen.