Zertifizierte Büroflächen machen sich vor allem abseits der Toplagen bezahlt

FRANKFURT, 29. Mai 2024 – Viele Unternehmen haben sich im Zuge steigender Nachhaltigkeitsanforderungen dazu verpflichtet, Flächen in Gebäuden mit nachweislich effizienten Energieverbräuchen und geringen CO2-Emissionen anzumieten. Auch für Asset- und Fondsmanager gelten entsprechende Vorgaben, ihre Portfolios auf „grüne“ Assets umzustellen. Zertifizierten Bürogebäuden kommt daher eine immer größere Bedeutung zu, und nach Analyse von JLL bieten sie Vermietern die Chance auf höhere Mieterträge, insbesondere abseits der Toplagen. In absoluten Beträgen ausgedrückt, lässt sich mit fertiggestellten, zertifizierten Bürogebäuden mit mindestens Gold-Standard in der besten Lage ein Mietaufschlag von 0,12 Euro/m² erzielen, in Zweitlagen sind es bereits 0,93 Euro/m² und in Drittlagen sogar 1,25 Euro/m². Damit fällt der Mietaufschlag in den Toplagen etwas niedriger aus als bei der vorherigen Untersuchung für den Zeitraum 2018 bis 2020, in den Nebenlagen steigt der Aufschlag dagegen. 

Als Grundlage für die Analyse dienen 1.006 Mietverträge, die in Neubauten und Totalsanierungen der Jahre 2021 bis 2023 abgeschlossen wurden, davon 403 in zertifizierten Gebäuden. Projektentwicklungen von Eigennutzern wurden nicht berücksichtigt. Um Anmietungen in unterschiedlichen Lagen miteinander vergleichbar zu machen, wurden die Vertragsmieten der einzelnen Abschlüsse jeweils in Relation zum Mietpreisniveau im entsprechenden Teilmarkt betrachtet. 

„Eine Zertifizierung steht sinnbildlich für Qualität und Nachhaltigkeit und wird von den Büronutzern in Form höherer Mieten honoriert. Dass die Mietaufschläge in Toplagen nur moderat ausfallen, liegt an der Knappheit verfügbarer Flächen. In den CBDs spielt eine Zertifizierung als Unterscheidungsmerkmal im Unterschied zu schwächeren Lagen deswegen eine eher unbedeutende Rolle“, erläutert Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Der Anteil zertifizierter Büroflächen in Deutschland wächst kontinuierlich. Waren Ende 2020 in den sieben Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart rund neun Millionen m² mit einem Nachhaltigkeitszertifikat ausgestattet, sind es drei Jahre später bereits 11,1 Millionen m². Zwischen 2021 und 2023 sind nach Berechnung von JLL somit 1,75 Millionen m² zertifizierte Bürofläche hinzugekommen. Das entspricht 38 Prozent aller fertiggestellten Bürogebäude in diesem Zeitraum. Im vorherigen Betrachtungszeitraum lag der Anteil zertifizierter Büroflächen bei 27 Prozent. Auffallend ist vor allem die Zunahme in Zweit- und Drittlagen der Städte. So hat sich der Anteil der zertifizierten Flächen in Drittlagen von 13 Prozent auf 28 Prozent mehr als verdoppelt, in Zweitlagen ist er ebenfalls deutlich von zunächst 26 Prozent auf nun 39 Prozent gestiegen, während in Toplagen ein Zuwachs von lediglich vier Prozentpunkten auf 46 Prozent verbucht wird.

„Der Zuwachs zertifizierter Flächen ist folgerichtig und dürfte sich in den kommenden Jahren fortsetzen, wobei zunehmend Bestandssanierungen in den Vordergrund rücken werden. Das gilt insbesondere für Berlin, wo es einen recht großen Bestand älterer Büroimmobilien gibt“, kommentiert Scheunemann.

Während es in den besten Lagen aktuell keine wesentliche Rolle spielt, ob ein Büroneubau zertifiziert ist oder nicht, wird in Drittlagen die Kluft zwischen zertifizierten und nicht zertifizierten Gebäuden größer. „Diese Entwicklung dürfte sich fortsetzen. Es deutet sich eine Ausweichbewegung von Büromietern an, denen der CBD mittlerweile zu teuer geworden ist. Sie zeigen vermehrt Interesse an hochwertigen und nachhaltigen Flächen in schwächeren Lagen, für die sie deutlich weniger Miete bezahlen müssen. Dieser Trend wird sich in den kommenden Jahren fortsetzen und zu einem Anstieg der Büromieten in den Nebenlagen der Metropolen führen“, sagt Miguel Rodriguez Thielen, Head of Office Leasing JLL Germany.

Für Eigentümer und Investoren sei das eine „große Chance, in unsanierte Bürobestände zu investieren“. Auch weil sich immer mehr Unternehmen zu strengeren Nachhaltigkeitsanforderungen verpflichten, was sich unter anderem auf deren Verhalten als Büronutzer auswirkt. Die Nachfrage nach „grünen“ Büroflächen wird in den kommenden Jahren entsprechend zunehmen. Laut einer kürzlich veröffentlichten, globalen Studie von JLL wird die Nachfrage das Angebot moderner und nachhaltiger Büros deutlich übertreffen. Bis zum Jahr 2030 wächst die globale Angebotslücke demnach auf 70 Prozent, wobei für die meisten deutschen Bürohochburgen geringere Defizite prognostiziert werden.

„Noch sind es verhältnismäßig wenige Unternehmen, die auf eine Zertifizierung der von ihnen genutzten Büroflächen bestehen. Bei vielen steht zurzeit noch das Thema New Work und hybrides Arbeiten im Vordergrund. Das wird sich in den kommenden Jahren jedoch ändern, und zwar weil es das einfach muss. Wer sich verpflichtet, ab 2030 seinen CO2-Ausstoß signifikant reduzieren zu wollen, muss bei Büroanmietungen, die in der Regel auf zehn Jahre abgeschlossen werden, bereits heute diese Ziele berücksichtigen. Das Nachhaltigkeitsthema wird bei Büromietern also auf die Agenda kommen“, unterstreicht Rodriguez Thielen.