Kapital findet kaum Objekte - Zweistelliger Rückgang beim Transaktionsvolumen am Hotelinvestmentmarkt

Kurzkommentar Hotelinvestmentmarkt 1. Halbjahr 2019

Juli 10, 2019

Frankfurt, 10. Juli 2019 - Deutlich unter dem Halbjahresniveau des Vorjahres bewegt sich das Transaktionsvolumen des Hotelinvestmentmarktes[1] Ende Juni 2019. Nach knapp 600 Mio. Euro in den ersten drei Monaten flossen im zweiten Quartal mit ca. 870 Mio. Euro zwar 45 Prozent mehr in die Assetklasse. In toto mit 1,47 Mrd. Euro schlägt bis zur Jahresmitte aber ein Minus von 20 Prozent zu Buche. Zweistellig ist auch der Rückgang beim Vergleich mit dem Fünfjahresschnitt (- 14%). „Die Transaktionsvolumina der Jahre 2015 bis 2018 gehören erst einmal der Vergangenheit an. In der Tat könnten auch die wenig euphorisierende Anzahl der Transaktionen von insgesamt 39 auf einen drastischen Nachfragerückgang hinweisen. Erfreulicherweise jedoch stimmt die reine Statistik nicht überein mit den realen Interessen der Investoren. Viele Anleger würden ihr Kapital nämlich gerne in einer Hotelimmobilie unterbringen, finden aber kein adäquates Produkt. Dieser Engpass betrifft insbesondere Bestandsobjekte in zentralen Lagen mit langfristigen Laufzeiten“, so Stefan Giesemann, Executive Vice President der JLL Hotels & Hospitality Group. Und Giesemann fährt fort: „Ein Großteil der Märkte zeigt eine solide Performance mit erfreulichen Übernachtungszahlen. Triebfeder ist hier der weiterhin boomende Tourismussektor und die Nullzinspolitik, die auch bei steigenden Preisen den Käufern eine auskömmliche Rendite beschert.“

 

[1] Die Hotels & Hospitality Group von JLL, Germany, berücksichtigt Einzeltransaktionen mit einem Investitionsvolumen von mindestens 5 Mio. Euro sowie Portfoliotransaktionen mit Objekten ausschließlich in Deutschland. Ebenso enthalten sind deutsche Hotels, die als Teil von grenzüberschreitenden Portfolioverkäufen veräußert werden.

Die mit 18 Transaktionen aktivste Anlegergruppe waren erneut institutionelle Anleger mit einem Anteil von ca. 55 Prozent (entsprechend rund 800 Mio. Euro) am Gesamtvolumen, gefolgt von Immobiliengesellschaften (190 Mio. Euro, sieben Transaktionen) und Hotelbetreibern (172 Mio. Euro, drei Transaktionen). Auf alle übrigen Anlegergruppen u.a. Private Equity Firmen, Privatpersonen und REITs entfiel ein Volumen von insgesamt 306 Mio. Euro und elf Transaktionen.

Einzeltransaktionen (33) summierten sich in den ersten sechs Monaten auf insgesamt 950 Mio. Euro. Dies entspricht im Vergleich zum Vorjahr einem Rückgang von etwa 37 Prozent (H1 2018: 1,51 Mrd. Euro mit 47 Transaktionen). Der Schwerpunkt lag auf zahlreichen kleinvolumigen Transaktionen. Damit verringerte sich die durchschnittliche Größe pro Investment um rund drei Mio. Euro auf ca. 29 Mio. Euro. Ein hoher Teil der Transaktionen (ca. 40%) waren aufgrund des mangelnden Angebots im Bestand erneut „Forward Deals“ bzw. Hotels, die im Projektstadium verkauft wurden. „Allerdings können bei solchen Transaktionen für Investoren zeitliche Verschiebungen und Bauverzögerungen bis zur Fertigstellung der Immobilie aufgrund von Bauauslastungen auf Seiten der Entwickler/Bauträger entstehen. Diese Unwägbarkeiten sind als Risiko durchaus nicht von der Hand zu weisen“, so Giesemann.

Zu den größten Einzeltransaktionen im zweiten Quartal zählten u.a.:

  • der Verkauf des Kimpton Hotels in Frankfurt mit 155 Zimmern als Teil des Hochhausquartiers „Four Frankfurt“ an den offenen Publikumsfonds „Haus Invest“ der Commerz Real. Die schlüsselfertige Übergabe ist für 2024 geplant. Das Investitionsvolumen des Hochhauses inklusive der Handelsflächen von 1.000 m² lag bei knapp über 100 Mio. Euro. Verkäufer war der Projektentwickler Groß & Partner.
  • die Veräußerung der Projektentwicklung Niu Kettle in Vaihingen / Stuttgart an Barings Real Estate. Auf dem 5.000 m² großen Areal entsteht voraussichtlich bis Dezember 2020 ein Novum Hotel der Marke Niu mit 200 Zimmern sowie der neue Hauptsitz des Stuttgarter Wirtschaftsprüfers HWS mit 3.700 m². Verkäufer war der Entwickler weisenburger projekt GmbH.
  • Der Erwerb des ibis Styles Hotel Stuttgart durch den „Core Budget Hotel-Fonds“ der Art-Invest Real Estate. Das Hotel in Bad Cannstatt verfügt über 156 Zimmer, wurde 1993 eröffnet und wird auf Basis eines langfristigen Pachtvertrages mit der Success Hotel Group betrieben.
  • der Verkauf des Hotel Europa in Ludwigshafen mit 131 Zimmern an die Dr. Peters Group. Verkäufer war die Eigentümerfamilie Benke. Das Hotel wird in Zukunft unter der Marke Tulip Inn betrieben.

Auf Portfoliotransaktionen entfiel im ersten Halbjahr 2019 mit knapp 520 Mio. Euro (sechs Investments) ein höheres Volumen als vor einem Jahr (H1 2018: 357 Mio. Euro, sieben Investments). Damit lag das Volumen etwa 45 Prozent über dem Niveau von 2018.

Unter anderem wurden im zweiten Quartal verkauft:

  • das Leonardo (238 Zimmer) und das Motel One (500 Zimmer) als Teil der „Tafelhof Palais“ Entwicklung in Nürnberg von der Hubert Haupt Immobilien Holding an BMO Real Estate Partners. Die Fertigstellung des „Tafelhof Palais“ inklusive Büroflächen mit 12.400 m² ist für Anfang 2021 vorgesehen.
  • drei Dorint Hotels mit insgesamt 565 Zimmern in Dortmund, Augsburg und Erfurt an den schwedischen Hotelinvestor Pandox. Das Investmentvolumen lag bei rund 103 Mio. Euro. Verkäufer war die HR Group, die die Häuser in einer „sale & leaseback“ Struktur für eine Dauer von 20 Jahren zurückmietet. Zudem behält der Verkäufer bzw. Betreiber einen Minderheitsanteil von rund 5,1 Prozent.
  • fünf Hotelimmobilien mit über 1.000 Zimmer in Hamburg (drei), Schwerin und Zwickau an den Heilbronner Hotelbetreiber Plaza Hotelgroup. Die Häuser wurden bereits seit mehreren Jahren von der Plaza Hotelgroup als Pachtbetriebe geführt.

Deutsche Investoren machten auch im zweiten Quartal das Gros der Investoren aus. Ihr Anteil am Transaktionsvolumen lag bei knapp 60 Prozent. Kapitalstarke ausländische Anleger kamen vor allem bei Investments über der 50 Mio. Euro - Marke zum Zug (50% aller Investments über 50 Mio. Euro). Anleger aus Großbritannien (155 Mio. Euro) führten insgesamt die ausländischen Aktivitäten an, gefolgt von Investoren aus den USA (115 Mio. Euro), Schweden (103 Mio. Euro) und Singapur (50 Mio. Euro).

Stefan Giesemann abschließend: „Das zur Jahresmitte 2019 zu bilanzierende Hotelinvestmentvolumen gibt nicht die Stimmung wieder, die wir in unseren Kundengesprächen registrieren. Die ist größtenteils positiv. Der Anlagedruck bleibt auch weiterhin hoch. Auch insofern stehen für viele institutionelle Anleger, internationales Kapital inklusive, aufgrund limitierten Angebots bei Bestandsimmobilien Projektankäufe verstärkt im Fokus. Wegen der gestiegenen Baukosten und der geringeren Margen ist auf Seiten der Entwickler allerdings mittlerweile eine gewisse Zurückhaltung zu erkennen.

In dieser komplexen Gemengelage erwarten wir in den kommenden sechs Monaten ein durchaus vitales Marktgeschehen. Wir gehen davon aus, dass auch einige größere Investitionen zum Abschluss gebracht werden. Der Rückgang des Gesamtvolumens für 2019 wird allerdings deutlich ausfallen: mit rund drei Mrd. Euro könnte er 25 Prozent unter dem Fünfjahresschnitt liegen.“


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. Unsere Vision ist es, die Welt der Immobilien neu zu gestalten, profitable Chancen aufzuzeigen und Räume zu schaffen, in denen Menschen ihre Ambitionen verwirklichen können – für eine aussichtsreiche Zukunft unserer Kunden, Mitarbeiter und Partner. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2018 von 16,3 Mrd. USD ist Ende März 2019 in mehr als 80 Ländern mit weltweit über 91.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de