Angebotsknappheit treibt Mieten in Hamburg über die 30-Euro-Marke

Die Lage entspannt sich frühestens ab 2022

15. Januar 2020

HAMBURG, 15. Januar 2020 – Der Hamburger Büroimmobilienmarkt ist fast ausgetrocknet. „Die Leerstandsquote liegt derzeit bei mageren 3 Prozent und dürfte bis Ende 2020 noch auf 2,8 Prozent sinken“, sagt André Hoffmann, Senior Team Leader Office Leasing JLL Hamburg. Das ist die niedrigste Leerstandsquote seit Anfang 2001. Hoffmann: „Viele Teilmärkte sind im Prinzip vollvermietet. In der Hamburger Innenstadt liegt die Leerstandsquote sogar nur noch bei 1,7 Prozent. Mittlerweile werden in guten und sehr guten Lagen auch schon Flächen ab 500 Quadratmeter knapp. Teilweise bewerben sich derzeit drei oder vier Unternehmen gleichzeitig um dieselbe Fläche.“

Die Angebotsknappheit drückt den Flächenumsatz nach unten: Mit 530.000 m² wurden 2019 rund 9 Prozent weniger Fläche neu vermietet als im Vorjahr. „2020 dürfte der Umsatz nochmals leicht sinken. Wir rechnen mit 500.000 m²“, so Hoffmann. „Der Umsatz spiegelt allerdings nicht die Nachfrage wider. Die ist ungebrochen hoch. Wir hätten 2019 locker rund 150.000 Quadratmeter mehr Fläche vermieten können, wenn das Angebot vorhanden gewesen wäre.“

 

„Derzeit gibt es drei Faktoren, warum Unternehmen in Hamburg nicht umziehen: Entweder sie finden keine passenden Büroflächen, oder es ist ihnen zu teuer, oder sie können ihre bisherigen Mietverträge verlängern. Wehe dem, dessen Vertrag ausläuft. Der muss bezahlen“, ergänzt Richard Winter, Leiter der Hamburger JLL-Niederlassung.

Mieten um die 40 Euro sind in wenigen Jahren denkbar

Denn die Mieten steigen und steigen. Aktuell liegt die Spitzenmiete auf dem Hamburger Büromarkt bei 29 Euro pro Quadratmeter und Monat. Ende dieses Jahres dürfte sie bereits bei 30 Euro liegen. Winter: „Ist diese gläserne Decke erst einmal durchbrochen, sind in wenigen Jahren auch Mieten um die 40 Euro denkbar. Das ist genau die Entwicklung, die wir bereits in Berlin, München und Frankfurt beobachten können.“ Nun habe sie auch die Hansestadt erreicht.

Das kann auch Oliver Bergmann, Senior Team Leader Office Investment JLL Hamburg, bestätigen: „Ab einer Leerstandsquote von unter 3 Prozent entsteht zusätzlicher Druck im Markt. Das geringe Flächenangebot wird durch den weiter hohen Wettbewerb zunehmend spürbar. Mieter müssen in erster Linie passende Flächen finden und sind daher gezwungen, auch höhere Mieten zu akzeptieren. Bergmann: „Wer in 2020 ein top Objekt in bester Lage mieten will, muss auf jeden Fall über die 30-Euro-Marke hinausgehen.“

Das macht sich auch bei den Renditen bemerkbar. „Viele Objekte haben enormes Mietsteigerungspotenzial. Teilweise liegen die aktuellen Mieten deutlich unter der möglichen Marktmiete“, sagt Bergmann und weiter: „Das preisen die Investoren ein und zahlen dementsprechend für solche Immobilien vermehrt über das 30-Fache der Jahresmiete. Je größer das Mietsteigerungspotential noch wird, desto höher steigen die Faktoren und desto niedriger sinken die Renditen.“ Bevorzugt werden dabei natürlich Objekte mit Mietverträgen, die in naher Zukunft auslaufen. So kann das Mietpotenzial möglichst schnell gehoben werden.

Die Spitzenrendite für die zur aktuellen Marktmiete vermieteten Büroimmobilien liegt derzeit bei 2,95 Prozent.

Investmentmarkt: Deutlich weniger Großtransaktionen

Die Angebotsknappheit zeigt sich auch auf dem Hamburger Investmentmarkt: Mit einem Transaktionsvolumen[1] von 5,5 Milliarden Euro in 2019 liegt das Ergebnis 23 Prozent hinter dem Rekord des Vorjahres. Damit liegt Hamburg in der Rangfolge der Big 7 auf Platz 4. Allerdings sind das immer noch 42 Prozent mehr als im Schnitt der vergangenen zehn Jahre. Grund für das vergleichsweise schlechte Ergebnis: Deutlich weniger Großtransaktionen als im Jahr zuvor. Während es 2018 noch 20 Transaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich gab, waren es 2019 nur 15 Stück, die auch noch kleiner ausfielen als in anderen Big-7-Städten. Die größte Transaktion in der Hansestadt, eine Büroimmobilie aus dem durch Commerz Real erworbenen Millennium-Portfolio, lag mit einem Wert von unter 200 Millionen Euro innerhalb der Big 7 nur auf Platz 51 der Transaktionen dieser Größenordnung.

Rund die Hälfte (55 Prozent) des Transaktionsvolumens entfiel wie schon im Vorjahr (47 Prozent) auf Büroimmobilien, Platz 2 ging ebenfalls wie im Vorjahr an die Asset-Klasse Living. Ihr Anteil ist mit 23 Prozent allerdings noch einmal um vier Prozentpunkte gestiegen. Knapp 1,3 Milliarden Euro wurden 2019 in diese Nutzungsart investiert, satte 50 Prozent mehr als im Schnitt der vergangenen fünf Jahre. „Hamburgs Wohnungsmarkt ist bei weitem nicht so angespannt wie in anderen Großstädten, allen voran in Berlin“, sagt Susanne Gentz, Senior Team Leader Residential Investment JLL Hamburg. „Einen Mietendeckel soll es in der Hansestadt laut Bausenatorin Stapelfeldt nicht geben.“ Dank des Bündnisses für Wohnen habe die Hansestadt im Vergleich der Big-7-Städte den höchsten Neubau pro Einwohner verbucht und den moderatesten Mietpreisanstieg. Gentz: „Laut aktueller CRES-Studie, für die die Daten von rund 270.000 Mietwohnungen in Hamburg untersucht wurden, liegt die Nettokalt-Durchschnittsmiete bei 7,91 Euro pro Quadratmeter in normalen Lagen und bei 9,76 Euro in guten Lagen. Das ist recht gemäßigt. Dennoch müssen auch in der Hansestadt mehr bezahlbare, öffentlich geförderte Wohnungen gebaut werden.“

Der Anteil der Asset-Klasse Einzelhandel am Transaktionsvolumen ist mit 7 Prozent genauso hoch wie im Vorjahr. „Premiumlagen wie die Mönckebergstraße oder der Neue Wall haben eine ungebrochen hohe Nachfrage“, sagt Sarah Hoffmann, Senior Team Leader Retail Investment JLL Hamburg. 2020 werden ihrer Meinung nach vor allem gemischtgenutzte Quartiere mit einem Nahversorgungsschwerpunkt weiter an Bedeutung gewinnen. Hoffmann: „Hier suchen Investoren insbesondere etablierte Stadtteillagen und Standorte im Hamburger Umland.“

Wann steigt das Angebot wieder?

Wann ist auf dem Hamburger Immobilienmarkt Entspannung in Sicht? Frühestens ab 2022. Rund 375.000 m² sollen laut offizieller Ankündigungen dann neu auf den Markt kommen. „Allerdings zeigt die Realität, dass sich einige Fertigstellungen noch verzögern dürften. Aktuell sind noch 218.000 m² davon verfügbar. Wenn sich davon wiederum mindestens die Hälfte verschiebt, bleiben gerade einmal rund 110.000 m² übrig, die neu auf den Markt kommen. Das reicht bei Weitem nicht aus, um die nach wie vor hohe Nachfrage zu bedienen“, sagt Winter.

Bleibt die Nachfrage denn überhaupt so hoch? Winter: „Wird Trump in den USA erneut zum Präsidenten gewählt, ist Deutschland das erste Ziel seines Handelskrieges. Der Brexit kommt. Und die Autobranche strauchelt in Richtung Zukunft. Deutschland ist 2019 knapp an der Rezession vorbeigeschrammt.“ Die Aussichten für dieses Jahr seien aber dennoch leicht positiv. „Viele Unternehmen müssen umziehen, weil die Mietverträge auslaufen, weil sie wachsen oder auch schrumpfen, sich strukturell verändern“, so Winter. Hinzukommen neue, hochverdichtete Arbeitsplatzkonzepte. Viele Unternehmen verkleinern sich flächenmäßig bei gleichbleibender Anzahl von Mitarbeiten und akzeptieren höhere Mieten. Winter: „Auch bei schwieriger Wirtschaftsentwicklung bleibt die Nachfragedynamik darum in den kommenden zwei Jahren erhalten.“

 

1 Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik - und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living mit Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 % Wohnnutzung, Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit (ohne Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. Unsere Vision ist es, die Welt der Immobilien neu zu gestalten, profitable Chancen aufzuzeigen und Räume zu schaffen, in denen Menschen ihre Ambitionen verwirklichen können – für eine aussichtsreiche Zukunft unserer Kunden, Mitarbeiter und Partner. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2018 von 16,3 Mrd. USD ist Ende September 2019 in über 80 Ländern mit weltweit mehr als 93.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de