Büromarkt in Köln hadert mit Pandemie und Produktmangel

KÖLN, 8. Oktober 2020 – Der Kölner Bürovermietungs- und Investmentmarkt kämpft weiter mit den Folgen der Einschränkungen durch die Pandemie: Nach drei Quartalen im Jahr 2020 sind knapp 150.000 m² Bürofläche angemietet worden, was rund 29 Prozent unter dem Vorjahreswert zum gleichen Zeitpunkt liegt. Auch der Investmentmarkt muss mit einem Transaktionsvolumen von etwas mehr als einer Milliarde Euro weiterhin kleinere Brötchen backen.

Zum Produktengpass kommt auf dem Vermietungsmarkt nun auch Zögern der Nutzer

Knut Kirchhoff, Niederlassungsleiter JLL Köln: „Der Kölner Bürovermietungsmarkt hat traditionell mit Flächenmangel zu kämpfen – insbesondere im hochwertigen Bereich. Zur schwachen Angebotsseite kommen jetzt verhaltene Nutzer hinzu, die selbst unter der Pandemie leiden und strukturelle Änderungen planen oder bereits angegangen sind.“

Auf das dritte Quartal entfielen rund 52.000 m². Das ist deutlich stärker als das erste Quartal mit knapp 39.000 m², als Corona noch nicht präsent war – was das strukturelle Problem in Köln unterstreicht. Mit insgesamt 150.000 m² liegt das bisherige Jahr rund 39 Prozent unter dem Schnitt der vergangenen fünf Jahre. Die Anzahl der Anmietungen der ersten drei Quartale ging auf Jahresfrist von 296 auf 193 um 35 Prozent zurück.

"Der Rückgang ist auch darauf zurückzuführen, dass Mieter länger brauchen, um sich für eine neue Mietfläche zu entscheiden. Viele Nutzer möchten zunächst im Bestand verlängern“, beobachtet Knut Kirchhoff. Entsprechend verhalten fällt die Prognose für das Gesamtjahr mit 200.000 m² aus, was deutlich unter dem Vorjahresergebnis von 291.000 m² läge.

Umsatzstärkste Branche war die Öffentliche Verwaltung (17%), auf Platz 2 folgen dicht auf die unternehmensbezogenen Dienstleistungen (16 %) und auf Platz 3 die Versicherungen (13 %). „Erneut zeigt sich, dass Behörden ein wichtiger Nutzer auf dem Kölner Markt sind“, so Kirchhoff.

Die Leerstandsquote ist im dritten Quartal leicht gestiegen um 0,2 Prozentpunkte auf nun 2,4 Prozent. Bis zum Jahresende geht JLL von einem weiteren leichten Anstieg aus. Insgesamt ist dies aber ein extrem niedriges Niveau – nur in Stuttgart ist die Quote noch niedriger, in Berlin liegt sie ebenfalls bei 2,4 Prozent.

„Die Bürospitzenmiete liegt stabil bei 26,00 Euro und wird sich bis Jahresende voraussichtlich nicht mehr verändern. Kontinuierliches Wachstum ist aber wichtig, damit Köln attraktiver für Entwickler wird, denn es muss dringend mehr gebaut werden“, sagt Kirchhoff.

Investoren suchen Sicherheit und handeln, was aktuell auf dem Markt zu haben ist

Mit einem Transaktionsvolumen von etwas mehr als einer Milliarde Euro liegt Köln unter den Big 7 zwar deutlich vor Stuttgart, aber ebenso deutlich hinter den anderen Städten. Langfristig liegt der Kölner Markt damit nicht nur 37 Prozent unter dem Vorjahr, sondern ebenso 36 Prozent unter dem Fünfjahresschnitt und 14 Prozent unter dem Zehnjahresschnitt. Die Anzahl der Abschlüsse lag im dritten Quartal mit 14 immerhin wieder doppelt so hoch wie im Vorgängerquartal. Insgesamt gab es in Köln in diesem Jahr 33 Transaktionen, 2019 waren es zu diesem Zeitpunkt 39 Abschlüsse.

Daniele Provenzano, Senior Team Leader Office Investment JLL NRW: „Die expansive Geldpolitik der EZB sowie der einzelnen Mitgliedstaaten als Antwort auf die Covid-19 Pandemie sorgt dafür, dass sich der Anlagedruck im Vergleich zum ersten Halbjahr noch einmal spürbar verschärft hat. Dementgegen stehen immer weniger immobile Anlagemöglichkeiten, was zu weniger Transaktionen führt. Spürbar wird dies vor allem durch eine deutliche Steigerung der Angebote auf Core- und Core-Plus-Objekte. Allerdings fehlt es hier deutlich an verfügbarem Produkt.“ Das Bedürfnis nach Sicherheit ist groß: „Grundsätzlich hat man sich mit der aktuellen Situation arrangiert. Es besteht Einigkeit darüber, dass die Konjunktur vorerst Zeit braucht, um sich zu erholen“, beobachtet Provenzano.

Mit 49 Prozent entfiel auf die Nutzungsart Büro rund die Hälfte des Transaktionsvolumens. Es folgen Logistik (16 %) und Grundstücke (14 %). Entsprechend durchmischt waren die Anteile der Risikoklassen, wo sich Core (31 %) und opportunistische Objekte (30 %) ein Kopf-an-Kopf-Rennen lieferten. Dahinter folgen Value Add (25 %) und Core plus (14 %).

Herausragend waren auf der Verkäuferseite die Entwickler mit 46 Prozent, während auf Käuferseite Offene Publikumsfonds (26 %), Entwickler (24 %) und Spezialfonds (19 %) relativ hohe Anteil am Transaktionsvolumen verbuchten.

Während auf der Käuferseite das Verhältnis von deutschen und internationalen Akteuren genau ausgeglichen war, dominierten Deutsche mit 89 Prozent auf der Verkäuferseite. Entsprechend bauten internationale Investoren per saldo ihre Bestände um 390 Mio. Euro auf.

Die Bürospitzenrendite gab im abgelaufenen Quartal abermals zehn Basispunkte ab und markiert nun bei 3,10 Prozent einen neuen historischen Tiefstand. Dennoch wird die Nachfrage anhalten: „In der Erwartung einer langanhaltenden Niedrigzinsphase, ist die Nachfrage nach gesicherter Rendite höher als je zuvor“, sagt Provenzano.