Münchener Markt rüstet sich für die Aufholjagd im zweiten Halbjahr

Bürovermietung verzeichnet weniger Deals – Investmentmarkt erwartet Großkäufe

04. Juli 2019

München, 4. Juli 2019 – Der Münchener Bürovermietungs- und Investmentmarkt hat sich im zweiten Quartal eher auf den Start neuer Vermarktungen konzentriert, statt spektakuläre Abschlüsse zu feiern. Entsprechend richten sich die Blicke auf die zweite Jahreshälfte, die in beiden Bereichen als deutlich stärker erwartet wird. So erzielte der Bürovermietungsmarkt im zweiten Quartal 226.000 m² und kommt zum Halbjahr auf insgesamt 418.000 m² – elf Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Deutlich stärker war der Rückgang im Jahresvergleich auf dem Investmentmarkt, wo das Transaktionsvolumen[1] um 44 Prozent auf 2,1 Mrd. Euro nachgab. Allerdings hat ein starkes zweites Quartal mit rund 1,5 Mrd. Euro eine Aufholjagd gestartet: Lag München nach dem ersten Quartal 2019 noch auf Platz sechs unter den Big 7, rangiert es nun zum Halbjahr hinter Berlin und Frankfurt auf Platz drei. Derweil knackt die Spitzenmiete erstmals die 40-Euro-Marke, während die Leerstandsquote binnen Jahresfrist von 3,2 Prozent im gesamten Stadtgebiet auf nur noch 2,4 Prozent sinkt.

Dr. Gunnar Gombert, Niederlassungsleiter JLL München: „Die Entwicklung zeigt, dass München den Flächenengpass und die Preisrallye nur lindern kann, wenn der begrenzte Raum in der Stadt effektiver genutzt wird. Der Weg in die Zukunft führt auch nach oben und wir wissen, dass Entwickler und Investoren bereit sind, selbst über 100 Meter hoch zu bauen. Allerdings herrscht Unsicherheit, ob dies von den Münchenern und der Stadtpolitik gewollt ist. Hier muss schnell Klarheit geschaffen werden, damit München nicht länger wichtiges Potenzial und Zeit verliert.“

Münchens Langzeittrend: Weniger Büro-Vermietungen, dafür deutlich größere

Wie stark der Produktmangel den Bürovermietungsmarkt in München bremst, spiegelt die Zahl der Abschlüsse wider: So kamen die 418.000 m² Flächenumsatz durch rund 360 Abschlüsse zustande – zwölf Prozent weniger als im Vorjahr. Noch deutlicher wird die Entwicklung durch den mittelfristigen Vergleich mit dem Schnitt der vergangenen fünf Jahre. Danach liegt die aktuell umgesetzte Fläche zehn Prozent über dem Mittelwert der vergangenen Jahre, die Anzahl der Abschlüsse allerdings 13 Prozent darunter. Noch deutlicher wird es im Zehn-Jahres-Vergleich, wo München aktuell 20 Prozent über dem durchschnittlichen Flächenumsatz liegt, jedoch 14 Prozent unter der mittleren Dealanzahl.

Fritz Maier-Hartmann, Senior Team Leader Office Leasing JLL München: „Die Nachfrage im Münchener Markt ist höher denn je. Was man auch daran sieht, dass Bestandsmieter ihre Flächen vergrößern, sobald sich die Gelegenheit dazu ergibt. Doch die geringe Leerstands- und die extrem hohe Vorvermietungsquote begrenzen die Optionen spürbar. Konnte sich ein Nutzer früher noch einen Wunschteilmarkt aussuchen, muss er heute stadtweit denken, um überhaupt noch eine Wahlmöglichkeit zu haben. Wer sich auf eine bestimmte Lage fixiert, wird oft lange warten oder geht leer aus.“

 

[1] Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik - und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living mit Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 % Wohnnutzung, Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit (ohne Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken

In einem generell recht verhaltenen Quartal stach diesmal der Anteil der Eigennutzer heraus, die knapp 70.000 m² beisteuerten, nachdem es im gesamten Jahr 2018 nur 26.000 m² gewesen waren. „Natürlich gehen diese Flächen auch in die Wertung mit ein. Allerdings muss man berücksichtigen, dass sie dem Markt faktisch gar nicht zur Verfügung stehen, weshalb sich gerade bei dieser ungewöhnlichen Summe ein gewisses Zerrbild ergibt“, ordnet Maier-Hartmann den Anteil am Gesamtumsatz ein.

ProSiebenSat 1 sorgt für größten Abschluss in einem ersten Halbjahr seit 2013

So sind es ProSiebenSat 1-Media (26.000 m²) und der Bayerische Rundfunk (25.000 m²), die im ersten Halbjahr als Eigennutzer das Feld der größten Abschlüsse anführen. Es folgt mit der Allianz ein 19.000-m²-Abschluss aus dem ersten Quartal auf dem dritten Platz. Mittelfristig verglichen, sind die 26.000 m² von ProSiebenSat 1 die größte Einzelfläche in einem ersten Halbjahr seit 2013.

Auch bedingt durch diese größten Abschlüsse war der Teilmarkt Umland-Nord mit 95.000 m² die umsatzstärkste Lage im ersten Halbjahr. Die Teilmärkte Osten (62.000 m²), Norden (52.000 m²) und Innenstadt (34.500 m²) folgen erst mit einigem Abstand.

Obwohl die Medienbranche mit den beiden Großabschlüssen auf 62.000 m² kam, wurde sie im Branchenvergleich von der Industrie mit 81.000 m² übertroffen. Auch die EDV-Firmen und unternehmensbezogenen Dienstleister kamen mit je 60.000 m² auf die vorderen Plätze.

Coworking-Anbieter setzen auf große Flächen und deutlich ausgebautes Serviceangebot

Fritz Maier-Hartmann erwartet für das zweite Halbjahr nochmals deutlich mehr Dynamik, so dass die Prognose von 850.000 m² für das Gesamtjahr sicher erreicht werden wird: „Es gibt derzeit einige Vermietungsprozesse mit mehr als 30.000 m². Hier sind vor allem Coworking-Anbieter sehr expansiv unterwegs. Gerade in München geht es ihnen oft nicht mehr um den einzelnen Arbeitsplatz, sondern größere Dimensionen, verbunden mit einem deutlich ausgeweiteten Serviceangebot.“

Diese Gesuche werden an der Spitzenmiete kratzen, die im Q2 2019 erstmals die 40-Euro-Marke geknackt hat und auch dort nicht zur Ruhe kommen wird. „Bis Jahresende gehe ich von einem weiteren Anstieg um 1,50 Euro aus“, prognostiziert Maier-Hartmann. Dafür spricht die Produktknappheit – in knapp der Hälfte der Münchener Teilmärkte liegt die Leerstandsquote unter 1,3 Prozent – und die Tatsache, dass kaum verfügbare Neubauflächen auf den Markt kommen. Zwar wurden im ersten Halbjahr 172.000 m² Bürofläche fertiggestellt – davon 168.000 m² im zweiten Quartal –, doch nur ein Prozent davon war bei Fertigstellung noch zu haben.

Aktuell sind in München 875.000 m² Bürofläche im Bau, das meiste davon in den Teilmärkten Norden und Osten. „Doch oft ist das Rennen um die Flächen bereits während der ersten Bauphase schon gelaufen“, beschreibt Fritz Maier-Hartmann die veränderten Zeitplanungen der Nutzer.

Investmentmarkt schiebt Vermarktungen für die Aufholjagd im zweiten Halbjahr an

Der Münchener Investmentmarkt hat sich im zweiten Quartal 2019 wieder auf seine Stärken besonnen und liegt aktuell mit 2,1 Mrd. Euro Transaktionsvolumen 44 Prozent hinter dem Vorjahr. „In München gab es einigen Überhang aus dem vergangenen Jahr, so dass zu Jahresbeginn kaum neue Vermarktungen angestoßen wurden. Das hat der Markt nun nachgeholt, doch dauern die Transaktionsprozesse derzeit in der Regel drei bis vier Monate, so dass wir eine Aufholjagd für das zweite Halbjahr erwarten“, erklärt Andreas Eichwald, Senior Team Leader Office Investment JLL München, das Ungleichgewicht im Vergleich zum Vorjahr.

Darauf deutet auch der Trend hin, denn nach nur 570 Mio. Euro Transaktionsvolumen im ersten Quartal hat der Markt mit mehr als 1,5 Mrd. Euro im zweiten schon wieder deutlich an Kraft gewonnen. Mit 2,1 Mrd. Euro liegt das Halbjahr zumindest wieder neun Prozent über dem Zehn-Jahres-Schnitt. Dennoch steht zur Jahreshälfte das volumenschwächste Halbjahr seit 2014 zu buche. Begründet ist dieser Wert in der deutlich reduzierten Zahl von Transaktionen mit 21 Abschlüssen im zweiten Quartal kommt München zum Halbjahr auf 36 – der geringste Wert eines Halbjahres sogar seit 2010.

Den absoluten Löwenanteil steuerte die Assetklasse Büro mit 1,6 Mrd. Euro (73 %) bei, während Living mit 100 Mio. Euro hinter Logistik und Einzelhandel (beide 220 Mio. Euro) das Siegertreppchen verpasste. In keiner anderen Stadt der Big 7 ist der Büroanteil so hoch. Kaum verwunderlich entfielen die drei größten Transaktionen auch auf den Bürosektor.

Die Dominanz des Bürosektors wird sich fortsetzen: „Es sind derzeit einige Büro-Objekte mit einem Volumen von mehr als 250 Mio. Euro auf den Markt gekommen. Einzelne sogar mit mehr als 400 Mio. Euro, was in München recht beachtlich ist, weil es im Gegensatz zu Frankfurt kaum Hochhäuser gibt. Die Anzahl der Transaktionen wird in München wegen des Produktmangels perspektivisch zurückgehen, die Volumina aufgrund der hohen Deal-Größen aber steigen. Insgesamt sind aktuell deutlich mehr als eine Milliarde Euro im Markt“, gibt Eichwald einen Ausblick auf die zweite Jahreshälfte.

Internationale Investoren sind in München besonders aktiv

Internationale Akteure wahrten die Balance und waren mit jeweils 51 Prozent auf der Käufer- wie Verkäuferseite vertreten. Per Saldo halten sie ihre Bestände konstant. Verglichen mit den anderen Metropolen der Big 7 waren internationale Akteure in München aber deutlich aktiver als im Schnitt der Big 7 von 33 Prozent.

Das Angebot an Core-Investments ist unterdessen weiterhin knapp: Nur 14 Prozent des Transaktionsvolumens in München wurden im ersten Halbjahr in dieser Kategorie investiert. Offensichtlicher ist die geringe Verfügbarkeit von Top-Produkten in keiner anderen der Big 7-Städte. Deutlich höher sind die Anteile von Core plus mit 36 Prozent sowie von Value Add mit sogar 41 Prozent.

Die Spitzenrendite ist im Laufe eines Jahres von 3,20 Prozent auf den historischen Tiefststand von 3,10 Prozent gesunken. „Aufgrund der hohen Nachfrage bei knappem Produkt werden wir aber wohl bei 3,00 Prozent das Jahr abschließen“, blickt Eichwald auf die kommenden sechs Monate.

„In München spüren wir keine Nervosität auf der Verkäuferseite. Man nimmt sich die Zeit für den optimalen Vermarktungszeitpunkt und hat dabei auch die anderen Metropolen im Blick“, sagt Eichwald. „Hier greift die Kombination aus der langfristig positiven Werteentwicklung und dem großen Upside-Potenzial durch konstant steigende Mieten.“


Über JLL

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