Berliner Wohnungsmarkt: Kaufpreise spurten den Mieten davon

BERLIN, 2. Mai 2022 – Fürs Wohnen muss in Berlin immer tiefer in die Tasche gegriffen werden. Das gilt gleichermaßen für Mieter als auch für Kaufinteressenten. Nach Zahlen des Immobilienberaters JLL sind die Angebotsmieten im vergangenen Jahr um durchschnittlich vier Prozent auf 13,85 Euro/m² (Median) gestiegen. Im ersten Halbjahr kratzten die Durchschnittsmieten bereits an der 14-Euro-Marke, gaben in der zweiten Jahreshälfte 2021 dann allerdings etwas nach. Noch kräftiger verteuerten sich Eigentumswohnungen: Die Angebotspreise kletterten um fast zwölf Prozent auf aktuell 5.560 Euro/m² (Median). Seit 2014 haben sich die Kaufpreise in der Bundeshauptstadt damit annähernd verdoppelt.

Laut Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation & Transaction Advisory JLL Berlin, ist für den Preisauftrieb in erster Linie die mehrere Jahre anhaltende Kluft zwischen Angebot und Nachfrage verantwortlich. „Gemessen an der Nachfrage wird in Berlin zu wenig gebaut. Die Baugenehmigungen sind seit Jahren rückläufig und 2020 wurden sogar weniger Wohnungen fertiggestellt als im Vorjahr – der Wohnungsbau schrumpft also.“ 

Die Ursachen hierfür seien vielfältig. „Einen erheblichen Einfluss haben die deutlich verzögerten Genehmigungsprozesse bei den Berliner Behörden seit Beginn der Covid-19-Pandemie. Aber auch die Entscheidungsprozesse bei Investoren und Banken haben sich aufgrund der unterschiedlichen Reaktionen auf die Einschränkungen der Pandemie länger hingezogen. Zudem gab es erhebliche Personal- und Materialengpässe auf den Baustellen“, sagt Heidrich.

Abschwächen der Nachfrage durch Pandemie nur ein vorübergehender Effekt

Allerdings habe es auch auf der Nachfrageseite einen kleinen Dämpfer gegeben. So sei 2020 nach Jahren des Wachstums erstmals ein leichter Rückgang der Zuwanderung nach Berlin zu beobachten gewesen.  „Das ist vor allem auf die Einschränkungen durch die Covid-19-Pandemie zurückzuführen, da Berlin in den vergangenen Jahren stark von der Zuwanderung junger Menschen aus dem Ausland profitiert hat. Dieser Weg wurde in den letzten beiden Jahren nahezu abgeschnitten“, erläutert Heidrich.

Er gehe daher davon aus, dass dies nur ein vorübergehender Effekt sei und die Zuwanderung nach dem Ende der Covid-19-Pandemie aufgrund der nach wie vor hohen Attraktivität Berlins wieder auf das alte Niveau zurückkehren werde. „Die Nachfrage nach Wohnraum wird deswegen weiter zunehmen.“

Ukraine-Krieg verschärft Wohnsituation in Berlin

Für zusätzliche Nachfrage dürfte der Krieg in der Ukraine sorgen. Laut dem Berliner Senat haben mehr als 50.000 ukrainische Geflüchtete einen Aufenthaltstitel in der Hauptstadt beantragt. „Diese benötigen kurzfristig entsprechenden Wohnraum und werden höchstwahrscheinlich zu einer weiteren Verschärfung der Situation, insbesondere im bezahlbaren Mietwohnungssegment, sorgen.“ Hinzu kommen die aktuellen Herausforderungen für Projektentwickler infolge der markant gestiegenen Finanzierungszinsen, der stark eingeschränkten Verfügbarkeit von Baumaterialien und Fachkräften auf den Baustellen sowie der deutlichen Preissteigerungen der jüngsten Zeit. „Mit einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt ist daher – trotz ambitionierter Neubaupläne des Berliner Senats – auch in den nächsten Jahren nicht zu rechnen“, so Heidrich.

Fast überall gibt es Wohnraum für unter zehn Euro pro Quadratmeter

Zu den teuersten Wohnbezirken für Mieter* zählen die Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf (16,80 Euro/m²), Mitte (16,65 Euro/m²) und Friedrichshain-Kreuzberg (15,05 Euro/m²). Am günstigsten kann nach wie vor in Marzahn-Hellersdorf (10,65 Euro/m²) und in Spandau (11,40 Euro/m²) gewohnt werden. „Interessant ist jedoch, dass außer in Charlottenburg-Wilmersdorf in allen Bezirken auch Wohnungen zu teilweise deutlich unter zehn Euro pro m² angeboten werden“, sagt Heidrich.

Am tiefsten in die Tasche greifen müssen Wohnungskäufer im Durchschnitt in Mitte (6.540 Euro/m²) sowie in den Bezirken Pankow (6.150 Euro/m²) und Charlottenburg-Wilmersdorf (6.100 Euro/m²). Die günstigsten Eigentumswohnungen werden in Marzahn-Hellersdorf (3.770 Euro/m²) und Reinickendorf (4.230 Euro/m²) angeboten. Die Kaufpreisspanne für Berliner Eigentumswohnungen reicht von rund 3.000 Euro/m² in Marzahn-Hellersdorf und Spandau bis auf mehr als 10.000 Euro/m² in Mitte.  

Investoren greifen bei Mehrfamilienhäusern sowie Wohn- und Geschäftshäusern beherzt zu

Der Berliner Wohnungsmarkt bleibt für institutionelle Investoren attraktiv. Das verdeutlichen die vorläufigen Zahlen des Berliner Gutachterausschusses für das Jahr 2021. Demnach gab es in der Hauptstadt 511 Transaktionen von Mehrfamilienhäusern, ein Plus um elf Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Das Transaktionsvolumen legte um 17 Prozent auf 2,43 Milliarden Euro zu. Bei Wohn- und Geschäftshäusern erhöhte sich das Transaktionsvolumen sogar um 36 Prozent auf 3,58 Milliarden Euro bei 401 Verkäufen, fünf Prozent mehr als 2020.

„Das ist zum einen auf die Einschränkungen durch Covid-19 im Jahr 2020 zurückzuführen. Aber auch die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum Berliner Mietendeckel hat zu mehr Rechtssicherheit und damit zu einem Anstieg der Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern geführt“, erläutert Heidrich.

*Grafiken zu den Miet- und Kaufpreisspannen auf Bezirksebene stehen für das zweite Halbjahr 2021 auf Nachfrage zur Verfügung.