In Berlin fehlen zum Jahresstart die großen Büroanmietungen

FRANKFURT, 8. April 2025 – Am Berliner Büromarkt hat sich die Dynamik aus dem Vorjahr fortgesetzt. So wurden im ersten Quartal 2025 mit 185 Abschlüssen mehr Anmietungen getätigt als im Vorjahreszeitraum (166). Allerdings mangelte es an großvolumigen Vertragsabschlüssen. Folglich blieb der Flächenumsatz mit 103.700 m² merklich unter dem Vorjahreswert in Höhe von 145.300 m² (minus 29 Prozent). Noch deutlicher fällt der Unterschied im langjährigen Vergleich aus: der Fünfjahresschnitt wurde um 40 Prozent verfehlt, das zehnjährige Mittel um 46 Prozent. 

Lediglich eine Anmietung schaffte es in den ersten drei Monaten über die 5.000-m²-Schwelle. Das Umweltbundesamt mietete in der Thielallee 88-92 eine Fläche über 5.300 m². Alle anderen Abschlüsse blieben unter der Grenze von 2.500 m². „In Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit warten viele Unternehmen ab und verlängern häufig im Bestand. Die Vermieter kommen ihnen dabei entgegen, da sie Leerstand in der aktuellen Situation nach Möglichkeit vermeiden wollen“, ordnet Anja Schuhmann, Niederlassungsleiterin JLL Berlin und Leipzig, das Marktgeschehen ein.

Steuerte zuletzt die öffentliche Verwaltung den größten Anteil zum Flächenumsatz bei, sind es nun die Branchen EDV, unternehmensbezogene Dienstleistungen sowie Ausbildung, Gesundheit, Soziales mit Marktanteilen zwischen 14,3 und 12,5 Prozent. Die meisten Abschlüsse wurden mit 36 im Teilmarkt Mitte gezählt, gefolgt von Kreuzberg und City West mit jeweils 16. „Zurzeit funktionieren in Berlin vor allem die CBD-Lagen gut, in B- und C-Lagen wird es dagegen schwierig“, sagt Schuhmann.

Im ersten Quartal 2025 wurden 48.100 m² Bürofläche fertiggestellt, ein Rückgang im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 73 Prozent. Für das Gesamtjahr werden Fertigstellungen von insgesamt 273.900 m² erwartet. Dies wäre nur rund die Hälfte des Vorjahreswerts (559.800 m²).

Die Spitzenmiete liegt im Vergleich zum Jahresende 2024 konstant bei 46 Euro/m², der Leerstand ist von 6,7 Prozent auf 7,7 Prozent gestiegen. Schuhmann sieht alternative Nutzungen für leere Büroflächen, die zunehmend auf den Markt drängen. „Die Palette ist bunt: Hospitality, Coworking, Ärztehäuser, soziale Einrichtungen, Bildungseinrichtungen – Nutzungen, die in der Vergangenheit aufgrund niedrigerer Mieten und teilweise aufwendiger Investitionsmaßnahmen kaum eine Chance hatten, werden in der aktuellen Marktphase häufiger realisiert.“

Trotz des mäßigen Jahresstarts geht Schuhmann nach wie vor davon aus, dass der Flächenumsatz im Gesamtjahr 2025 in etwa auf dem Vorjahresniveau liegen wird. „Es sind einige größere Gesuche im Markt, unter anderem von der öffentlichen Verwaltung. Im weiteren Jahresverlauf dürfte das Vermietungsvolumen daher anziehen.“