Frankfurter Bürovermietungsmarkt - Prognose erfüllt und positive Aussichten

04. Juli 2019

Frankfurt, 04. Juli 2019 - „Bürovermietungsprognose 2019 plangemäß zum Halbjahr zur Hälfte erfüllt, dabei das Vorjahr und die langfristigen Vergleiche allesamt getoppt“, so fasst Markus Kullmann, Senior Team Leader Office Leasing JLL Frankfurt, die ersten sechs Monate auf dem Frankfurter Bürovermietungsmarkt zusammen. Kullmann weiter: „Business as usual 2019 also, das uns mit rund 550.000 m² erneut ein gutes, langfristig betrachtet sogar überdurchschnittliches Jahr bescheren wird.“

Nach sechs Monaten ist mit rund 281.000 m² ein acht Prozent höheres Umsatzvolumen als im Vorjahreszeitraum zu bilanzieren, gegenüber dem Fünf- bzw. Zehnjahresvergleich ein Plus von einem knappen Drittel bzw. einem guten Viertel. Rund 175.000 m² gehen allein auf das Konto des zweiten Quartals. Dass die Gesamtanzahl der Deals im ersten Halbjahr nahezu gleichgeblieben sei, spreche, Kullmann zufolge, ebenfalls für einen intakten Vermietungsmarkt.

Einige der zum Jahresanfang prognostizierten Neuanmietungen kamen im zweiten Quartal bereits zum Abschluss. Dabei ragte die Anmietung der Deka mit über 46.000 m² im Teilmarkt „Lyoner Quartier“ in Niederrad heraus. Seit 2013 konnte in einem ersten Halbjahr eine Anmietung dieser Größenordnung nicht mehr registriert werden, gleichzeitig war dies die viertgrößte Anmietung in Frankfurt seit 2010 überhaupt. Achtmal platzierten sich die Monate April bis Juni in den Top 10-Abschlüssen des ersten Halbjahres und generierten dabei ein Umsatzvolumen von knapp 100.000 m². Diversifiziert wie selten zeigt sich die Aufteilung der größten Abschlüsse nach Teilmärkten im ersten Halbjahr – mit dem Lyoner Quartier, Eschborn, den „Sonstigen Stadtlagen (Süd)“, West, Flughafen, Bankenlage und Ost sind insgesamt sieben vertreten.

Differenziert sollte die Umsatzstatistik nach Teilmärkten auch insgesamt betrachtet werden. Zwar seien im ersten Halbjahr bedingt durch großflächige Deals die höchsten Volumina im Lyoner Quartier (über 63.000 m², 23 %) und Eschborn (42.000 m², 15 %) notiert worden, so Kullmann. Die meisten Abschlüsse vereinen aber immer noch die Bankenlage, Westend und die City auf sich: zusammengerechnet rund die Hälfte der Deals. „Der Trend größerer Anmietungen in peripheren Lagen könnte sich angebots- und strategiebedingt fortsetzen, das Potential für größere Deals ist in zentralen Lagen unserer Einschätzung nach allenfalls in der Bankenlage vorhanden“, meint Kullmann.

„Wesentliche Markttreiber sind aktuell einerseits Konsolidierungen, andererseits die Flexibilität - sowohl geografisch als auch flächenmäßig“, kommentiert Kullmann weiter. In Sachen Konsolidierungen zeigt sich der Bankensektor besonders aktiv: auf die Helaba in Offenbach vor zwei Jahren und die Commerzbank im Cielo in der City-West 2018 folgte die Deka mit der bereits genannten Anmietung. „Ob die strukturellen Änderungen im Bestand vorangetrieben werden oder ob es zu weiteren Anmietungen – auch der größeren Player - in diesem Bereich kommt, bleibt natürlich abzuwarten. So oder so: der Fußabdruck dieser Unternehmen in der Stadt bzw. in der gesamten Region verändert sich dadurch nachhaltig“, so Kullmann.

Stichwort Flexibilität: Nennenswert im Bereich Flexible Office Spaces im zweiten Quartal war die Anmietung des Anbieters Spaces im Projekt ONE mit 6.700 m². Im Vergleich zu den beiden Vorjahren verbleibt der Anteil dieser Nutzergruppe 2019 nach sechs Monaten insgesamt auf niedrigem Niveau. Vor allem Randlagen geraten dabei immer mehr in den Fokus. Hier prescht vor allem Regus mit seinen unterschiedlichen Konzepten nach vorne. „Als Reaktion auf die von Mietern insgesamt gewünschte Flexibilität reagieren Eigentümer punktuell mit Vermietungen hochwertig ausgebauter Flächen auch mit kurzfristiger Laufzeit. In der derzeit nach wie vor sehr eingeschränkten Angebotssituation auf dem Gesamtmarkt nehmen Nutzer dafür auch höhere Mietpreise in Kauf“, so Kullmann.  

Auch in der Mainmetropole manifestiert sich der Trend steigender Anteile von Vorvermietungen bzw. Anmietungen in Projekten. Fünf der zehn bzw. vier der fünf größten Deals entfielen auf projektierte Gebäude. „Der Mangel an kurzfristig beziehbaren Flächen und damit der Druck auf die Nutzer, sich langfristig Flächen zu sichern, bleibt bestehen“, so Kullmann

Weiter rückläufig tendiert die Leerstandsquote mit einem Rückgang um 30 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal auf 6,1 Prozent, dem niedrigsten Stand seit 2002. Zumindest rein statistisch nähern sich auch in Frankfurt einzelne Teilmärkte, von einem Sockelleerstand einmal abgesehen, der Vollvermietung. 13 von 18 Teilmärkte zeigen im Jahresvergleich einen Rückgang des absoluten Leerstandsvolumens. „Aus der Bau-Pipeline werden bis zum Jahresende noch 55.000 m² freie Flächen auf den Markt kommen, für einige liegen bereits konkrete Gesuche vor“, so Kullmann. 2020 werden - Stand Mitte 2019 - bestenfalls 90.000 m² freier Flächen fertig gestellt. „Bei weiterhin solider Nachfrage reicht die Entlastung für die Angebotsseite damit noch bei weitem nicht aus. Projektentwicklungen haben daher auch in den nächsten Jahren gute Chancen“, so Kullmann.

Bei der Entwicklung der Spitzenmiete hält der Aufwärtstrend mit einem Plus von 0,50 Euro auf 40,50 Euro / m² / Monat gegenüber dem Vorquartal an. „Bis Ende 2019 könnten 41,00 Euro erreicht werden. Angesichts höherer Nominalmieten könnten Eigentümer Mietern künftig verstärkt anbieten, durch angemessene Incentives die steigenden Nominalmieten abzufedern“, so Kullmann abschließend.  


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. Unsere Vision ist es, die Welt der Immobilien neu zu gestalten, profitable Chancen aufzuzeigen und Räume zu schaffen, in denen Menschen ihre Ambitionen verwirklichen können – für eine aussichtsreiche Zukunft unserer Kunden, Mitarbeiter und Partner. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2018 von 16,3 Mrd. USD ist Ende September 2019 in über 80 Ländern mit weltweit mehr als 93.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de