Pressemitteilung

Deutscher Markt für Rechenzentren wächst über Frankfurt und Berlin hinaus

Energieversorgung, Regulatorik und Flächenmangel als Herausforderung

17. April 2024

Helge Scheunemann

Head of Research Germany
+49 40 350011 225

Björn Wagenknecht

Senior Director Project & Development Services
+49 175 4722758

FRANKFURT, 17. April 2024 – Der deutsche Markt für Rechenzentren erfreut sich zunehmender Beliebtheit. Getrieben von der rapiden Entwicklung Künstlicher Intelligenz (KI) und stetig wachsenden Datenmengen steigt die Nachfrage nach Speicher- und Rechenkapazitäten und passenden Immobilien kontinuierlich. Auch als Anlageprodukt gewinnen Rechenzentren an Bedeutung. Wie aus dem JLL-Marktüberblick „Rechenzentren in Deutschland“ hervorgeht, stellen jedoch neue Regularien Investoren wie auch Eigentümer vor Herausforderungen.

Der europäische Markt wird dabei von den sogenannten „FLAP-D“-Märkten (Frankfurt, London, Amsterdam, Paris und Dublin) geprägt. Mit einer Gesamt-IT-Kapazität von 949 MW liegt London weiterhin an der Spitze, gefolgt von Frankfurt mit 724 MW. Allein im Jahr 2024 soll die IT-Last in der Mainmetropole um weitere 205 MW steigen. Auf den weiteren Plätzen folgen Amsterdam (500 MW), Paris (379 MW) und Dublin (232 MW). 

Sechstgrößter Markt Europas und damit kein Teil der FLAP-D-Märkte ist Berlin mit einer Leistung von etwa 99 MW. Weitere Entwicklungen dürften die IT-Last der Bundeshauptstadt bis 2027 auf bis zu 700 MW katapultieren. Die Ansiedlung eines Hyperscalers eines großen Tech-Konzerns, also eines Rechenzentrums mit sehr großen Ressourcen und Kapazitäten, rief dort zuletzt Colocation-Anbieter, also Vermieter von Rechenleistung, auf den Plan.

„Berlin und Frankfurt sind aufgrund unterschiedlicher Faktoren gefragt“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. „Frankfurt profitiert neben der zentralen Lage und der internationalen finanzpolitischen Bedeutung der Stadt besonders vom DE-CIX, dem weltweit größten Internetknoten, der Datenverkehr mit kurzer Latenz in internationale Netze ermöglicht. In Berlin hingegen sorgen die digitalaffine Wirtschaft, der Internetknoten BCIX, der Bezug von Windenergie aus Brandenburg sowie die vergleichsweise günstigen Flächenpreise für Nachfrage.“

Innerhalb Deutschlands wird das Rheinische Revier voraussichtlich Anfang 2026 mit der Eröffnung zweier Rechenzentren von Microsoft auf den dritten Platz steigen. Die beiden Objekte mit einer Gesamtleistung von 200 bis 400 MW will das Technologieunternehmen für die eigene Cloud-Infrastruktur und KI-Anwendungen nutzen. Generell zeigt sich, dass Neuentwicklungen immer größer werden: Während die meisten vor zehn Jahren errichteten Rechenzentren etwa zehn MW boten, sind heutzutage Entwicklungen von 100 MW nichts Ungewöhnliches mehr. 

Auch wenn das Angebot zunimmt, mit der Nachfrage kann es nicht mithalten. Nicht nur wegen der beschleunigten Alltagsdigitalisierung während der Pandemie, sondern auch wegen der attraktiven Renditen zeigen insbesondere institutionelle Investoren vermehrt Interesse an Rechenzentren als Anlageobjekt. Um Zukunftstechnologien und niedrige Latenzen garantieren zu können, bedarf es weiterer Rechenleistung vor Ort – für die sich europäische Betreiber ohnehin bevorzugt entscheiden, um die anspruchsvollen Vorgaben der Datenschutz-Grundverordnung zu erfüllen.

„Rechenzentren sind für Privatpersonen wie auch für die Wirtschaft existenziell geworden“, bilanziert Björn Wagenknecht, Senior Director Project & Development Services JLL Germany. „Damit wird sich auch die Suche nach geeigneten Flächen noch einmal deutlich verstärken, zumal Standorte aufgrund der steigenden Rechenleistungen durch Hochleistungschips und höhere Rack-Dichten eine ausreichende Stromverfügbarkeit gewährleisten müssen.“ Aus dem Grund sehen sich Entwickler mittlerweile auch außerhalb der Cluster Frankfurt und Berlin um und ziehen Brownfields mit vorhandener Infrastruktur in Betracht.

Zugleich steigen die Anforderungen an Bestand und Neubau: Bereits heute müssen Rechenzentren den Stromverbrauch zu 50 Prozent aus erneuerbaren Energien decken, für neu errichtete Objekte gilt ab 2027 gar ein hundertprozentig klimaneutraler Betrieb. Regularien wie das Energieeffizienzgesetz (EnEfG) setzen verstärkt auf Pflichten, aber auch auf Anreize für nachhaltige Rechenzentren. Bestimmendes Thema ist dabei die Weiterverwertung der im Betrieb produzierten Abwärme, nicht zuletzt, da die Wärmeentwicklung mit höherer Rechenleistung ebenfalls zunimmt. Mit der Abwärmenutzung geht eine Zusammenarbeit vieler einzelner Akteure einher, letztendlich stellt sie aber auch einen Beitrag zum Erreichen der ESG-Ziele von Investoren, Entwicklern, Betreibern und Kommunen dar und kann so die politische und gesellschaftliche Akzeptanz solcher Immobilien steigern.


Über JLL

Seit mehr als 200 Jahren unterstützt JLL (NYSE: JLL), ein weltweit führendes Gewerbeimmobilien- und Investmentmanagementunternehmen, seine Kunden beim Kauf, Bau, der Nutzung, Verwaltung und Investition in eine Vielzahl von Gewerbe-, Industrie-, Hotel-, Wohn- und Einzelhandelsimmobilien. Als Fortune-500®-Unternehmen mit einem Jahresumsatz von 20,9 Milliarden US-Dollar und Niederlassungen in mehr als 80 Ländern weltweit bieten unsere rund 105.000 Mitarbeiter die Leistungsfähigkeit einer globalen Plattform in Kombination mit lokaler Expertise. Angetrieben von unserem Ziel, die Zukunft von Immobilien für eine bessere Welt zu gestalten, helfen wir unseren Kunden, Mitarbeitern und der Gesellschaft – getreu unserem Leitspruch „SEE A BRIGHTER WAY“. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter jll.com.

Sechstgrößter Markt Europas und damit kein Teil der FLAP-D-Märkte ist Berlin mit einer Leistung von etwa 99 MW. Weitere Entwicklungen dürften die IT-Last der Bundeshauptstadt bis 2027 auf bis zu 700 MW katapultieren. Die Ansiedlung eines Hyperscalers eines großen Tech-Konzerns, also eines Rechenzentrums mit sehr großen Ressourcen und Kapazitäten, rief dort zuletzt Colocation-Anbieter, also Vermieter von Rechenleistung, auf den Plan.

„Berlin und Frankfurt sind aufgrund unterschiedlicher Faktoren gefragt“, sagt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. „Frankfurt profitiert neben der zentralen Lage und der internationalen finanzpolitischen Bedeutung der Stadt besonders vom DE-CIX, dem weltweit größten Internetknoten, der Datenverkehr mit kurzer Latenz in internationale Netze ermöglicht. In Berlin hingegen sorgen die digitalaffine Wirtschaft, der Internetknoten BCIX, der Bezug von Windenergie aus Brandenburg sowie die vergleichsweise günstigen Flächenpreise für Nachfrage.“

Innerhalb Deutschlands wird das Rheinische Revier voraussichtlich Anfang 2026 mit der Eröffnung zweier Rechenzentren von Microsoft auf den dritten Platz steigen. Die beiden Objekte mit einer Gesamtleistung von 200 bis 400 MW will das Technologieunternehmen für die eigene Cloud-Infrastruktur und KI-Anwendungen nutzen. Generell zeigt sich, dass Neuentwicklungen immer größer werden: Während die meisten vor zehn Jahren errichteten Rechenzentren etwa zehn MW boten, sind heutzutage Entwicklungen von 100 MW nichts Ungewöhnliches mehr. 

Auch wenn das Angebot zunimmt, mit der Nachfrage kann es nicht mithalten. Nicht nur wegen der beschleunigten Alltagsdigitalisierung während der Pandemie, sondern auch wegen der attraktiven Renditen zeigen insbesondere institutionelle Investoren vermehrt Interesse an Rechenzentren als Anlageobjekt. Um Zukunftstechnologien und niedrige Latenzen garantieren zu können, bedarf es weiterer Rechenleistung vor Ort – für die sich europäische Betreiber ohnehin bevorzugt entscheiden, um die anspruchsvollen Vorgaben der Datenschutz-Grundverordnung zu erfüllen.

„Rechenzentren sind für Privatpersonen wie auch für die Wirtschaft existenziell geworden“, bilanziert Björn Wagenknecht, Senior Director Project & Development Services JLL Germany. „Damit wird sich auch die Suche nach geeigneten Flächen noch einmal deutlich verstärken, zumal Standorte aufgrund der steigenden Rechenleistungen durch Hochleistungschips und höhere Rack-Dichten eine ausreichende Stromverfügbarkeit gewährleisten müssen.“ Aus dem Grund sehen sich Entwickler mittlerweile auch außerhalb der Cluster Frankfurt und Berlin um und ziehen Brownfields mit vorhandener Infrastruktur in Betracht.

Zugleich steigen die Anforderungen an Bestand und Neubau: Bereits heute müssen Rechenzentren den Stromverbrauch zu 50 Prozent aus erneuerbaren Energien decken, für neu errichtete Objekte gilt ab 2027 gar ein hundertprozentig klimaneutraler Betrieb. Regularien wie das Energieeffizienzgesetz (EnEfG) setzen verstärkt auf Pflichten, aber auch auf Anreize für nachhaltige Rechenzentren. Bestimmendes Thema ist dabei die Weiterverwertung der im Betrieb produzierten Abwärme, nicht zuletzt, da die Wärmeentwicklung mit höherer Rechenleistung ebenfalls zunimmt. Mit der Abwärmenutzung geht eine Zusammenarbeit vieler einzelner Akteure einher, letztendlich stellt sie aber auch einen Beitrag zum Erreichen der ESG-Ziele von Investoren, Entwicklern, Betreibern und Kommunen dar und kann so die politische und gesellschaftliche Akzeptanz solcher Immobilien steigern.