Auch in der Pandemie bleibt Flächenmangel das Hauptproblem für den Kölner Bürovermietungsmarkt

Büroflächen- und Investmentmarkt fehlen weiterhin hochwertige Angebote

13. Januar 2021

KÖLN, 13. Januar 2021 – Der Kölner Bürovermietungsmarkt schwächelte deutlich im Jahr 2020. Der Flächenumsatz sank gegenüber dem Vorjahr um 29 Prozent. Doch nicht allein die Corona-Pandemie war dafür verantwortlich, denn gerade das erste Vorkrisenquartal schnitt mager 59 Prozent unter dem Vergleichszeitraum 2019 ab. Auch der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien inklusive Living performte mit einem Transaktionsvolumen von 1,7 Mrd. Euro rund ein Drittel unter dem Fünfjahresschnitt, zeigte zum Jahresende allerdings Anzeichen einer leichten Erholung.

„Selbst im Corona-Krisenjahr wiegt der lange bestehende Produktmangel auf dem Kölner Bürovermietungsmarkt mindestens ebenso schwer wie die Folgen der Pandemie. Nach wie vor gibt es einfach viel zu wenig Bürofläche in der Domstadt, vor allem, was die hochwertigeren Segmente angeht“, kommentiert Knut Kirchhoff, Niederlassungsleiter JLL Köln, die Entwicklung seiner Stadt.

Stabilisierung auf niedrigem Niveau

In den ersten drei Monaten des Jahres 2020 wurden auf dem Kölner Vermietungsmarkt für Büroflächen 38.700 m² umgesetzt, mit Abstand das schwächste Quartal des Jahres und ein Ergebnis 39 Prozent unter dem Fünfjahresschnitt. Selbst im ersten Lockdown-Quartal Q2 wurde mit 59.000 m2 deutlich mehr Bürofläche angemietet. Nach einem leichten Abfall im dritten Quartal erreichte das vierte wieder ein Niveau von 58.900 m2 Fläche. Insgesamt verlief das Vermietungsgeschehen nach einem mäßigen ersten Quartal also stabil auf niedrigem Niveau.

„Grund zur Freude sind die Flächenumsatzzahlen für Köln natürlich nicht, lassen andererseits aber auch hoffen. Immerhin hat sich der Markt im Jahresverlauf ohne weitere Einbrüche gegen die Pandemiefolgen behaupten können, mit einer leichten Tendenz nach oben zum Jahresende“, resümiert Kirchhoff.

Nicht zuletzt drei Großvermietungen in krisenfesten Branchen trugen zur Stabilisierung des Büroflächenmarktes bei. Die größte Anmietung des Jahres kam im Teilmarkt Deutz/Messe zustande, dort mietete im vierten Quartal die KPMG 19.700 m² im Projekt Messecity Köln Centraal an. Der zweitgrößte Deal, die Vermietung von 17.800 m2 Fläche in Porz/Gremberghoven an die AOK Rheinland, fand dagegen im zweiten Quartal statt. Mit der Anmietung von 10.100 m2 in Ehrenfeld/Braunsfeld durch das Hauptzollamt Köln wurden 2020 insgesamt drei Großvermietungen über 10.000 m2 Bürofläche in Köln abgeschlossen.

Die umsatzstärksten Branchen folgen der Logik der großen Deals, so stehen Betriebe der Unternehmensbezogenen Dienstleistungen mit 48.500 m² unangefochten an der Spitze. 57 Abschlüsse und 23,3 Prozent des Jahresflächenumsatzes gab es in diesem Segment zu verzeichnen. Ebenfalls stark vertreten war die Öffentliche Verwaltung mit 14,2 Prozent der Fläche. „Bei den mittelgroßen Abschlüssen des Jahres 2020 war die Öffentliche Hand vermehrt vertreten und hat sich damit als stabilisierender Faktor in wirtschaftlich schwierigen Zeiten erwiesen“, erklärt Kirchhoff.

Lock-in-Effekt bremst den Markt für große Büroflächen

Das Gros der Abschlüsse entfiel allerdings auf die kleineren Flächen unter 500 m2. Die in diesem Segment abgeschlossenen 171 Deals entsprechen 64 Prozent aller Vermietungen. „Auch das zeigt die Angebotsschwäche des Kölner Büromarkts. Während bei den kleineren Objekten noch ein aktives Geschehen zu beobachten ist, müssen Mietwillige bei großen, zusammenhängenden Flächen fast ausschließlich aus der Entwicklung anmieten. In der jetzigen Situation zögern auch viele Nutzer größere Veränderungen nach Möglichkeit hinaus. Dieser Lock-in-Effekt raubt dem Markt für großflächige Büroräume zusätzlich Dynamik“, so Kirchhoff.

Dafür spricht auch die weiterhin sehr niedrige Leerstandsquote. Lag sie im ersten Quartal 2020 noch bei 2,2 Prozent, stieg sie im Jahresverlauf marginal auf 2,6 Prozent. Selbst bis zum Jahresende 2021 dürfte sie lediglich 2,8 Prozent erreichen. Der weiter bestehende Angebotsmangel sorgte auch für stabile Mieten in Köln. Die Bürospitzenmiete verharrte über das gesamte Jahr hindurch auf 26 Euro/m2, ein Wert, der auch bis in Q4 des laufenden Jahres Bestand haben dürfte. Die gewichtete Durchschnittsmiete sank im Jahresverlauf etwas ab, mit einem Tiefstand in Q3 von 14,73 Euro/m2, erholte sich aber zum vierten Quartal bereits wieder auf 16,27 Euro/m2.

Investmentmarkt erholt sich seit Jahresmitte

Auch auf dem Investmentmarkt für Immobilien ging es im ersten Quartal 2020 erst einmal bergab in Köln – das allerdings lag auch am außergewöhnlich guten Abschluss des Vorjahres, das in Q4 mit 1,8 Mrd. Euro ein exorbitantes Transaktionsvolumen erzielte. Aber auch im Vergleich der ersten Quartale schnitt 2020 eher mäßig mit einer Summe von 0,46 Mrd. Euro ab (2019: 0,54 Mrd. Euro). In Q2 folgte ein weiterer Abstieg auf 0,22 Mrd. Euro – nicht notwendigerweise allein bedingt durch den Lockdown, denn schon in den Vorjahren performten Mai bis Juni in Relation vergleichbar schwach. Bereits ab Juli ging es dann wieder aufwärts, 1,05 Mrd. Euro Transaktionsvolumen aus dem zweiten Halbjahr stehen 0,68 Mrd. Euro aus der ersten Jahreshälfte entgegen. Vor allem der Sprung von Q3 (0,41 Mrd. Euro) zu Q4 (0,63 Mrd. Euro) lässt hoffen, dass sich der Kölner Markt weiter stabilisieren kann.

Auf Büroimmobilien entfielen 49 Prozent des Transaktionsvolumens, die größten relativen Zuwächse gab es bei den Living-Immobilien, die von 9 auf 18 Prozent Anteil zulegten. Damit hat die Asset-Klasse, die am wenigsten von der Pandemie berührt war, im schwierigen Jahr 2020 gewinnen können. Mit 10 Prozent Anteil platzierten sich Logistik-Immobilien ebenfalls gut. „Ein wenig überraschender Zugewinn, denn E-Commerce hat 2020 noch einmal kräftig an Bedeutung gewonnen. Dafür braucht es Lagerflächen, auch in der Nähe von urbanen Zentren wie Köln“, so Kirchhoff. Eine Kölner Eigenart, der nennenswerte Handel mit Grundstücken, ließ sich auch im Vorjahr beobachten. Ihr Anteil am Transaktionsvolumen stieg von 3 auf 13 Prozent. Krisenverlierer waren dagegen der Einzelhandel, auf den eine Transaktionssumme von insgesamt nur 0,09 Mrd. Euro entfiel, und die Hotellerie, die von 11 auf 3 Prozent relativen Anteil einbrach.

Investoren bleibt vielfach nur das Risiko

Verglichen mit den anderen Big 7-Städten waren die Investoren in Köln vergleichsweise risikofreudig. Core-Investments machten nur 43 Prozent des Transaktionsvolumens aus, 2019 waren es noch 69 Prozent. Value Add und die opportunistische Risikoklasse dagegen konnten starke Zuwächse auf 17 bzw. 15 Prozent verzeichnen. „Auch hier zeigt sich wieder die Besonderheit des Kölner Immobilienmarktes“, erklärt Kirchhoff. „Sehr hochwertige Objekte sind rar und gehen vergleichsweise selten in den Markt. Anleger sind daher darauf angewiesen, auch außerhalb der Top-Lagen und -immobilien ihre Chancen zu nutzen“.

Doch trotz des Ausweichens in die höheren Risikoklassen, der Renditedruck bleibt. Auch in Köln sank die Büro-Spitzenrendite weiter auf 3 Prozent, ein bisher noch nie unterschrittener Wert. Im Laufe des Jahres dürfte sie die 2,9 Prozent erreichen.

Köln benötigt mehr und bessere Immobilien

Ausgehend von den vorsichtig positiven Signalen zum Jahresende ist von einer schrittweisen Erholung des Kölner Immobilienmarktes auszugehen. „Wir halten 2021 einen Büroflächenumsatz von 250.000 m² für erreichbar. Das wird im Detail natürlich davon abhängen, wie sich die Pandemie und deren Folgen, nicht zuletzt durch das angelaufene Impfgeschehen, zurückdrängen lassen. Ganz unabhängig davon bleibt aber für den Kölner Immobilienmarkt unerlässlich, endlich die Angebotsfrage zu lösen. Die Stadt benötigt mehr hochwertige Objekte, vor allem, aber nicht ausschließlich, im Bürosegment“, so Kirchhoff.

 

[1] Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik - und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. JLL gestaltet die Immobilien-Zukunft im Sinne der Nachhaltigkeit und nutzt dabei fortschrittliche Technologien, um Kunden, Mitarbeitern und Partnern werthaltige Chancen, nachhaltige Lösungen und eine zeitgemäße Arbeitsplatzgestaltung zu bieten. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2019 von 18 Mrd. USD ist Ende September 2020 in über 80 Ländern mit weltweit über 92.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de