Deutliche Abschwächung auf dem Frankfurter Investmentmarkt

Keine dreistellige Büro-Transaktion - Living stärkste Assetklasse

04. April 2019

FRANKFURT, 04. April 2019 - Nicht wie zu Jahresbeginn 2018 mit einem ordentlichen Polster aus Überhangmandaten ausgestattet, musste der Frankfurter Investmentmarkt im ersten Quartal 2019 starke Einbußen beim Transaktionsvolumen* hinnehmen und damit in der Rangfolge der deutschen Immobilienhochburgen Berlin Platz machen. Dies obwohl zum dritten Mal in Folge in einem Jahresauftaktquartal die Milliardenmarke getoppt wurde. Führten vor 12 Monaten fünf Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich zu dem Rekordergebnis, war aktuell das Ausbleiben solcher Lose in der Assetklasse Büro der Grund für den deutlichen Rückgang von 39 Prozent auf 1,14 Mrd. Euro, - ein Minus, das damit höher ausfällt als für die Big 7 insgesamt (-23%). Nicht nur Frankfurt hat es also gegenüber dem Vorjahreszeitraum getroffen: bis auf die deutsche Hauptstadt, die aufgrund von 11 Transaktionen über der Kategorie >100 Mio. Euro ein bemerkenswertes Transaktionsplus von 48 Prozent (fast 4. Mrd. Euro) verbuchen konnte, mussten alle anderen Hochburgen Rückgänge zwischen 8 Prozent (Stuttgart) und 49 Prozent (Hamburg) hinnehmen. Erfreulich immerhin für Frankfurt: der eigene Fünfjahresschnitt wurde noch um 4 Prozent überschritten, der 10 Jahresschnitt um 47 Prozent.

Unter den Top 5 Transaktionen in der Mainmetropole, zusammen knapp 600 Mio. Euro schwer, damit aber fast um die Hälfte leichter als im Vorjahr (Q 1 2018: 1,16 Mrd. Euro), bilanzierte der größte Abschluss aus dem Bereich Living: der Kauf eines Portfolios durch Deutsche Wohnen mit über 2.800 Wohneinheiten, davon 1.000 Wohneinheiten in Frankfurt und Umgebung von dem schwedischen Wohnungsunternehmen Akelius.

Auch insgesamt floss auf dem Frankfurter Investmentmarkt während der ersten drei Monate das meiste Kapital in Assetklassen aus dem Bereich Living: 10 Transaktionen (von insgesamt lediglich 29 und damit deutlich weniger als in den Vorjahren) kamen auf ein Volumen von 556 Mio. Euro und damit auf einen Anteil von 49 Prozent. Ein ähnlich hoher Anteil des Living-Segments wurde in den sechs anderen deutschen Immobilienmärkten erzielt mit ebenfalls deutlich zweistelligen Quoten in Berlin, Düsseldorf und Köln.

Ungewöhnlich niedriger Anteil von Büroobjekten und ausländischen Investoren

Auf Büroobjekte entfielen in der Mainmetropole ca. 427 Mio. Euro, entsprechend einem Anteil von 37 Prozent, für Frankfurter Verhältnisse ein ungewöhnlich niedriger Anteil - genauso wie der Anteil von ausländischen Investoren. Die kamen im ersten Quartal auf lediglich 26 Prozent des Transaktionsvolumens, entsprechend knapp 300 Mio. Euro. Ihr Fünfjahresschnitt liegt bei 48 Prozent. Sie sind es auch, die in der Regel bei großen Transaktionen überproportional vertreten sind.

„Zwar sind diese Entwicklungen nach drei Monaten nur eine Momentaufnahme, aber alle Marktteilnehmer haben nun einmal damit zu kämpfen, dass zwar Kapital für ein Investment in Immobilien in mehr als ausreichender Menge vorhanden ist, nur die Immobilien nicht”, so Matthias Kromer, Senior Team Leader Central Office Investment JLL Germany. Kromer weiter: „Das betrifft auch die Nachfrage nach großen Investments, wie wir sie in 2018 gesehen haben. Die gute Nachricht: die eine oder andere wird im Laufe dieses Jahres noch kommen – auch wenn es nicht reichen wird, Ende Dezember ein Transaktionsvolumen (inklusive Living) über 8 Mrd. Euro zu bilanzieren”, so Kromer. Das wäre immerhin auf dem Niveau des Fünfjahresschnitts.

Einmal mehr bestätigt hat sich die Bereitschaft der Investoren, für Top-Immobilien Top-Preise zu zahlen. Damit ist die Spitzenrendite noch einmal zurückgegangen und zwar von 3,15 Prozent auf 2,95 Prozent, Tendenz bis Jahresende weiter leicht fallend. „Mit der klaren Absage der EZB an eine Zinserhöhung im laufenden Jahr ist die Unsicherheit erst einmal raus. Das niedrige Leitzinsniveau lässt Investoren, die auf berechenbare, stabile und positive Renditen setzen wollen oder müssen, gegenüber der Anlage „in Beton“ so gut wie keine Alternativen“, so Kromer. Kromer weiter:Das Mietwachstum wird entsprechend stärker eingepreist. Und dies vor allem in den Bereichen unterhalb der 30 Euro/m²/Monat, da hier die Nachfrage noch einmal deutlich größer, das Angebot aber gering ist. Im traditionell am stärksten nachgefragten Segment unterhalb von 20 Euro wird die Luft dünner. Die stark steigenden Baukosten machen Neubauten unterhalb dieser Marke immer schwieriger. Es ist somit von einer zunehmenden Verknappung auf der Angebotsseite auszugehen. Nachfrager werden mehr und mehr gezwungen, entweder höhere Mietpreise zu akzeptieren oder in sekundäre Lagen bzw. qualitativ schlechtere Gebäude zu ziehen.“