Berlin spielt trotz Corona in einer eigenen Investment-Liga

Zwar deutlicher Rückgang gegenüber Rekordvorjahr, trotzdem drittbestes Ergebnis überhaupt

12. Januar 2021

BERLIN, 12. Januar 2021 – Trotz eines Rückgangs um 19 Prozent gegenüber dem Vorjahr wurde auf dem Immobilien-Investmentmarkt[1] in Berlin auch 2020 unstrittig ein Top-Ergebnis erzielt. Mit 12,8 Mrd. Euro setzte sich die Hauptstadt zum zweiten Mal in Folge und mit noch deutlicherem Abstand als im Vorjahr an die Spitze der deutschen Big 7. Gefolgt wird Berlin in der Rangliste 2020 von Frankfurt (7,9 Mrd. Euro) und Hamburg, das als einzige Metropole sogar ein deutliches Plus von einem Viertel (auf rund 6,9 Mrd. Euro) bilanzieren konnte.

2020 markierte die Spreemetropole das dritthöchste jemals erzielte Transaktions-Volumen. „2019 konnte mit über 15,8 Mrd. Euro ein Allzeitrekord verzeichnet werden. Die Annahme, ein ähnliches Ergebnis noch einmal erzielen zu können, wäre selbst unter gleichen Bedingungen sehr gewagt gewesen. Angesichts der durch die Pandemie stark veränderten Rahmenbedingungen kann diese Performance in der Endabrechnung gar nicht hoch genug gewertet werden“, so Rüdiger Thräne, Regional Manager JLL Berlin & Leipzig.

„Dabei muss 2020 auch den langfristigen Vergleich mit einem Plus gegenüber dem 5-Jahresschnitt von 8 Prozent nicht scheuen. Und ein 43 Prozent höheres Transaktionsvolumen als im Schnitt der Jahre 2010 – 2019 sei ebenso eindrucksvoll“, so der Investmentexperte.

Anja Schuhmann, Regional Manager JLL Berlin & Leipzig, kommentiert: „In Deutschland spielt Berlin ganz eindeutig in einer eigenen Investment-Liga. Denn 2020 konnte das Corona freie Vorjahr in einigen Belangen sogar noch toppen, beispielsweise bei der Anzahl der Transaktionen. Außerdem war das vierte Quartal mit 4,5 Mrd. Euro sogar noch deutlich stärker als im Vorjahr und bilanzierte damit den zweitstärksten Dreimonatszeitraum der letzten fünf Jahre überhaupt. Bis auf das zweite Quartal, dem wiederum schwächsten seit 2016, können wir allen Unwägbarkeiten zum Trotz von einem insgesamt regen Investmentjahr berichten.“

Trotz des Ausnahmejahres mit COVID-19 fanden immer noch 34 Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich statt. Damit wurden im Bereich der Top-Volumen zwar immerhin noch rund die Hälfte (48 %, Vorjahr: knapp zwei Drittel) der Abschlüsse erzielt, allerdings mit 6,2 Mrd. Euro rund 4 Mrd. weniger als 2019. Die größte Transaktion 2020, gleichzeitig bundesweit eine der zwei größten Transaktionen des zweiten Halbjahres, die Übernahme eines Portfolios mit insgesamt rund 4.000 Wohneinheiten durch die Heimstaden Bostad mit rund 830 Mio. Euro, reichte nahezu an die größte Transaktion des Vorjahres heran. „Eines haben diese größten Volumina der letzten beiden Jahre gemeinsam: sie gehören beide der Assetklasse Living an“, so Anja Schuhmann.

Mit dieser größten Transaktion 2020 konnte Living[2] 31 Prozent (4,03 Mrd. Euro) auf sich vereinen. In keiner der Big 7 lag der Anteil höher und selbstredend war das absolute Volumen dieser Assetklasse in allen anderen Metropolen niedriger.

Trotzdem belegen Büroobjekte in der Hauptstadt mit 5,43 Mrd. Euro weiterhin den Spitzenplatz, insbesondere basierend auf größeren Transaktionen in den ersten drei Monaten. Einzig Frankfurt kann 2020 Berlin in dieser Kategorie mit ebenfalls über 5 Mrd. Euro das Wasser zumindest annähernd reichen. Gleichzeitig bleibt Berlin die einzige Metropole, in der Einzelhandelsobjekte im Wert von über einer Mrd. Euro (1,16 Mrd.) in der Statistik auftauchen, entsprechend immerhin noch 9 Prozent des Investmentvolumens.

Stabil und damit weiterhin niedrig bleibt die Büro-Spitzenrendite in der Hauptstadt. Sie notiert auch Ende 2020 bei 2,65 Prozent. Rüdiger Thräne: „Es bleibt dabei: Anleger sind trotz oder gerade wegen der Unsicherheiten nach wie vor bereit, in Core und Core+ Produkte im Bürobereich zu hohen Preisen zu investieren.“ Ein Beispiel sei der von JLL vermittelte Verkauf des „Finanzamt Mitte“ von Real Capital an die Patrizia: ein langfristig vollvermietetes Bürogebäude in zentraler Lage mit einem Mieter der Öffentlichen Hand passe in das von vielen Investoren bevorzugte Suchprofil, erklärt Thräne. Auch ein Beispiel für den gegenüber den Vorjahren deutlich höheren Anteil deutscher Käufer am Transaktionsvolumen, der nach einem 5-Jahresschnitt von um die 50 Prozent nun auf zwei Drittel angestiegen sei. „Die deutschen Käufer konnten im zurückliegenden Investmentjahr aufgrund der Corona bedingten Reisebeschränkungen ihren Heimvorteil ausspielen“, so Anja Schuhmann. Nach wie vor ist Berlin aber auch international ein sehr gefragter Standort. 

Entsprechend kann rund die Hälfte des Transaktionsvolumens 2020 der Risikoklasse „Core“ zugrechnet werden. „Allerdings beobachten wir auch wieder deutlich höhere Anteile der risikoreicheren ‚Value Add‘-Klassifizierung, immerhin 25 Prozent nach 18 Prozent im Vorjahr“, erläutert Rüdiger Thräne

„Weiterhin unter Druck bleiben die Logistik-Renditen, in dem Bereich also, der als durch die Krise besonders begünstigt gilt“, so Anja Schuhmann. Die Spitzenrendite gab allein in den letzten drei Monaten 2020 um weitere 15 Basispunkte auf 3,35 Prozent nach. Immerhin 5 Prozent des Transaktionsvolumens (600 Mio. Euro) entfielen auf Logistik/Industrie-Objekte, u.a. durch den von JLL vermittelten Verkauf des „Logistikzentrums Berlin-Süd“ in Königs Wusterhausen durch die ECE. „Auch auf Verkäuferseite lag der Anteil inländischer Akteure mit 75 Prozent in 2020 höher als in den Vorjahren“, beobachtet Anja Schuhmann

Im Blick voraus gehen Thräne und Schuhmann davon aus, dass der Immobilien-Investmentmarkt auch in Berlin weiterhin vom allgemein hohen Anlagedruck des Kapitals profitieren kann. „Wie das Investmentjahr 2021 sich konkret gestalten wird, hängt allerdings stark von der konjunkturellen, aber vor allem auch von der pandemischen Entwicklung, ab. Zumindest in den ersten Monaten 2021 wird Corona weiterhin das Zepter schwingen. Eine Prognose für das Gesamtjahr zu wagen wäre deswegen aktuell eher schwierig. Trotz allem sind die Vorzeichen für den Berliner Immobilien-Investmentmarkt insgesamt positiv, die Transaktionspipeline bleibt gut gefüllt. Das passende Objekt mit der passenden Preisfindung auszumachen, auch für nun möglicherweise risikoreicher werdenden Profile, wird ein weiteres Kriterium sein. Wir sind für den Jahresverlauf insgesamt jedoch positiv gestimmt“, so Anja Schuhmann und Rüdiger Thräne abschließend.    

[1] Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik - und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living. 

[2] Living beinhaltet Mehrfamilienhäuser und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 % Wohnnutzung, Verkauf von Unternehmensanteilen (ohne Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken.

 


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. JLL gestaltet die Immobilien-Zukunft im Sinne der Nachhaltigkeit und nutzt dabei fortschrittliche Technologien, um Kunden, Mitarbeitern und Partnern werthaltige Chancen, nachhaltige Lösungen und eine zeitgemäße Arbeitsplatzgestaltung zu bieten. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2019 von 18 Mrd. USD ist Ende September 2020 in über 80 Ländern mit weltweit über 92.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de