Boom, Boom, Berlin: 75 Prozent spekulativer Neubau

Investmentmarkt mit bestem ersten Quartal in der Geschichte Berlins

05. April 2019

BERLIN, 5. April 2019 –  Der Boom auf dem Berliner Büromarkt zeigt sich nun auch beim Neubau. 990.000 m² werden derzeit spekulativ gebaut, also ohne Vorvermietung. Das sind satte 75 Prozent der gesamten Büroflächen im Bau. Vor fünf Jahren lag der Anteil spekulativer Neubauten gerade einmal bei 22 Prozent. Grund für den Anstieg ist der große Nachfrageüberhang. Vor allem ausländische Unternehmen zieht es verstärkt in die Hauptstadt. „Ohne spekulativen Neubau kann der künftige Bedarf im Rahmen der Internationalisierung Berlins nicht gedeckt werden“, sagt Gerald Dietzold, Senior Team Leader Office Leasing JLL Berlin. Insgesamt befinden sich im Marktgebiet Berlin derzeit 1.313.500 m² Bürofläche im Bau.

Im ersten Quartal 2019 wurden 74.700 m² Bürofläche fertiggestellt, weitere 253.200 m² kommen noch bis Ende dieses Jahres auf den Markt. Insgesamt werden 2019 somit 327.900 m² fertiggestellt. Das sind 123 Prozent mehr als im Vorjahr. Dennoch ist der Berliner Büromarkt quasi vollvermietet. Die Leerstandsquote ist im ersten Quartal von 2,0 auf 1,9 Prozent gesunken. Dietzold: „Bis Jahresende dürfte sie weiter auf 1,6 Prozent sinken.“

Berlin Bürovermietungsmarkt

Mit einem Flächenumsatz von 217.900 m² erreicht der Berliner Bürovermietungsmarkt im ersten Quartal in etwa das Niveau des Vorjahresquartals. Das sind immer noch rund 41 Prozent mehr als im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. „In den kommenden drei Jahren werden zahlreiche Projektentwicklungen fertiggestellt, sodass die hohe Nachfrage zumindest etwas besser bedient werden kann. Der Flächenumsatz dürfte darum künftig steigen“, so Dietzold. 2019 rechnet er mit einem Flächenumsatz von insgesamt 900.000 m².

Umsatzstärkster Teilmarkt in den ersten drei Monaten dieses Jahres war Mitte. 75.900 m² wurden hier neu vermietet. Das sind 35 Prozent des gesamten Berliner Büroflächenumsatzes. Neben den klassischen umsatzstarken Stadtteilen, geraten aber auch immer mehr die Teilmärkte am City-Rand in den Fokus der Mietinteressenten, darunter „Außerhalb Süd“, insbesondere rund um das Südkreuz und in Steglitz sowie „Außerhalb Ost“ entlang der Grenze zum Teilmarkt Prenzlauer Berg-Friedrichshain und dem Ostkreuz. Dietzold: „Künftig werden vor allem der nördliche und westliche Rand, beispielsweise mit der Siemensstadt, noch wichtiger für den Bürovermietungsmarkt werden.“

Nach einem Plus von rund 13 Prozent im Jahr 2018 sind die Spitzenmieten auf dem Berliner Büromarkt im ersten Quartal dieses Jahres nicht weiter gestiegen und liegen nach wie vor bei 34,00 Euro/m²/Monat. „Bis Ende dieses Jahres dürften die Spitzenmieten allerdings um 6 Prozent auf 36 Euro pro Quadratmeter und Monat klettern“, sagt Dietzold.

Investmentmarkt: Berlin mit Abstand auf Platz 1

Der Berliner Investmentmarkt startet mit einem großartigen ersten Quartal in das Jahr 2019. Mit einem Transaktionsvolumen* von 3,97 Milliarden Euro liegt er mit Abstand auf Platz 1 unter den Big-7-Städten. Frankfurt folgt in weiter Entfernung auf Platz 2 mit einem Transaktionsvolumen von 1,14 Milliarden Euro. Enorme 46 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens aller Big-7-Städte entfallen auf die Hauptstadt. Es ist der beste Jahresauftakt in der Geschichte Berlins. Das rein gewerbliche Transaktionsvolumen lag im ersten Quartal 2019 bei 2,88 Milliarden Euro, 89 Prozent über dem Ergebnis des Vorjahres.

„Der Grund für dieses einmalige Ergebnis ist die hohe Zahl der Großtransaktionen. Im ersten Quartal wurden allein 11 Transaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich abgeschlossen. Das sind mehr als in allen anderen Big-7-Städten zusammen“, so Hendrik Kadelbach, Team Leader Office Investment bei JLL Berlin. Größte Transaktion war der Kauf des Bürohauses Oberbaumcity von Blackstone und Quincap Investment Partners für 450 Millionen Euro. Tishman Speyer verkaufte zudem das Pressehaus am Alex für 365 Millionen Euro an GEG. Insgesamt 55 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen auf die Nutzungsart Büro. Das ist der zweithöchste Büroanteil unter den Big 7, nach München.

Wie geht es weiter? Die Nachfrage auf dem Berliner Gewerbeimmobilienmarkt ist ungebrochen hoch. Doch das Angebot wird immer knapper. Kadelbach: „Für das Gesamtjahr 2019 rechnen wir mit einem Transaktionsvolumen von rund 12 Milliarden Euro. Trotz des zunehmenden Produktmangels liegen wir damit etwas über dem Niveau des Vorjahres.“

* umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik - und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien sowie die Asset-Klasse Living mit Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 % Wohnnutzung, Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit (ohne Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken

Berlin Investmentmarkt

Zweithöchster Anteil ausländischer Investoren

Der Hauptstadt-Effekt zieht nach wie vor viele ausländische Investoren an. 45 Prozent der Käufer kamen im ersten Quartal nicht aus Deutschland. Das ist der zweithöchste Ausländeranteil unter den Big 7 (auf Platz 1 liegt München mit 52 Prozent). Berlin liegt damit deutlich über dem Big-7-Schnitt von 28 Prozent. Aber auch auf Verkäuferseite waren ausländische Investoren in der Hauptstadt aktiv: Sie kommen mit einem Anteil von 44 Prozent auf einen fast ebenso hohen Wert.

Spitzenrenditen sind noch stabil

Die Spitzenrenditen auf dem Berliner Büromarkt liegen unverändert bei 2,9 Prozent. „Bis Ende dieses Jahres dürften sie leicht auf 2,8 Prozent sinken“, so Kadelbach. Angesichts der steigenden Mieten sind derzeit insbesondere Bestandsobjekte bei Investoren gefragt, die aufgrund von auslaufenden Mietverträgen kurz- bis mittelfristig Wertsteigerungspotenzial haben.