Covid-19 und der Immobilienmarkt

FRANKFURT, 8. Dezember 2020 – Kein anderes Thema hat unser Leben in den vergangenen Jahrzehnten so durcheinandergewirbelt wie Covid-19. Niemand hätte sich vor ziemlich genau einem Jahr vorstellen können, welche Auswirkungen dieses Virus auf unser Leben haben würde. Ohne Frage ist Covid-19 für uns in Deutschland die schlimmste Krise seit dem Zweiten Weltkrieg. Aber – solche Krisen sind oft „nur“ Beschleuniger für Trends, die schon vorher da waren. Zum Beispiel:

• Unsere Demographie hat sich seit Jahrzehnten verändert, unsere Gesellschaft ist mittlerweile überaltert.

• Die gesellschaftliche Schere zwischen oben und unten, zwischen wohlhabend und bedürftig, klafft weiter auseinander denn je.

• Der Wunsch nach Nachhaltigkeit ist in unser Bewusstsein getreten. Mit Fridays for Future versucht die junge Generation das zu bewirken, was Politik und Gesellschaft bisher nicht erreichen wollten oder konnten.

• Ein Jahrzehnt Nullzinspolitik mit enormen Auswirkungen auf unsere Finanzplanung und damit auf unsere Altersvorsorge.

• Immobilien als unersetzbare Anlageklasse. Mit allen Nebenwirkungen, positiven wie mehr Immobilienbesitzern und negativen wie Mietpreisexplosion, Anwachsen der Speckgürtel und damit verbundene Preisanstiege.

• Der Erfolg von E-Commerce mit allen Implikationen für die Supply Chains, die Versorgungswege, die veränderte Lagerhaltung. Und die in vielen Bereichen fortschreitende Verödung der Innenstädte.

All das war schon vor Covid-19 da. Nur hat dieses Virus eben alle Trends wie mit einem Turbo beschleunigt, verschärft, verstärkt.

Home Office und die Folgen

Wenn man heute über die Arbeitswelt spricht, so spricht man zuallererst über „Home Office“.  Aus der Not geboren wurde es zum „Heilsbringer“. Home Office wird Land auf, Land ab als „die“ Lösung gefeiert. Aber ist es wirklich DIE Lösung?

Hier ist eine deutlich differenzierte Betrachtung nötig. Zuerst ist dies eine - sagen wir vorsichtig - „elitäre Debatte“, denn Home Office ist nur einem bestimmten Teil der Bevölkerung möglich. Kein Home Office in der Produktion, im Handel, im Gesundheitswesen, im Tourismus, im Nah- und Fernverkehr, beim Transport, in der Gastronomie und so weiter. Das sollte man stets im Kopf behalten. Fakt ist aber, dass in den Bereichen, wo Home Office praktiziert werden kann, Arbeit und Freizeit immer mehr verschwimmen. Und wenn wir ehrlich sind, können wir die Auswirkungen auf den Menschen selbst, aber auch auf die Gesellschaft als Ganzes noch überhaupt nicht absehen.

Sind Menschen zu Hause glücklicher? Oder ist das Arbeiten in Isolation eher eine Belastung?

Und auch die Arbeitgeberseite betritt Neuland: Sind Mitarbeiter tatsächlich – wie häufig behauptet – produktiver? Oder doch nicht? Wie misst man eigentlich Produktivität in diesem Kontext? Welche Auswirkungen hat Home Office auf Führung – und auf „geführt werden“?

Was bedeutet es für die Weiterentwicklungsmöglichkeiten von Mitarbeitern? Was für das Miteinander mit den Kollegen? Wo bleibt das „Identitätsstiftende“ eines Büros, einer Arbeits-Gemeinschaft?

Schnell führen uns diese Gedanken zu Themen wie Mitarbeiter-Zufriedenheit, dem War for Talent, der Mitarbeiterbindung. Und damit auch zu der Frage, ob der „Home Arbeiter“ in der Vorstadt nicht schnell durch den Home Arbeiter im Nachbarland oder in Indien ersetzt werden kann. Und das gilt natürlich auch anders herum. Ohne Bindung wird der Arbeitgeber ebenfalls schneller austauschbar. Viele Fragen, die man bei aller Euphorie nicht vergessen sollte. Home Office ist weit mehr als die technische Umsetzung dezentralen Arbeitens.

Der Bogen zur Immobilienbranche ist schnell geschlagen, wie ich an drei Thesen belegen will:

• Das Office kommt ins Home – und Home Office bedeutet mehr Platzbedarf zu Hause. Niemand will dauerhaft acht Stunden am Küchentisch sitzen. Ein Arbeitszimmer muss her. Auf zehn Quadratmeter schätzen unsere Wohnexperten den Mehrbedarf zukünftig. Und damit sind in der Regel Wohnungssuche und Umzug in größere Wohnungen sowie Häuser verbunden. Diese größeren Flächen müssen jedoch oft erst noch entstehen. Und finanziert werden. Der Vorlauf für so etwas beträgt Jahre, wenn nicht gar Jahrzehnte. Denn es wird zu wenig gebaut und die bürokratischen Hürden sind oft zu hoch. Dazu kommt, dass man sich diese größere Wohn- und Home Office - Fläche auch leisten können muss. Denn das Mietpreiswachstum geht unvermindert weiter. Im Schnitt um 5 Prozent stiegen die Mieten in den deutschen Big 7 Metropolen von Mitte 2019 auf Mitte 2020. Im Jahr davor waren es nur 2,3 Prozent gewesen. Vor allem in München und Frankfurt ziehen sie stark an. Kann der Arbeitnehmer diese Kosten schultern oder erwartet die Gesellschaft, dass der Arbeitgeber sich daran beteiligt. Auch hier tauchen viel mehr Fragen auf, als man auf den ersten Blick denkt. Und Antworten hat darauf bisher kaum jemand. Fünf Euro pro Tag oder maximal 600 Euro Steuerfreibetrag, wie von der Politik propagiert, werden wohl kaum genügen.

• Home Office bedeutet weniger pendeln. Was bedeutet das für den eigenen Wohn-Ort? Zieht man nun weiter weg vom Arbeits-Ort? Wohin? Gibt es da genug passenden Wohnraum? Und wohin genau pendelt man denn? Nach wie vor mitten hinein in die klassischen Metropolen wie Frankfurt, Berlin oder München? Oder pendelt man eher in den Speckgürtel, an die äußersten Ränder der Stadt? Dort entstehen – ein Beispiel ist aktuell BASF – neue, zentralisierte Büros an der Peripherie. Eine Entwicklung, auf die der Immobilienmarkt bisher noch gar nicht eingestellt ist. Zwischen 2015 und 2019 waren 69 Prozent der Büroanmietungen in den Big 7 auf dezentrale Lagen entfallen. 2020 waren es hingegen 74 Prozent. Aber ob dies wirklich ein nachhaltiger Trend ist, bleibt abzuwarten. Denn längst nicht alle Unternehmen können diesem „Club und Hub“-Modell etwas abgewinnen. Weniger pendeln heißt vermutlich weniger Verkehr, weniger Staus. Aber eben auch weniger Nachfrage nach Mobilität. Also sinkende Umsätze für die Mobilitäts-Industrie, inklusive dem öffentlichen Nahverkehr. Hier warten viele spannende Chancen für Smart Cities. Verkehrssteuerung, Parkraum-Management, CO₂-Ersparnis.

• Home Office bedeutet veränderte Anforderungen an das klassische Büro. Weniger „Kästchen“ mit dem Charme von Batterien für Legehennen, weniger Quadratmeter Optimierung, weniger Bedarf an Einzelbüros. Dafür mehr Bedarf für kooperative Flächen, für Teamarbeit, für Austausch, Kollaboration, kreatives Arbeiten und damit für Innovation.

Also zwei auf den ersten Blick widersprüchliche Trends. Weniger Flächenbedarf wegen Home Office – und gleichzeitig mehr Bedarf an Fläche wegen Home Office.

Unsere Research-Abteilung hat deshalb mehrere Modelle entwickelt, die einen Korridor zwischen minus 10 Prozent und plus 14 Prozent bei der Büroflächennachfrage sehen. Wie das letztlich ausgehen wird, ist schwer abzuschätzen. Fakt ist aber, dass im Moment die Unsicherheit überwiegt. Der Bürovermietungsmarkt in den sieben Immobilien-Hochburgen dürfte nach aktuellem Stand in diesem Jahr einen Rückgang um 34 Prozent auf 2,67 Millionen Quadratmeter hinnehmen müssen. Und auch wenn bis zum Jahresende noch drei Wochen bleiben, klar ist: Covid-19 wird deutliche Spuren hinterlassen haben.

Ein Blick auf die qualitative Komponente der „Heimarbeit“ darf nicht fehlen.

Kein Home Office ohne Videokonferenz, ohne Teams oder Zoom. Welche Auswirkungen hat das auf die Zukunft der Arbeit? Mittlerweile wissen wir, dass ein großer Teil unserer Meetings tatsächlich online durchgeführt werden kann. Nicht für jedes Zusammentreffen ist eine Dienstreise oder gar ein Flug notwendig. Das ist auf jeden Fall schon einmal etwas sehr Positives. Manche bezeichnen Frankfurt mittlerweile sogar ironisch als Luftkurort „Bad Frankfurt“.

Die Zukunft der Arbeit ist hybrid

Auch hier gibt es meiner Meinung nach ein „Aber“. Jedes Online-Meeting bedarf Terminierung und Formalismus. So entstehen neue Prozesse, die viel aufwändiger sind als das oft ungeplante, zwanglose Gespräch auf dem Flur oder vor der Kaffeemaschine. Oder der schnelle Besuch im Nachbar-Büro. Viele beiläufig geführte Diskussionen haben schnell, unkompliziert und effizient Entscheidungen ermöglicht. Nun werden Entscheidungen komplizierter, starrer, langsamer und damit ineffizienter. Dazu kommt noch ein Trend, den wir aus der E-Mail-Kommunikation kennen. Der große Verteiler – das gilt auch für den oft zu großen Teilnehmerkreis vieler Online-Meetings.

Also auch in der Kommunikation und Entscheidungsfindung halten sich vermutlich Vor- und Nachteile die Waage. Weniger Reisen, weniger CO₂, weniger Kosten und (Reise-)Zeitersparnis auf der positiven Seite. Kompliziertere, formalisierte, langsamere und damit ermüdende Prozesse auf der Negativen.

Alles in allem mehr offene Fragen als man auf den ersten Blick denken würde. Fakt scheint mir aber, dass die Arbeit der Zukunft weder Home Office noch Büro heißt. Die Zukunft der Arbeit ist hybrid. Unsere Analysen gehen davon aus, dass Arbeitnehmer, die die Wahl haben, im Schnitt zwei von fünf Arbeitstagen in der Woche zuhause verbringen möchten – also die Mehrheit im Büro.

E-Commerce ist mehr als „Einkaufen im Internet“

Kommen wir zum zweiten wichtigen Block – dem E-Commerce. Die Wachstumsraten der letzten Monate kann man nicht nur am Amazon-Aktienkurs mit aktuell plus 75 Prozent seit März deutlich ablesen. E-Commerce ist mehr als „Einkaufen im Internet“. Es ist Lager, Transport, Verpackung, Müll und schlecht bezahlte Ausfahrerjobs. Und natürlich hat E-Commerce direkten Einfluss auf die Retailflächen in den Innenstädten. Der Einzelhandel war in den vergangenen Jahren nur bedingt erfolgreich, eine neue Rolle für sich zu finden. Stichwort Erlebniswelt, Showroom und Unterhaltung. Nun setzt ihm die erhöhte Nachfrage nach Online-Shopping besonders zu. Viele Flächen sind über-dimensioniert und häufig wurde es mit der Filialisierung übertrieben. Wer braucht drei identische Filialen in nur einer Fußgängerzone?

Der Einzelhandel reagiert. Zuerst natürlich durch die Aufgabe von unprofitablen Flächen. Aber selbst an den Standorten, die gehalten werden, versucht man, die Mietkosten zu reduzieren. So sehen wir als Trend, dass Lagerflächen in den Obergeschossen großer Retail-Immobilien umgewidmet werden. Aus ihnen werden, wo möglich, Büros oder Wohnungen. Der trotzdem bestehende Platzbedarf für die Ware wird ins Zwischenlager verlegt. Für Immobilien-Investoren hat dies weitreichende Konsequenzen. Und ist komplettes Neuland. Wurden früher Häuser mono-thematisch als Verkaufsflächen, Büros oder Wohnungen konzipiert und gebaut, muss heute bereits in der Planung und Entstehung eine höhere Flexibilität eingearbeitet werden. Die Flexibilität, Flächen schnell und kostengünstig umzuwidmen. Multi-Use ist nicht nur eine Risikoreduzierung für Eigentümer, sondern auch die Wiederbelebung der Innenstädte, die nach Ladenschluss ausgestorben sind.

Wenn wir über die Future of Consumption sprechen, ist es aus unserer Sicht verfrüht und verfehlt, einen Abgesang auf den Einzelhandel anzustimmen. Wir glauben, dass wir die Untergrenze gesehen haben und dass die Umsatzkurve 2021 nach oben zeigen wird: Die Verbraucher werden nach dem Ende der Pandemie ein ganz enormes Bedürfnis nach Erlebnis und dem persönlichen Einkauf vor Ort entwickeln und so die Innenstädte wieder zum Blühen bringen.

Für Retailer ist es daher enorm wichtig, sich schon jetzt darauf vorzubereiten, indem sie für die Konsumenten ein besonderes Shopping-Erlebnis konzipieren. Auf der Metaebene zeigt sich erneut, wie wichtig die Bedeutung von bekannten und klar positionierten Marken ist. Denn wenn Konsumenten in die Städte zurückkehren, zu welchen Händlern kehren sie dann zurück? Nur wer hier gut aufgestellt und fest in den Köpfen der Konsumenten verankert ist, hat die Chance, am persönlichen Einkauf zu partizipieren.

Schauen wir noch auf eine weitere, ganz neue Entwicklung. Die im Frühjahr unterbrochenen Lieferketten haben klargemacht, wie abhängig wir uns in den letzten Jahrzehnten von „just in time“-Lieferungen aus aller Welt gemacht haben. Um dem entgegen zu steuern, sehen wir verstärkt die Rückkehr von Logistikzentren nach Europa – und auch nach Deutschland. Waren und Güter werden also wieder mehr dort vorgehalten, wo sie auch konsumiert werden. Wir erleben einen hohen Bedarf bei der Beratung und Umsetzung von Logistikflächen. In der Vermietung wird der Vorjahreswert von 6,6 Mio. Quadratmetern sicher übertroffen werden, der Investmentmarkt gehört mit einem Plus von 32 Prozent zu den großen Gewinnern.

Die Digitalisierung eröffnet unendlich viele Möglichkeiten

Auch bei Logistik und Lieferketten eröffnet die Digitalisierung unendlich viele Möglichkeiten. Vor allem positive. Zum Beispiel die Optimierung und Reduzierung von Wegen und Transferzeiten. Es gibt Schätzungen, dass Digitalisierung unseren CO₂ - Ausstoß um bis zu 50 Prozent reduzieren könnte, so eine Studie, die im Auftrag des IT-Branchenverbandes BitKom erstellt wurde.

Und auch für die Immobilienbranche ist die Digitalisierung eines DER Themen. Die Schlagworte sind bekannt. Smart Homes, Smart Houses, Smart Offices und Smart Cities. All dies wird erst durch Digitalisierung möglich. Nun muss es nur jemand umsetzen.

Die Verbesserung unserer Energiebilanz kann durch die Digitalisierung gelingen. Dem hat sich JLL verschrieben und wird sein unternehmerisches Handeln konsequent darauf ausrichten. Wir haben das „Net Zero Carbon Building Commitment“ des World Green Building Council unterschrieben und uns damit verpflichtet, bis 2030 in allen von uns genutzten Gebäuden einen Netto Null CO₂ - Ausstoß zu erzielen. Und wir empfehlen dies auch unseren Kunden und Lieferanten. Wir optimieren dafür die Energieeffizienz unserer Portfolios und treiben die Nutzung erneuerbarer Energien voran. Ehrgeizige Nachhaltigkeitsziele und die Beratungsleistungen, die wir anbieten, sollen uns dabei helfen, unsere Mission und unseren Unternehmenszweck zu erfüllen: Immobilien künftig so zu gestalten, dass sie eine bessere Welt ermöglichen.

Der aktuelle Markt

Auch wenn sich die Investitionsbereitschaft im dritten Quartal wieder verstärkt hat, müssen global nach neun Monaten 2020 gegenüber dem Vergleichszeitrum des Vorjahres herbe Verluste beim Transaktionsvolumen bilanziert werden. Am besten schlug sich noch EMEA mit einem Minus von „nur“ 17 Prozent. Asien-Pazifik bilanziert ein Minus von 28 Prozent und die Region Amerika ein Minus von 44 Prozent.

Auf dem deutschen Investmentmarkt, Stand heute, wird für das Gesamtjahr 2020 voraussichtlich ein Rückgang des Transaktionsvolumens um rund 17 Prozent von 91,8 Milliarden Euro 2019 auf 76,5 Milliarden verzeichnet werden müssen. Doch der langfristige Vergleich relativiert diesen Rückgang: Der aktuelle Wert liegt nämlich um mehr als 30 Prozent über dem 10-Jahresschnitt von etwa 58 Milliarden Euro. Nach vielen Jahren Null-Zins-Politik und keiner Aussicht auf eine Veränderung sind Immobilien ohne Frage eine unverzichtbare Asset-Klasse. Davon sind wir nicht nur von Berufswegen fest überzeugt.

Der Bürovermietungsmarkt der sieben größten Immobilienhochburgen dürfte sogar einen Umsatzrückgang um 34 Prozent von rund vier Millionen Quadratmetern auf 2,67 Millionen zu verkraften haben.

Bis zum Jahresende hin werden noch weitere Abschlüsse sowohl im Investment-, als auch im Bürovermietungsbereich realisiert werden, aber Covid-19 hat auf den Immobilienmärkten 2020 deutliche Spuren hinterlassen.

Wie geht es weiter?

Eine Prognose war selten so schwierig wie die für 2021. Alles hängt von der weiteren Entwicklung der Pandemie ab und wie wir damit umgehen. Hoffnungen weckt die baldige Verfügbarkeit von Impfstoffen. Dieser Optimismus kann auch für den Immobiliensektor gelten. Nach einem historischen Tief auf dem Vermietungsmarkt wird die Nachfrage nach Büroflächen wieder ansteigen. Viele Unternehmen hatten Entscheidungen über Umzüge und Expansionen 2020 aufgeschoben, nun stehen Entscheidungen wieder an. Denn egal, ob Pandemie, Lockdown oder nicht – befristete Mietverträge laufen weiter und schließlich aus. Der Handlungsdruck bei gleichzeitigem Flächenengpass in den deutschen Big 7 wird dadurch zusätzlich steigen und den Vermietungsumsatz wiederbeleben. Gleiches gilt auf dem Investmentmarkt, wo Core-Objekte nach wie vor sehr gefragt sind. Dort steigt der ohnehin große Anlagedruck weiter, denn Staatsanleihen laufen aus und die Zinsen werden auf unbestimmte Zeit niedrig bleiben. All das spricht für die Immobilienwirtschaft und ein wieder deutlich stärkeres 2021.