Deutscher Investmentmarkt büßt Dynamik ein und muss sich neu ausrichten

FRANKFURT, 6. Juli 2022 – Angesichts des unruhigen und unsicheren Marktumfelds hat die Transaktionsdynamik am deutschen Investmentmarkt in den Monaten April bis Juni 2022 deutlich abgenommen. Die meisten in den letzten Wochen abgeschlossenen Transaktionen wurden vor dem jüngsten Zinsanstieg auf den Weg gebracht. Das Quartalsergebnis summiert sich auf 12,3 Milliarden Euro, was in etwa der Hälfte des Volumens des ersten Quartals entspricht. Immerhin, in der Halbjahresbetrachtung wurde mit 36,1 Milliarden Euro noch ein Plus von fünf Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2021 registriert.

Dr. Konstantin Kortmann, Country Leader JLL Germany: „Der Investmentmarkt tariert sich aktuell zwischen den sich verändernden Finanzierungskonditionen, den jeweils vorherrschenden Preiserwartungen der Verkäufer und dem mit jedem Monat zunehmenden Kapitaldruck im Markt aus. Für eine solche Situation gibt es bislang keine Erfahrungswerte – also auch explizit keine Evidenz für pauschale Schwarzmalerei.“

Es gelte vielmehr zu differenzieren: „Wir sehen derzeit Verkäufe auf dem Preisniveau des Jahresbeginns und ebenso sehen wir bereits Transaktionen mit einem neuen Pricing. Für den Hauptteil, besonders der Core-Transaktionen, gilt aber, dass durch die gestiegenen Zinsen neu kalkuliert werden muss und dass es darauf ankommt, ob Verkäufer an ihren bisherigen Preisvorstellungen festhalten wollen oder aufgrund ihrer Exitstrategie auch festhalten müssen“, sagt Kortmann.

Wohl erst ab dem vierten Quartal werden genügend Vergleichswerte für die jetzige Marktsituation vorliegen. „Fest steht aber bereits jetzt, dass Preise künftig vor dem Hintergrund einer deutlich stärkeren Inflation auf einem höheren Zinsniveau, aber eben auch mit deutlich gestiegenen Neubaukosten kalkuliert werden“, gibt Kortmann einen Ausblick.

Neue Marktlage trifft auf Zinswende durch die internationalen Notenbanken

Was für die Immobilienbranche gilt, gilt auch für die Gesamtwirtschaft: Die Herausforderungen, die mit dem Ukraine-Krieg, den Kostensteigerungen, dem Klimawandel und auch Corona verbunden sind, sind gewaltig und teilweise derzeit überhaupt noch nicht absehbar. „Diese Unsicherheit ist etwas, was weder an den Aktienmärkten noch von Banken, Investoren und Unternehmen geliebt wird. Sie macht es für Politik und Ökonomen so schwer, ein Szenario der wahrscheinlichen zukünftigen Entwicklung zu skizzieren“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

So sei es nicht verwunderlich, wenn der DAX und seine internationalen Counterparts in den zurückliegenden Wochen teilweise bis zu 25 Prozent verloren haben. Und diese Verluste prallen parallel auf eine Zinspolitik der Notenbanken, die derzeit nur eine Richtung kennt: nach oben. „Noch erscheint die Wahrscheinlichkeit einer globalen oder deutschen Wirtschaftsrezession als moderat, doch die Gefahren dafür sind vorhanden, wobei in Deutschland die Sorgen um eine deutliche eingeschränkte Gasversorgung im kommenden Herbst und Winter besonders groß sind“, skizziert Scheunemann. Dann würde sich auch die Konjunktur in die Krisenrhetorik einreihen.

Als nahezu sicher gilt aber, dass die Inflation noch längere Zeit hoch bleiben wird, denn gegen solche angebotsgetriebenen Preissteigerungen ist es für die Notenbanken extrem schwer gegenzusteuern. Zwar zeigen zumindest für bestimmte Rohstoffe wie Holz oder Kupfer die jüngsten Preise eine gewisse Entspannung. In der globalen Lieferkettenwelt ist und bleibt die chinesische Null-Corona-Politik aber die große Unbekannte. „Die EZB wagt nun den ersten Zinsschritt und wird im Juli den Leitzins um 25 Basispunkte erhöhen. Zu spät? Zu wenig? Zu viel? Über die Antworten gehen die Meinungen weit auseinander. An den Märkten jedenfalls wurden Zinserhöhungen bereits eingepreist“, so Scheunemann.

Bei der EZB kommt noch hinzu, dass die Währungshüter die gesamte Eurozone und die Staatsverschuldung im Blick haben müssen. Die Risikoaufschläge von Staatsanleihen aus den südlichen Euro-Ländern sind aktuell schon deutlich angestiegen. „Es ist also eine Gratwanderung aus Bekämpfung der Inflation mit höheren Zinsen und einer Verhinderung des Wiederaufflammens einer Euro-Schuldenkrise. Parallel zur Inflation haben sich die Finanzierungskonditionen im letzten Monat aus Investoren- und Unternehmenssicht signifikant und sehr schnell verschlechtert“, analysiert Scheunemann. Der Fünfjahresswap lag vor einem Jahr noch bei minus 0,3 Prozent und hat sich seitdem auf aktuell rund 2,3 Prozent erhöht – ein Anstieg um 260 Basispunkte. Gleichzeitig haben auch die Margen der Banken angezogen, sodass in einer All-in-Betrachtung ein Anstieg von 300 Prozent innerhalb von zwölf Monaten zu Buche schlägt. „Dies alles kann nicht folgenlos an den Investment- und Immobilienmärkten vorübergehen“, sagt Scheunemann.

Gesamtjahresvolumen steuert auf 70 Milliarden Euro zu

JLL geht aktuell davon aus, dass sich das Gesamtjahresvolumen 2022 mit rund 70 Milliarden Euro um etwa 37 Prozent unter dem Vorjahreswert einsortieren wird. Der heftige und historisch starke Zinsanstieg hat zu einer gewissen Starre an den Investmentmärkten geführt. Zum einen haben innerhalb kürzester Zeit diejenigen Investoren ihre Ankaufspläne gestoppt, die mit einem hohen Fremdkapitalanteil agieren, zum anderen warten auch eigenkapitalstarke Investoren derzeit erst mal ab, wie sich die Preise und die allgemeine Marktlage entwickeln werden. Diese Phase des Abwartens dürfte bis zum Herbst andauern.

Die Zeiten des „billigen Geldes“ scheinen aber definitiv vorbei zu sein und es gilt, sich wieder mit einem normaleren Finanzierungsumfeld auseinanderzusetzen. Dazu gehört auch, dass ein Teil der institutionellen Investoren sich nun wieder den Anleihemärkten zuwenden wird und Immobilien ihren „TINA“-Status (There Is No Alternative) verlieren werden. Nominal gesehen hat sich der Renditeabstand von zehnjährigen Staatsanleihen zu Immobilienrenditen (gemessen zur durchschnittlichen Bürospitzenrendite) innerhalb des zweiten Quartals um rund 120 Basispunkte auf 1,1 Prozentpunkte reduziert. Der langfristige Mittelwert des Renditeabstands seit dem ersten Quartal 2009 liegt bei 2,96 Prozent. Um die Attraktivität als Assetklasse aufrechtzuerhalten inklusive eines adäquaten Risikoaufschlags, müssten die Immobilienrenditen gleichfalls nach oben tendieren. 

Hier kommt allerdings die Inflation ins Spiel, die die realen Anleiherenditen weiter tief ins Negative drückt und in dieser Rechenlogik einen aktuell historisch hohen Spread zu Immobilienrenditen offenbart. „Es ist also nicht ausgemacht, dass Immobilienrenditen parallel den Weg der Kapitalmarktzinsen folgen müssen. Je stärker die Inflation über den aktuellen Anleiherenditen liegt, umso mehr spricht das für die Immobilie als Kapitalanlage“, erklärt Jan Eckert, Head of Capital Markets JLL Germany, Austria, Switzerland.

Für viele sei die Inflation ein Schreckgespenst, weil man verlernt habe mit ihr umzugehen. „Der Markt muss wieder lernen, die Inflation bei der Investmentmodellierung einzubauen“, sagt Eckert. „Wir sind in einer ganz neuen Situation angekommen, die über viele Jahre real sein wird. Entsprechend müssen Cashflows und Indexierungen mitgedacht werden. Bis vor Kurzem konnte man allein auf den Multiplikator schauen – doch das reicht nun längst nicht mehr.“ Auch jetzt biete der Markt gute Investments, wenn Objekte mit Mietern belegt seien, die eine Indexierung mitgehen oder die Mehrkosten weitergeben könnten. „Einige Branchen sind derzeit so stark, dass sie mit dieser Herausforderung sehr gut umgehen werden“, ist Jan Eckert optimistisch.

Nach wie vor rege Aktivitäten bei Portfoliotransaktionen – Fokus auf Core und Qualität

Zusammengerechnet lag das Volumen der Einzelabschlüsse deutschlandweit im ersten Halbjahr 2022 bei 20 Milliarden Euro und sank damit gegenüber dem Vorjahr um 13 Prozent. Nach wie vor dynamisch zeigen sich dagegen Portfolioverkäufe, deren Volumen sich auf 16 Milliarden Euro summiert, was einem Plus von 43 Prozent gegenüber 2021 entspricht.

Nachdem in den ersten drei Monaten des Jahres 25 Portfolios mit einem Volumen von jeweils mehr als 100 Millionen Euro den Besitzer wechselten, kamen in den Monaten April bis Juni nochmals 17 Transaktionen dieser Größenordnung hinzu. In der Summe des ersten Halbjahres (42 Transaktionen) wurden damit deutlich mehr Portfoliodeals als im gleichen Zeitraum 2021 (25 Transaktionen) registriert. Auch im Frühjahr 2022 spürte JLL eine rege Nachfrage nach Portfolios, allerdings handelte es sich um deutlich geringere Volumina als in den Quartalen zuvor und das Gros dieser Transaktionen stammten aus der Assetklasse Living.

Bei den Einzelabschlüssen sticht im abgelaufenen Quartal der anteilige Verkauf des Sony Centers in Berlin mit knapp 680 Millionen Euro an den norwegischen Staatsfonds Norges hervor. Doch daneben gab es weitere zwölf Transaktionen jenseits der 100-Millionen-Euro-Marke überwiegend in den großen etablierten Standorten und mit Schwerpunktfokus auf den Assetklassen Büro und Mischnutzung.

Rund die Hälfte der Investitionen entfallen auf die sieben Immobilienmetropolen

Mit einem Volumen von 18 Milliarden Euro entfällt in der Halbjahresanalyse rund die Hälfte des Transaktionsvolumens auf die sieben deutschen Immobilienmetropolen. Gleichzeitig stieg das Volumen im Jahresvergleich um vier Prozent. Berlin steht mit einem Transaktionsvolumen von sechs Milliarden Euro weiterhin an der Spitze vor Frankfurt mit 3,9 Milliarden Euro und Hamburg mit 3,6 Milliarden Euro. Das Plus in der Hansestadt ist mit 87 Prozent signifikant.

Dass sich der Investmentmarkt in einer Orientierungsphase befindet, macht sich besonders bei der Assetklasse Büro bemerkbar. Hier wurden im zweiten Quartal Objekte im Wert von nur 3,5 Milliarden Euro gehandelt. „Das sind zwar von den nackten Zahlen her rund zwei Drittel weniger als im ersten Quartal, wir gehen dennoch nicht von einem Dauertief aus. Das Büro als Investmentprodukt wird seinen Status behalten. Wir erwarten kurzfristig eine höhere Konzentration auf die Toplagen in den sieben Metropolen, in Bezug auf Value-add-Strategien sehen wir allerdings eine etwas längere Phase der Konsolidierung“, meint Scheunemann. Für solche risikoreicheren Produkte müsste das Preisniveau deutlicher nachgeben, um Einstiegsmöglichkeiten generieren zu können.

Zu der Gesamtbeurteilung einer Investition gehört das Thema ESG nach wie vor dazu. Für die langfristige Fondsperformance ist es unabdingbar, auch weiterhin die CO₂-Emissionen im Blick zu haben. ESG-Absichtserklärungen und Statements wurden überwiegend in einem völlig anderen Marktumfeld getroffen. Jetzt, in einem Umfeld steigender Zinsen und wirtschaftlicher Unsicherheit müssen sie sich beweisen. Ein Zurücksetzen der Nachhaltigkeitsziele ist aber keine Option.

„Das aktuelle Preisniveau an den Immobilienmärkten abzubilden, fällt derzeit nicht leicht, weil die abgeflaute Nachfrage zu deutlich weniger Evidenz in Form von realisierten Transaktionen geführt hat. Vielmehr sehen wir eine Gemengelage aus einzelnen hochpreisigen Abschlüssen, die das bisherige Renditeniveau bestätigen, und einer Verunsicherung vieler Marktteilnehmer über das aktuelle Preisniveau, was einige Verkäufer dazu veranlasst hat, ihre Assets vom Markt zu nehmen, weil die ursprüngliche Preisvorstellung derzeit nicht realisierbar zu sein scheint“, sagt Scheunemann. Deshalb hat JLL die Spitzenrenditen in den Assetklassen Büro um zehn Basispunkte auf 2,72 Prozent und Logistik um 15 Basispunkte auf 3,11 Prozent moderat heraufgesetzt, um den Einfluss der Finanzierung insbesondere für höherpreisige Produkte abzubilden. „Auf der anderen Seite – und das ist in dieser Marktlage wichtig zu betonen – bedeutet ein Renditeanstieg nicht, dass automatisch auch die Immobilienwerte sinken. Solange die Mietpreise durch entsprechende Vertragsklauseln abgesichert sind, lassen sich künftige höhere Mieterträge generieren, die die laufende Rendite steigern und ein höheres Niveau der Anfangsrendite, zu der die Immobilie erworben wurde, kompensieren können“, so Scheunemann.

Der Blick auf die Vermietungsmärkte offenbart dann auch, dass die Spitzenmieten aktuell in fünf der sieben Hochburgen gestiegen sind und JLL erwartet weitere Mietsteigerungen bis Ende des Jahres. Auf die Bewertung von indexierten Mietverträgen gegenüber solchen mit keiner oder nur einer teilweisen Indexierung kommt eine neue Gewichtung zu, ebenso wie auf die Auswahl der Mieter, die dank ihrer Geschäftsmodelle auch zukünftig in der Lage sind, den Inflationsausgleich finanzieren zu können.

Im Einzelhandel sieht JLL aktuell keine Veränderung der Spitzenrenditen. Der Fokus der Investoren bleibt auf lebensmittelgeankerte Supermärkte, Discounter oder Fachmärkte gerichtet.

„Die Zeiten von ,schneller, höher, weiter‘ sind zwar definitiv vorbei, es besteht aber kein Grund, den Abgesang auf den deutschen Investmentmarkt anzustimmen. Liquidität ist nach wie vor vorhanden, die Business Cases müssen allerdings sorgfältiger und spezifischer aufbereitet werden. Dann werden die Banken auch weiterhin entsprechende Finanzierungen zur Verfügung stellen“, zieht Helge Scheunemann Bilanz.