Hotelinvestmentmarkt befreit sich mit Schlussspurt aus der Klemme

FRANKFURT, 11. Januar 2024 – Der deutsche Hotelinvestmentmarkt[1] hat nach einem sehr verhaltenen Jahr 2023 im letzten Quartal doch noch einen Endspurt hingelegt und mit einem Transaktionsvolumen von 1,4 Milliarden Euro abgeschlossen. In den letzten drei Monaten kam nochmals fast eine Milliarde hinzu, nachdem der Markt nach drei Quartalen noch bei 541 Millionen Euro stand. Insgesamt schließt der deutsche Hotelinvestmentmarkt dadurch 24,5 Prozent unter dem Vorjahreswert von 1,85 Milliarden Euro. Der eigene Fünfjahresschnitt wird um 44 Prozent, der Zehnjahresschnitt sogar um 58 Prozent unterboten. Zuletzt hatte der Markt 2012 mit einem Volumen von 1,2 Milliarden Euro geschlossen.

Heidi Schmidtke, Managing Director der Hotels & Hospitality Group, analysiert: „

Das Jahr 2023 auf dem Hotelimmobilienmarkt war zweifellos von Turbulenzen geprägt, begleitet von Unsicherheit und sich ständig wandelnden Herausforderungen. Trotz der Resilienz der Hotelmärkte und ihrer soliden Leistungsergebnisse ist es das schwächste Jahr seit 2012. Dennoch zeigte der Transaktionsmarkt eine gewisse Belebung im vierten Quartal. Hohe Finanzierungskosten, eine schwierige Preisfindung und Inflation hemmten das Geschehen, wodurch hauptsächlich kleinere Einzeltransaktionen stattfanden. Value-Add-Investoren konzentrierten sich auf betreiberfreie Hotels sowie das Budget- und Luxussegment, während Core-Käufer äußerst selektiv agierten.“

[1] Die Hotels & Hospitality Group von JLL Germany berücksichtigt Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens fünf Millionen Euro sowie Portfoliotransaktionen mit Objekten ausschließlich in Deutschland. Ebenso enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden Portfolioverkäufen veräußert werden.

Bei den insgesamt 46 Transaktionen – von drei Portfoliodeals und 43 Einzelabschlüsse – setzten die Investoren mit 48 Prozent hauptsächlich auf Value-Add. 21 Transaktionen mit insgesamt 669 Millionen Euro wurden hier verbucht. Dahinter rangieren Core-Transaktionen mit 43 Prozent des Volumens, was 559 Millionen Euro bei 14 Transaktionen entspricht.

Zu den größten Einzeltransaktionen des Jahres 2023 zählten:

·       Die Veräußerung des Ferienparks Center Parcs Allgäu an den britischen institutionellen Investor 22 Real Estate durch den französischen institutionellen Investor Batipart im Oktober 2023.

·       Der Verkauf des Steigenberger Hotel de Saxe in Dresden, als eines der Objekte aus der TLG-Übernahme durch Aroundtown. Käufer des 4-Sterne Hotels mit 185 Zimmern war die Commerz Real, die das Objekt für den offenen Immobilienfonds Hausinvest erworben hat. Das Objekt wurde kürzlich renoviert und wird langfristig von der Deutschen Hospitality betrieben.

·       Die Akquise des neugebauten Leonardo Royal Köln/Bonn Airport vom Entwickler durch den langfristigen Pächter, die Fattal Hotel Group.

Die größten Portfolio-Transaktionen waren:

·       Der Verkauf des A&O Portfolios durch TPG an ein Joint Venture der US-Private Equity Investoren Proprium und Stepstone. Das Portfolio umfasst 13 Immobilien, wovon sich zehn in Deutschland befinden. Der Verkauf umfasste zudem die Plattform, die europaweit 39 Häuser betreibt. Davon sind insgesamt 25 Hotels in Deutschland. Weitere Objekte verteilten sich auf Österreich, Italien, Ungarn, Tschechien, Polen, Dänemark, Schottland und die Niederlande. 

·       Den Erwerb von drei Hotels im Quellness & Golf Resort Bad Griesbach durch den aktuellen Pächter RIMC. Die Hotels sollen im laufenden Betrieb renoviert werden. Eines wird nach der Renovierung unter einem Franchise der Marriott Marke neupositioniert.

Die aktivste Käufergruppe im Jahr 2023 waren institutionelle Investoren mit einem Anteil von 39 Prozent, was 539 Millionen Euro entspricht. Private Equity rangiert mit 30 Prozent (413 Millionen Euro) auf Platz zwei, gefolgt von Hotelbetreibern, die 15 Prozent (211 Millionen Euro) auf sich vereinten.

„Für das Jahr 2024 erwarten wir eine steigende Aktivität auf dem Hotelimmobilienmarkt, auch wenn sie angesichts der herausfordernden wirtschaftlichen und geopolitischen Bedingungen moderat bleiben dürfte. Die Anpassung der Bewertungen, eine weitere Stabilisierung der Inflation, solide Fundamentaldaten der Hotelbranche sowie insolvente Immobilienprojekte werden zu einem Zuwachs an Verkäufen führen. Die Preisfindung zwischen Käufern und Verkäufern hat sich weiter verbessert, da realistischere Erwartungen auf beiden Seiten vorherrschen. Sinkende SWAP-Sätze deuten auf eine leichte Entspannung der Finanzierungskonditionen hin, was ebenfalls zu einer gesteigerten Transaktionsdynamik beitragen dürfte“, analysiert Heidi Schmidtke.