Europas Büromarkt: Flächenumsatz stabil, Spitzenmieten steigend

■   Der Europäische Büromietindex ist im vierten Quartal 2024 weiter gestiegen und wuchs um 2,2 Prozent im Quartalsvergleich und um plus 7,3 Prozent im Jahresvergleich.

■   Der Flächenumsatz im vierten Quartal belief sich auf 2,4 Millionen m², was einem Rückgang von sieben Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Im Jahr 2024 erreichte das Gesamtvermietungsvolumen 8,9 Millionen m² und lag so auf Vorjahresniveau.

■   Der Büroleerstand in Europa stieg im Quartalsvergleich von 8,5 Prozent auf 8,7 Prozent, die höchste Rate seit dem ersten Quartal 2015.

■   Die Fertigstellungen beliefen sich im vierten Quartal 2024 auf insgesamt 1,2 Millionen m² Bürofläche, wobei die Hälfte der neuen Flächen auf Paris, Berlin und Brüssel entfiel. 

Quelle: JLL, März 2024

Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von JLL innerhalb ihrer Mietpreis-Kreisläufe Ende Dezember 2024 befinden. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen. Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf. Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment- und Projektentwicklungsmarkt. Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten. Es gibt Märkte, die keinem konventionellen Zyklus folgen und sich eher zwischen 9 und 12 Uhr bewegen. In diesem Fall repräsentiert 9 Uhr einen Mietanstieg nach einer Periode der Mietstabilität.

FRANKFURT, 7. März 2025 – Die Wirtschaft der Eurozone befand sich im vierten Quartal 2024 weiterhin in einer insgesamt schwierigen Lage, wobei die Entwicklung in den einzelnen Ländern unterschiedlich war. Die geringste Dynamik wurde weiterhin in den größeren Volkswirtschaften gemessen, wobei für Deutschland und Frankreich im Vergleich zum dritten Quartal ein stagnierendes Bruttoinlandsprodukt (BIP) prognostiziert wurde. Die zusammengesetzten Purchasing Managers Indizes (PMI), die die Leistung im verarbeitenden Gewerbe, im Dienstleistungssektor und im Baugewerbe anzeigen, lagen im Laufe des Quartals in beiden Volkswirtschaften deutlich unter 50 und somit im schrumpfenden Bereich. Auch in Italien sank der Composite-PMI und bleibt unter 50, obwohl die Prognosen davon ausgehen, dass das Wachstum nach einem schwachen dritten Quartal wieder in den positiven Bereich gestiegen ist.

Für das Vereinigte Königreich wird erwartet, dass das BIP in der zweiten Jahreshälfte stagniert hat, gleichzeitig macht der PMI Hoffnungen für eine für Expansion im Dienstleistungssektor und Baugewerbe im Jahr 2025. Am positiven Ende des Spektrums steht Spanien, dessen Wirtschaft ihren Rekordkurs beibehielt. Angetrieben von einem starken Dienstleistungssektor lag der PMI im Quartal bei durchschnittlich 55,1 – was stark in den expansiven Bereich geht – und das BIP-Wachstum dürfte im Einklang mit den Vorquartalen des Jahres liegen.

Die Inflation zog im vierten Quartal wie erwartet wieder an, blieb aber niedrig und lag im Zielkorridor der Europäischen Zentralbank (EZB) – im Dezember erreichte sie 2,5 Prozent. Dabei ist die Kerninflation hartnäckig erhöht geblieben, angetrieben von der anhaltenden Inflation im Dienstleistungssektor von rund vier Prozent. Steigende Energiekosten stellen ein Risiko dar, da sich die europäischen Gaspreise im vergangenen Jahr verdoppelt und die Strompreise auf ein Zweijahreshoch getrieben haben. „Trotzdem dürften die Inflationsaussichten nach wie vor günstig sein: Die Prognose geht davon aus, dass die Inflation in den Jahren 2025 und 2026 innerhalb des von der EZB gewünschten Korridors bleibt“, sagt Hela Hinrichs, Senior Director EMEA Research & Strategy bei JLL.

Die niedrige Inflation und das insgesamt schwache Wachstum bilden die Voraussetzungen für weitere Schritte in der Zinspolitik. Die EZB senkte den Einlagenzins im vierten Quartal zweimal um 25 Basispunkte, und die Märkte preisten bereits zwei bis drei weitere Senkungen in diesem Jahr ein, von denen zwei bereits getätigt wurden. Diese sind notwendig, um das Wachstum auf Kurs zu halten. Die Bank of England war im Jahr 2024 zurückhaltend und im vierten Quartal komplett inaktiv. „Der Leitzins ist seit seinem Höchststand nur um 50 Basispunkte gefallen, verglichen mit 100 Basispunkten für die EZB und die US-Notenbank. Es wird mehr erforderlich sein, um das Wachstum anzukurbeln und die höheren Betriebskosten der Unternehmen im Jahr 2025 auszugleichen“, erwartet Hela Hinrichs mit Blick auf Großbritannien.

Spitzenmieten in den Bürotoplagen steigen unbeeindruckt weiter

Der europäische Büromietindex verzeichnete im vierten Quartal 2024 ein robustes Wachstum und stieg um 2,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Diese Bewegung folgt auf einen Anstieg von 2,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal im dritten Quartal 2024 und übertrifft weiterhin den Zehnjahresschnitt von 1,1 Prozent. Mit 7,3 Prozent ist das jährliche Wachstum der Büromieten in Europa das schnellste seit dem ersten Quartal 2008 und liegt deutlich über dem Zehnjahresschnitt von 4,3 Prozent. Es wird erwartet, dass die Spitzenmieten weiter steigen werden, angetrieben durch eine wachsende Nachfrage und einen Produktmangel bei erstklassigen Büros.

Mietsteigerungen wurden in elf von 23 Indexmärkten verzeichnet, darunter London (plus 5,4 Prozent im Quartalsvergleich), Frankfurt (plus 4,2 Prozent), Paris (plus 3,8 Prozent), Stockholm (plus 3,3 Prozent), Berlin (plus 2,2 Prozent) und Edinburgh (plus 2,2 Prozent). Die restlichen zwölf Märkte verzeichneten im vierten Quartal stabile Werte. Über das Gesamtjahr betrachtet sind die Spitzenmieten am stärksten in Brüssel (plus 17,6 Prozent), London (plus 10,7 Prozent) und Paris (plus 9,1 Prozent), gefolgt von München (plus neun Prozent) gestiegen.

Flächenumsatz rutscht teilweise vom vierten Quartal 2024 ins neue Jahr

Die Vermietungsaktivität im Jahr 2024 erreichte mit 8,9 Millionen m² das Volumen des Vorjahres. Im vierten Quartal 2024 wurden 2,4 Millionen m² verzeichnet, was einem Rückgang von sieben Prozent gegenüber dem Schlussquartal 2023 entspricht. „Das scheint aber eine Momentaufnahme zu sein, denn angesichts der sich verbessernden Vermietungsstimmung und der großen Pipeline an Deals ist es wahrscheinlich, dass viele Abschlüsse auf 2025 verschoben wurden“, analysiert Hela Hinrichs. „Während die Anmietungsprozesse nach wie vor länger dauern, zeigt sich, dass die Nutzer entscheidungsfreudiger werden, wenn es darum geht, geeignete Flächen in hart umkämpften Märkten zu sichern.“

In zehn Märkten stieg die Büronachfrage. Dazu gehörten Edinburgh (plus 196 Prozent im Vergleich zum Vorjahr), Utrecht (plus 109 Prozent), Amsterdam (plus 96 Prozent), Dublin (plus 35 Prozent) und Madrid (plus 34 Prozent). Die übrigen 13 Städte verzeichneten einen Rückgang des Flächenumsatzes, darunter Rotterdam (minus 80 Prozent), Luxemburg (minus 56 Prozent) und Den Haag (minus 42 Prozent).

Die Vermietungsaktivität in Paris erreichte 1,75 Millionen m², was einem Rückgang von elf Prozent gegenüber dem Vorjahr und 21 Prozent unter dem Zehnjahresschnitt entspricht. Im abgelaufenen Jahr kam es in allen Bürosegmenten zu einem spürbaren Rückgang der Aktivitäten. Das Segment der großflächigen Anmietungen verzeichnete mit nur 49 Transaktionen einen deutlichen Rückgang im Vergleich zu durchschnittlich 68 seit 2020. Die Dynamik nahm in nahezu allen Teilmärkten ab.

Der Vermietungsumsatz in der Londoner Innenstadt erreichte im Jahr 2024 knapp 900.000 m² und lag damit auf dem Niveau von 2023. Im Schlussquartal nahm die Dynamik mit 282.000 m² zu. Dies war das stärkste Quartal im Jahr 2024 und wurde von einem lebhaften City-Markt angetrieben. Banken und Finanzdienstleistungen dominierten die Aktivität, machten etwas mehr als 29 Prozent des Volumens aus und damit in etwa so viel wie 2023. Aber es gab einen Anstieg der Aktivität im Telekommunikationssektor, der etwas mehr als 19 Prozent des Umsatzes ausmachte und durch vier Transaktionen mit mehr als 4.500 m² angekurbelt wurde. 

Zunehmend veraltete Büroflächen lassen die Leerstandsquote weiter wachsen

Der Leerstand in Europa stieg im Schlussquartal 2024 auf 8,7 Prozent, nach 8,5 Prozent im Vorquartal. Dies ist die höchste Rate seit dem ersten Quartal 2015. „Der Zuwachs von Objekten mit schlechter Qualität und das eingeschränkte Unternehmenswachstum wirken sich nach wie vor auf die Leerstandsquoten aus. Dennoch ist der Leerstand in Premium-Bürogebäuden in zentralen Lagen bemerkenswert gering“, erklärt Hela Hinrichs.

Zehn der 23 Indexmärkte verzeichneten im vierten Quartal 2024 einen Anstieg der Leerstände, darunter Stockholm (plus 100 Basispunkte auf 14,4 Prozent), Paris (plus 70 Basispunkte auf 10,2 Prozent), Lyon (plus 60 Basispunkte auf 6,5 Prozent), Berlin (plus 50 Basispunkte auf 6,7 Prozent), Frankfurt (plus 50 Basispunkte auf 9,7 Prozent) und London (plus 40 Basispunkte auf neun Prozent). Weitere zehn Märkte verzeichneten einen Rückgang des verfügbaren Angebots, darunter Den Haag (minus 80 Basispunkte auf 3,1 Prozent), Utrecht (minus 70 Basispunkte auf 4,2 Prozent), Prag (minus 70 Basispunkte auf 7,3 Prozent) und Rotterdam (minus 50 Basispunkte auf 4,2 Prozent). Die Quoten in Düsseldorf, Edinburgh und München blieben stabil.

Die Fertigstellungen beliefen sich im vierten Quartal 2024 auf insgesamt 1,2 Millionen m². Auf Paris (324.000 m²), Berlin (197.000 m²) und Brüssel (107.000 m²) entfiel zusammengenommen die Hälfte der im Quartal fertiggestellten Büroflächen. Im Jahr 2024 erreichten die Fertigstellungen fast fünf Millionen m², wobei Paris mit einem beträchtlichen Anteil von einer Millionen m² an der Spitze steht.

Aktuell befinden sich in der EMEA-Region rund elf Millionen m² Bürofläche im Bau, die in diesem und den folgenden Jahren fertigstellt werden sollen. „Davon sind rund ein Drittel umfassende Sanierungen und Modernisierungen bestehender Gebäude und Mietflächen. Eigentümer und Projektentwickler reagieren damit auf die starke Nachfrage nach modernen, gut und auch erstklassig ausgestatteten Büroflächen“, verknüpft Hela Hinrichs die stark gefragten Kriterien Qualität und Nachhaltigkeit. Die meisten dieser Flächen werden in den drei Metropolen Paris (1,9 Millionen m²), London (1,7 Millionen m²) und Berlin (1,4 Millionen m²) fertiggestellt werden.