Frankfurter Immobilien-Investmentmarkt - Starkes Interesse an Campus-Gebäuden - dank hoher Diversifikation bei Mietern, Mietflächen und Mietpreishöhen

Frankfurter Immobilien-Investmentmarkt mit größter Einzeltransaktion bundesweit

Juli 04, 2019

FRANKFURT, 04. Juli 2019 – Nach dem verhaltenen Jahresauftakt hat das Transaktionsvolumen1 auf dem Frankfurter Immobilien-Investmentmarkt im zweiten Quartal deutlich zugelegt. Mit knapp 2 Mrd. Euro summiert sich das Halbjahresvolumen auf 3,14 Mrd. Euro, zeigt aber im Jahresvergleich immer noch ein Minus von 30% und präsentiert sich damit im prozentualen Vergleich mit dem deutlichsten Rückgang aller sieben Immobilienhochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart: -14 %).

Die Mainmetropole, die ihren eigenen Fünf- und Zehnjahresschnitt in absoluten Zahlen trotzdem um 15 bzw. 63 Prozent toppt, verteidigt sogar ihre zweite Position hinter Berlin. Die Hauptstadt bleibt zur Jahresmitte 2019 allerdings unangefochten Top-Performer, weist ein mehr als doppelt so großes Transaktionsvolumen auf wie die hessische Immobilienhochburg und mehr als dreimal so viel wie München.

Zwar gab es auf dem Frankfurter Immobilien-Investmentmarkt im zweiten Quartal mehr Großtransaktionen im dreistelligen Millionenbereich (4) als in den ersten drei Monaten (1), die Anzahl im ersten Halbjahr liegt aber deutlich unter der des Vorjahres (9). Allerdings: Mit der bis dato in 2019 deutschlandweit größten Einzeltransaktion, dem Verkauf des Frankfurter Bürokomplexes „Die Welle“ für 620 Mio. Euro an Invesco, JLL war vom Verkäufer mandatiert, sowie dem Verkauf des Büroobjekts T 8 durch die südkoreanische Mirae Asset Global Investments an die WIRTGEN GROUP summierte sich das Volumen der Top 5-Transaktionen letztlich auf immerhin ca. 1,58 Mrd. Euro (H1 2018: 1,64 Mrd. Euro).

Insgesamt dominierten Asset/Fonds Manager sowohl auf Käufer, als auch Verkäuferseite mit einem Anteil von 45 bzw. 49 Prozent. Bei dem Blick auf die Herkunft der Marktteilnehmer fällt auf, dass ausländische Player ihren Immobilienbestand per Saldo abgebaut haben, also mehr verkauft als gekauft haben mit teilweise bemerkenswerten Gewinnmitnahmen.

Matthias Kromer, Senior Team Leader Central Office Investment JLL Germany: „2018 war für Frankfurt ein exorbitantes Immobilien-Investmentjahr, gipfelnd in einem Allzeithoch-Volumen. Solche Höhenflüge zu wiederholen oder sogar zu übertreffen, ist natürlich schwer. Allein der Produktmangel, insbesondere im Core Bereich, erweist sich für Investoren als schier unüberwindliches Hindernis. Die Ausschau nach Anlagemöglichkeiten im Rhein-Main Gebiet ist die Folge. Die Liquidität in B-Märkten ist mittlerweile nicht mehr zu unterschätzen. Viele traditionelle deutsche Investoren sind dort aktiv, neue Spitzenrenditen werden erzielt. Steigende Baukosten, steigende Grundstückspreise machen Bestandsgebäude in peripheren Lagen zunehmend interessanter, da ein Einstand unter Gestehungskosten möglich ist mit dem Potential steigender Mieten”.

Insgesamt 18 Büroverkäufe in der Mainmetropole, davon sechs unter den Top 10-Transaktionen, brachten die Assetklasse Büro auf einen Anteil am gesamten Transaktionsvolumen von 61% entsprechend 1,91 Mrd. Euro, übertroffen nur in München (73%). „Bei Objekten mit Campus- Charakter führt die hohe Liquidität zu massiver Überzeichnung der Produkte und damit hohem Wettbewerb auf der Bieter/Investorenseite. Bei den jüngsten Vermarktungen hatten wir es mit einer starken Wettbewerbssituation zwischen nationalen und internationalen Kaufinteressenten zu tun, quasi ein Kopf-and-Kopf Rennen bis zum Schluss“, so Matthias Kromer. Und weiter: „Grundsätzlich besteht bei Campus-Gebäuden eine hohe Diversifikation bei Mietern, Mietflächen und der Mietpreishöhe. Immobilien dieser Art sind aber rar.“

Deutlich zugelegt hat der Living Bereich. Der Fünfjahresschnitt von 10% wurde erheblich übertroffen. Mit 22% flossen immerhin rund 700 Mio. Euro in diesen Sektor. In absoluten Zahlen führt auch hier Berlin die Statistik an (knapp 1,55 Mrd. Euro). Auf Platz 3 positioniert sich Hamburg. Neben dem Anteil der Immobilien, der im Rahmen der Übernahme von über 2.800 Wohnungen von Akelius durch die Deutsche Wohnen auf das Marktgebiet Frankfurt entfiel, gab es darüber hinaus 13 Verkäufe von Wohnanlagen, insbesondere als Forward Deals im mittleren zweistelligen Millionenbereich mit einem Volumen von insgesamt 400 Mio. Euro.

Alle anderen Assetklassen bewegten sich zur Jahresmitte 2019 unter einem Anteil von 10%. Logistikobjekte waren dabei gefragter als Einzelhandelsimmobilien.

Immer noch zahlen Investoren für Top-Immobilien Top-Preise. Die Spitzenrendite ist stabil bei 2,95 Prozent geblieben, allerdings könnte es bis Jahresende noch einmal zu einem weiteren Rückgang auf 2,85 Prozent kommen. „Die Paarung von starker Investorennachfrage, negativen Zinsen bei 10 jährigen Bundesanleihen und potentielle Mietpreiszuwächse hält den Markt am Laufen und der Mangel an Core-Produkt den Druck auf die Renditen hoch“, so Matthias Kromer. Mietsteigerungspotentiale würden weiterhin von den Investoren gesucht und entsprechend positiv eingepreist. Das gelte auch für Objekte mit Leerstand. Der ist kein Grund mehr, die Finger von der Immobilie zu lassen.

„Mit der Anbahnung im zweiten Halbjahr von weiteren großvolumigen Transaktionen erwarten wir nach wie vor ein Transaktionsvolumen von bis zu 8 Mrd. Euro, ein Ergebnis auf dem Fünfjahresschnitt“, so Kromer.

*1 Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik - und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living mit Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 % Wohnnutzung, Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit (ohne Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. Unsere Vision ist es, die Welt der Immobilien neu zu gestalten, profitable Chancen aufzuzeigen und Räume zu schaffen, in denen Menschen ihre Ambitionen verwirklichen können – für eine aussichtsreiche Zukunft unserer Kunden, Mitarbeiter und Partner. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2018 von 16,3 Mrd. USD ist Ende März 2019 in mehr als 80 Ländern mit weltweit über 91.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de