Pressemitteilung

Berliner Investmentmarkt bleibt Deutschlands Klassenprimus

Coronabedingt deutliche Minuszeichen

12. April 2021

BERLIN, 12. April 2021 – Mit 2,18 Mrd. Euro registrierte der Berliner Immobilien-Investmentmarkt[1] den schwächsten Jahresstart seit 2016. Gegenüber dem Vorjahr, dem zweithöchsten Volumen eines Anfangsquartals überhaupt, bilanziert ein Rückgang von 43 Prozent. Auch gegenüber den - mit Ausnahme von 2016 - starken fünf Anfangsquartalen der Vorjahre schlägt ein Minus von einem Viertel zu Buche. Einzig der Vergleich mit der gesamten Dekade 2011 – 2020 weist noch ein leichtes Plus (+5 %) auf. „Den coronabedingt deutlichen Minuszeichen zum Trotz bleibt Berlin nach wie vor der Primus unter den deutschen Investmentmärkten“, so Anja Schuhmann, Regional Manager JLL Berlin & Leipzig. Der Rückgang liege im Schnitt der Big 7 und betreffe ausnahmslos alle Hochburgen, wenn auch mal weniger (Frankfurt, Köln, Hamburg, München) und mal mehr als die Hauptstadt (Düsseldorf und Stuttgart). Wie geht es weiter? „Zu viele Unwägbarkeiten lassen eine seriöse Prognose zum weiteren Verlauf des Investmentjahres 2021 derzeit ganz einfach noch nicht zu. Wir wappnen uns mit Geduld und Optimismus“, betont Schuhmann.

Wie in allen Städten wurden auch in Berlin in den ersten drei Monaten deutlich weniger großvolumige Transaktionen als im Vorjahr registriert. Immerhin noch fünf gab es im dreistelligen Mio.-Euro-Bereich in der Spreemetropole und damit mehr als in allen anderen der Big 7 zusammen. Diese fünf Transaktionen summieren sich auf einen Anteil von 27 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen, darunter der Portfoliokauf von insgesamt 615 Wohneinheiten durch WBM und Degewo und der Verkauf des Bürogebäudes „The Frame“ in der Revaler Straße als Teil der Veräußerungen der Gateway Real Estate. Im ersten Quartal 2020 zeichneten allein 13 Transaktionen im dreistelligen Mio.-Bereich für über die Hälfte des Investmentvolumens (54 %). „Auch im Immobilienbereich hält die ‚Economy of scale‘ mit großen Volumen Einzug und verändert auch die Charakteristik des Marktes“, so Rüdiger Thräne, Regional Manager JLL Berlin & Leipzig. Und Anja Schuhmann ergänzt: „Aktivität ist zweifellos vorhanden, wenn auch auf niedrigerem Niveau als in den Vorjahren.“ Die Anzahl der Deals sei zwar deutlich niedriger als vor einem Jahr, aber höher als in den ersten Quartalen der Jahre 2016 – 2019, freilich bei einer mittlerweile deutlich niedrigeren durchschnittlichen Transaktionsgröße von nur noch 35 Mio. Euro im ersten Quartal 2021. 

„Dabei mangelt es nicht an der Nachfrage für bereits vorhandenes Produkt. Die Preise sind in der Regel sehr stabil und im Core-Bereich besteht fast noch mehr Druck als vor der Krise. Investoren setzen verstärkt auf sichere Produkte: stabile Investments in guten bis sehr guten Lagen mit langfristigen Mieterverträgen und Mietern guter Bonität – gern auch der öffentlichen Hand“, so Anja Schuhmann.

„Gerade im Bürobereich sind die meisten Investoren wieder grundsätzlich positiv eingestellt. Es wird nicht davon ausgegangen, dass das Modell ‚Ausschließlich Home Office‘ eine dauerhafte Lösung sein wird“, erläutert Rüdiger Thräne. Ob dieser Vertrauensvorschuss sich auch langfristig manifestieren wird, bleibe natürlich abzuwarten. Rein statistisch führt die Assetklasse „Büro“ die Transaktionsbilanz des ersten Quartals mit 46 Prozent an und notiert einen sogar leicht höheren Anteil als der Durchschnitt der Gesamtjahre 2016 - 2020. Büro ist damit auch die einzige Assetklasse, die in diesem Quartal, wenn auch nur knapp, die Milliarden-Marke übersteigen konnte (1,003 Mrd. Euro). Vier der fünf größten, wie oben ausgeführt, dreistelligen Millionen-Transaktionen sind der Assetklasse zuzuschreiben, darüber hinaus aber beispielsweise auch der Verkauf zweier gemischt genutzter Immobilien von Patrizia an die Real I.S. an der Chausseestraße / Warschauer Straße unter Vermittlung von JLL.

Eine Transaktion der Top 5 entfiel auf die mit rund 34 Prozent zweitplatzierte Assetklasse: Living. „Das Marktumfeld dieser Assetklasse bleibt durch das geringe Zinsniveau und den hohen Wohnungsbedarf insgesamt weiter positiv. Wohnimmobilien präsentieren sich in Zeiten der Pandemie zudem weiterhin als stabile, wertbeständige Assets mit geringer Volatilität und damit als ‚sicheren Hafen‘“, betont Rüdiger Thräne. „Die Kaufpreisniveaus für Wohnungen im Neubau und Bestand steigen weiter an, und das nicht nur in den begehrten Kiezen innerhalb des Berliner S-Bahnrings sondern auch in Wohnlagen am Stadtrand. Wohnungen bleiben daher trotz der Herausforderung durch die Pandemie und Mietendeckel attraktiv für Investoren und Projektentwickler“, kommentiert Anja Schuhmann. Darüber hinaus seien auch Grundstücke für den Wohnungsbau in zentralen Lagen Berlins bzw. in attraktiven Stadtteillagen begehrte Ware, einen regelrechten Run der Projektentwickler auf entsprechende Produkte, stellt Schuhmann fest. Nicht zuletzt deshalb liege auch der Anteil von Grundstücken am Transaktionsvolumen deutlich überdurchschnittlich bei beachtlichen und in den letzten Jahren nicht erreichten 7 Prozent (147 Mio. Euro).

Auf 10 Prozent steigt der Anteil der Projektentwickler auf der Käuferseite, auch dies ein stark überdurchschnittlicher Wert, im Schnitt der letzten fünf Jahre zeichnete diese Nutzerklasse lediglich für 4 Prozent verantwortlich. „Noch aktiver waren die Entwickler freilich auf Verkäuferseite: mit 34 Prozent gehen allein 744 Mio. Euro Verkaufsvolumen auf deren Konto und führen diese Statistik mit großem Abstand an“, so Thräne

Lediglich bei einem Anteil von 3 Prozent notiert dagegen die Assetklasse „Einzelhandel“. „Shopping-Center-Investments werden sehr skeptisch gesehen, wenn auch ganz langfristig einige Investoren auf stark gesunkene Preise im Shopping Center-Bereich setzen und diese Assetklasse wieder vereinzelt anfangen zu prüfen. Retail-Lebensmittel-Investment hingegen wird positiv eingeschätzt und ist stark nachgefragt, weil aber auch kaum Produkt vorhanden ist oder nur zu außergewöhnlichen Faktoren. Sobald Lebensmittel im Objekt ist, wird damit in Covid-Zeiten Stabilität und Sicherheit verbunden, da der Bereich onlineresilient ist und von Lockdowns nicht betroffen“, so Anja Schuhmann. Als Beispiel nennt Schuhmann den durch JLL vermittelten Kauf des Stadtteilzentrum „Zehlendorfer Welle“ durch Values Real Estate.  

Käufer und vor allem Verkäufer aus Deutschland dominierten den Investmentmarkt der Hauptstadt – dies sogar deutlich stärker als im Vorjahr. Dreiviertel der Käufer und über 90 Prozent der Verkäufer stammten aus Deutschland. „Damit haben ausländische Investoren per Saldo ihren Immobilienbestand um rund 375 Mio. Euro erhöht“, so Rüdiger Thräne abschließend.

 

[1] Das Transaktionsvolumen umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik - und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien, gemischt genutzte Immobilien sowie die Asset-Klasse Living


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. JLL gestaltet die Immobilien-Zukunft im Sinne der Nachhaltigkeit und nutzt dabei fortschrittliche Technologien, um Kunden, Mitarbeitern und Partnern werthaltige Chancen, nachhaltige Lösungen und eine zeitgemäße Arbeitsplatzgestaltung zu bieten. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2020 von 16,6 Mrd. USD ist Ende Dezember 2020 in über 80 Ländern mit weltweit mehr als 91.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de