Business as usual: die europäischen Bürovermietungsmärkte bleiben in der Erfolgsspur

Business as usual: die europäischen Bürovermietungsmärkte bleiben in der Erfolgsspur

01 Oktober, 2018
  • Der gewichtete europäische Büro-Mietpreisindex von JLL steigt im 3. Quartal 2018 gegenüber den vorangegangen drei Monaten um 2,4%
     
  • Damit liegt der jährliche Mietpreiszuwachs in Europa mit einem Plus von 6,0% weiterhin deutlich über dem 5-und 10-Jahresdurchschnitt - Für das Gesamtjahr 2018 wird ein Mietpreiswachstum von 3,4 % erwartet 
     
  • Der europäische Büroflächen-Umsatz erreicht im 3. Quartal 2018 3,3 Mio. m², ein Zuwachs von 4% gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres – das Dreivierteljahresvolumen liegt damit bei 9,77 Mio. m²
  • Europäische Büro-Leerstandsquote geht weiter zurück: im 3. Quartal 2018 um 30 Basispunkte auf 6,5% - erneut niedrigster Stand seit 2002
     

     

Europäische Büronutzermärkte

Politische Spannungen und wirtschaftliche Unwägbarkeiten wie der Handelskonflikt zwischen den USA und China haben die Wachstumsaussichten in Europa leicht abgeschwächt. Für Deutschland und Frankreich prognostiziert Oxford Economics im Oktober einen Wachstumsrückgang: auf 1,8% bzw. 1,6 % in diesem Jahr und für 2019 auf 1,6 % bzw. 1,7%. Gemessen an den Wachstumsraten der letzten Dekade, in Deutschland zwischen minus 5,6% und 3,9 % und in Frankreich zwischen minus 2,8% und 2,3%, bewegen sich solche Wachstumszahlen aber in einem durchaus soliden Rahmen. Der Motor läuft noch, wenn auch mit weniger PS. In Großbritannien befinden sich die Brexit-Verhandlungen mit der EU in der finalen Phase, Differenzen in der Regierungspartei und die damit einhergehenden Unsicherheiten hinterlassen inzwischen Spuren auf die wirtschaftlichen Aussichten für das Vereinigte Königreich: Zwar wuchs die britische Wirtschaft im zweiten Quartal kräftiger als die der Euro-Zone, insgesamt geht Oxford Economics aber in 2018 nur von einem BIP-Wachstum von 1,3% aus, für 2019 von 1,5%.
 
Die europäischen Büro-Immobilienmärkte bleiben von politischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten unbeeindruckt. Die kurz- und mittelfristigen Aussichten für den europäischen Büroflächenmarkt sind erfreulich. Nicht zuletzt angesichts der weiterhin sinkenden Arbeitslosigkeit und steigenden Beschäftigtenzahlen in der Region rechnet JLL 2018 mit einer anhaltend soliden Nachfrage nach Büroflächen und einem jährlichen Mietpreiswachstum deutlich über dem 10-Jahres-Durchschnitt (0,6%).

 
Mehr Städte mit Mietpreisanstieg
 
Der gewichtete europäische Mietpreisindex von JLL* ist im 3. Quartal 2018 gegenüber dem vorangegangenen Quartal um 2,4% gestiegen. 15 der 24 Index-Städte verzeichneten dabei ein Mietpreiswachstum (Q 2: 10 Index-städte). Mit 6,0% gegenüber Vorjahr liegt der jährliche Mietpreiszuwachs in Europa weiterhin deutlich über dem 5- bzw. 10-Jahres-Durchschnitt von 2,6 bzw. 0,6 %.
 
Im Londoner Teilmarkt West End haben die Spitzenmieten im 3. Quartal um 4,5% (wie auch im Jahresvergleich) zugelegt, ein Hinweis auf die Widerstandsfähigkeit des Nutzermarktes trotz Gegenwinds im weiteren Makro-Umfeld. 
Unter den 17 im Index vertretenen Märkten in der Eurozone wiesen vor allem die niederländischen Märkte hohe Mietpreissteigerungen im 3. Quartal auf. Rotterdam mit 7,1%, gefolgt von Utrecht (+3,9%), Amsterdam (+3,7%) und Den Haag (+2,6%) bewegten sich über dem europäischen Durchschnittswert. Diese bemerkenswerte Performance der niederländischen Märkte war eine Folge niedrigen Leerstands und eines starken Wettbewerbs um qualitativ hochwertige Flächen.
 
Überproportionale Quartalszuwächse waren über das Quartal auch für die sich spätzyklisch erholenden Städte zu notieren, allen voran Budapest mit 6,7 %, Paris mit einem Plus von 3,8%, Barcelona (+3,1%) und Madrid (+3,0%). Warschau kam auf ein Plus von 2,2%.
 
In sechs der sieben deutschen Immobilienhochburgen legte die Spitzenmiete im dritten Quartal im Vergleich zum Vorquartal zu. Nur Stuttgart blieb außen vor. Die stärkste Performance war in Köln mit 4,5% zu beobachten, gefolgt von Berlin (+3,2%), Hamburg (+1,9%), Düsseldorf (+1,9%), München (+1,3%) sowie Frankfurt (+1,3%).  
Im Jahresvergleich zeigt sich ein Zuwachs zwischen rund 3,8 % in Düsseldorf und Hamburg sowie 12,1 % in Berlin. Der deutliche Anstieg der Mietpreise gilt nicht nur für die Spitzen-sondern auch für Nebenlagen. Da auch hier der Leerstand aufgrund der zunehmenden Nachfrage sinkt, die von den zentralen Standorten auf diese Lagen übergeht, bleibt ein Mietpreisanstieg nicht aus. Für Berlin beispielsweise haben in 14 von 15 Teilmärkten die Spitzenmieten im Jahresverlauf angezogen - am stärksten im Teilmarkt Mitte um +40 %. Im Münchener Stadtgebiet ergibt sich ein ähnliches Bild: dort konnten in den ersten neun Monaten für elf von zwölf Teilmärkten steigende Spitzenmieten registriert werden, besonders stark im Teilmarkt Osten. Hier lag das Plus bei 19 %. 
 
Europaweit prognostiziert JLL für die nächsten fünf Jahre ein jährliches Büro-Mietpreiswachstum von durchschnittlich 1,9% pro Jahr - dies auf Basis einer relativ robust bleibenden Nachfrage und nur wenig spekulativer Projektentwicklungen.

 
Stärkstes 3. Quartal beim Umsatz überhaupt 
 
Nach einem starken ersten Halbjahr 2018 zeigte die Nachfrage auch im 3. Quartal keinerlei Anzeichen einer Abschwächung. Im Gegenteil: Der europäische Büroflächenumsatz erreichte in den Monaten Juli bis Ende September mit 3,3 Mio. m² ein Rekordergebnis. Das Wachstum lag dabei in Mittel- und Osteuropa (+5% gegenüber Q 3 2017) höher als in Westeuropa (+3%).
Europaweit ergibt sich für das Dreivierteljahr ein Büroflächenumsatz von 9,77 Mio. m² (+ 5 % gegenüber dem Vergleichszeitraum in 2017). Für das Gesamtjahr prognostiziert JLL ein Umsatzvolumen von 13,2 Mio. m². Damit bliebe 2018 leicht unter dem Rekordniveau des Vorjahres (13,7 Mio. m²), im langjährigen Vergleich aber um 18 % höher als der Durchschnitt der Jahre 2008 – 2017. 
 
In London hatte der Brexit-Gegenwind bislang noch keine signifikanten Auswirkungen auf die Nutzeraktivitäten. In den ersten neun Monaten 2018 bewegte sich der Umsatz mit 758.000 m² sogar leicht (1%) über dem Vergleichswert 2017. Auf Vorjahresniveau (2017: rund 2,6 Mio. m²) erwartet JLL 2018 dank eines dynamischen letzten Quartals das Umsatzvolumen in Paris. Der Rückgang von 18% im 3. Quartal sollte damit eine Momentaufnahme bleiben. 
 
Robust bleiben auch die Nutzeraktivitäten in Deutschland. Im Dreivierteljahreszeitraum zeigt sich der Büroflächenumsatz in den sieben deutschen Büroimmobilienhochburgen auf hohem Niveau, wenngleich er mit 2,8 Mio. m² nicht an das Vorjahresergebnis heranreicht (minus 6 %). Bei längerfristiger Betrachtung wird jedoch die gegenwärtige Nachfragestärke offensichtlich: +11 % im 5-Jahresvergleich und +21 % im 10-Jahresvergleich. Ausschlaggebend für den Umsatzrückgang sind die Einbußen in vier der sieben Märkte: von Hamburg minus 10 %, über Berlin und Köln (jeweils minus 21%) bis Stuttgart minus 25 %. Umsatz-Spitzenreiter ist einmal mehr München mit 686.000 m² und dem stärksten Wachstum gegenüber dem Vorjahreszeitraum (+14 %). Auf Rang zwei mit einem Umsatzvolumen von 575.000 m² steht Berlin, das allerdings einen Umsatzrückgang von 21 % zu verzeichnen hat. Frankfurt bleibt mit 10 % im Plusbereich und kommt auf 456.000 m².
 
In Amsterdam, einem der angebotsseitig angespanntesten Märkte, ist der Umsatz von Januar bis Ende September 2018 im Jahresvergleich um 38% auf 146.000 m² zurückgegangen. Der geringe Leerstand bremst die Aktivität, für potentielle Nutzer rücken daher zunehmend auch andere Randstad-Städte in den Fokus ihrer Flächensuche. Rotterdam etwa verbuchte einen Umsatzzuwachs von über 100% Die Projektentwicklungs-Pipeline wird in Amsterdam die Nachfragelage nur leicht entspannen, der Büroflächenumsatz für 2018 dürfte sich unter dem Vorjahr, aber wieder auf über 300.000 m² einpendeln.
 
Ein starkes 3. Quartal notierten die mittel- und osteuropäischen Märkte, angeführt durch eine erheblich gesteigerte Aktivität in Warschau (+20% gegenüber Q3 2017 und damit ein Dreivierteljahresumsatz 2018 von 491.000 m²) sowie Prag mit einem Plus von 12% und damit für die ersten neun Monate insgesamt ein Volumen von 375.000 m². In der tschechischen Hauptstadt war das fast ein Drittel mehr im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. 
Eine ebenfalls bemerkenswerte Performance im 3. Quartal konnten Barcelona (+84% gegenüber Q 3 2017), Mailand (+83%), Stockholm (+48%) und Madrid (+38%) vorweisen. Der starke Anstieg führte zu teilweise deutlich höheren Umsatzergebnissen im Dreivierteljahr.

 
Rückgang des Leerstands in fast allen Indexstädten – Fertigstellungen können Nachfrage auch in den nächsten Jahren nicht ausreichend bedienen
 
Die europäische Büro-Leerstandsquote ist im 3. Quartal 2018 um weitere 30 Basispunkte auf den mit 6,5% niedrigsten Stand seit 2002 gesunken. Zwar haben Büro-Fertigstellungen im 3. Quartal zugelegt, die robuste Nachfrage und eine hohe Vorvermietungstätigkeit halten den Leerstand aber nach wie vor auf niedrigem Niveau. Entsprechend notierten europaweit im 3. Quartal mit Ausnahme von Dublin (+20 Basispunkte auf 8,7%) und Edinburgh (stabil bei 3,5%) alle 24 Index-Städte einen Rückgang der Leerstandquote. Die höchsten Rückgänge wurden in Rotterdam (-110 Basispunkte auf 13,3%), Frankfurt (-70 Basispunkte auf 6,6%) und Warschau (-60 Basispunkte auf 10,5%) verzeichnet. Die unter den Indexstädten niedrigste Leerstandsquote zeigen mit Berlin (2,7 %) und München (3,0 %) zwei deutsche Städte. Noch niedriger liegt der prozentuale Leerstand in Stuttgart (2,3 %).
 
Die Fertigstellungs-Pipeline in den 24 analysierten Märkten weist im 3. Quartal zwar ein leichtes Plus (+3 %) gegenüber dem Vergleichszeitraum 2017 auf, 894.000 m² bedeuten aber im Vergleich zum 10-Jahresschnitt noch immer ein um ein Viertel niedrigeres Volumen. Der Löwenanteil neuer Flächen entfiel erneut auf Paris und London. 
 
Europaweit bleibt es für den Dreivierteljahreszeitraum mit 2,68 Mio. m² sogar noch bei einem leichten Rückgang der Fertigstellungen.
 
Für das Gesamtjahr 2018 rechnet JLL mit Fertigstellungen von rund 4,5 Mio. m². Steigende Fertigstellungsvolumina von voraussichtlich 5,6 Mio. m² bzw. 6,7 Mio. m² in 2019 und 2020 werden in Anbetracht niedriger Leerstände und geringer spekulativer Projektentwicklungstätigkeit weiter nicht ausreichend für Entspannung auf der Angebotsseite sorgen können. 

* Der Index umfasst die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Den Haag, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Moskau, München, Paris, Prag, Rotterdam, Stockholm, Utrecht und Warschau.