Die USA treiben den globalen Hotelinvestmentmarkt an
Zunehmende Bedeutung von Debt Fonds
FRANKFURT, 14. November 2018 - Robuste Verbraucherausgaben, eine Zunahme von Reisenden aus den Schwellenländern und solide wirtschaftliche Rahmenbedingungen tragen zu einem nachhaltigen Wachstum der Reise- und Touristikbranche bei. Nach Angaben des World Travel and Tourism Council (WTTC) hatte der Sektor einen Anteil von 10,4% am globalen BIP. In 2017 ist er um 4,6% gewachsen und hatte damit das Wachstum der Weltwirtschaft das siebte Jahr in Folge übertroffen. Hotels profitieren unmittelbar von dem starken Wachstum des Tourismus. Die jüngsten Daten von STR zeigen, dass wichtige Gateway Cities wie Paris, Rom, Madrid, Berlin, Peking, Hongkong und Toronto zweistellige Zuwächse des RevPAR (Logiserlös pro verfügbarem Zimmer) im Vergleich zum Vorjahr verzeichnen. London und Tokio notieren ebenfalls ein Wachstum von rund 7%. „Die positiven Aussichten der Touristik-Zahlen und vielversprechende Hotel-Betriebseinnahmen lassen in Verbindung mit dem Fokus der Anleger nach Rendite auch nicht-traditionelle Hotelinvestoren Kapital in den Sektor platzieren“, so Stefan Giesemann, Executive Vice President der JLL Hotels & Hospitality Group. Und weiter: „Gleichzeitig gibt es darüber hinaus mittlerweile mehr Vehikel, die es Anlegern auch außerhalb des direkten Erwerbs physischer Immobilien ermöglichen, in den Hotel-Immobilienmarkt zu investieren. Dies kann durch Debt-Lending oder Fusionen und Übernahmen (M&A) erfolgen, die beide Zuwächse verzeichnen.“
Insgesamt belief sich das globale Hotelinvestmentvolumen (Einzel- und Portfoliotransaktionen) in den ersten neun Monaten 2018 auf 43,4 Mrd. US-Dollar. Der Grund für das insgesamt leichte Minus von 5% gegenüber dem Vorjahr resultiert aus einem Rückgang des Transaktionsvolumens in Europa und der asiatisch-pazifischen Region von jeweils 17 % - einerseits vor allem aufgrund des Mangels an passendem Produkt, zum anderen aber auch wegen zu niedriger Renditen. Dagegen legte die Region Nord-, Süd- und Mittelamerika um 9,2% auf 23,5 Mrd. US-Dollar zu, über 90 % des Region-Volumens entfielen auf die Vereinigten Staaten. Die anhaltend positive Konjunkturstimmung in den USA in Verbindung mit dem längeren Wachstumszyklus des RevPAR wirkt sich positiv auf die Inlandsinvestitionen aus. Diese machen mittlerweile 85% des Gesamtvolumens in den USA aus. Private Equity Kapital kommt auf einen Anteil von rund 50% und damit im Jahresvergleich auf einen Zuwachs von 62%. Die Stärke des Resort-Marktes wird durch den Verkauf des JW Marriott San Antonio Hill Country Resort an Blackstone belegt.
Unter den TOP 5 Märkten platzieren sich hinter den USA, die im Blick auf die globale Liquidität eine komfortable Spitzenposition einnehmen, relativ dicht aufeinander folgend Großbritannien, Deutschland und Spanien. Zusammengenommen entfielen auf diese drei Märkte 65% des gesamten Volumens in der Region EMEA.
In Deutschland, mit einem Transaktionsvolumen von rund 3,2 Mrd. US Dollar, dominieren weiterhin institutionelle Investoren den Markt mit einem Anteil von über 50 %. Hotelimmobilien in München, Berlin, Hamburg und Frankfurt werden von allen investorengruppen am stärksten nachgefragt.
Zumindest in den ersten neun Monaten 2018 floss in Großbritannien mit 3,6 Mrd. US Dollar weniger Kapital in die Assetklasse Hotel als im Vorjahr (Q1-Q3 2017: 4,1 Mrd. US Dollar). In Spanien, global viertplatziert, zeigt sich nach einer deutlichen Zunahme der Transaktionstätigkeit 2017 insbesondere in Barcelona und Madrid eine Verlagerung auf regionale Städte. Standorte wie Costa del Sol, Sevilla oder Valladolid bieten Chancen auf höhere Renditen. Japan, Platz 5, notierte einen Zuwachs des Hotelinvestmentvolumens um 15% auf 1,6 Mrd. US Dollar. Mit einem Anteil von 95 % sind Einzel-Transaktionen Treiber des Marktgeschehens. Corporates sind die wichtigste Käufergruppe, gefolgt von Private Equity sowie Fondsgesellschaften. Im asiatisch-pazifischen Raum hat China Australien überholt und liegt innerhalb der Region Ende des dritten Quartals auf Rang 2 mit einem Investitionsvolumen von 1,2 Mrd. US Dollar. Annähernd 95% entfallen auf Käufer aus dem Inland, da die Regierung lokale Investitionen fördert und Kapitalströme ins Ausland beschränkt.
Zunehmende Bedeutung von Debt Fonds
Debt Fonds entwickeln sich zu einer wichtigen Finanzierungsquelle. In den USA scheuen die Banken zunehmend das Risiko in einem Zyklus, der mit acht Jahren ständigen Wachstums ungewöhnlich lange anhält.
Traditionell sind die aktivsten Kreditgeber für Hotels, Banken und gewerbliche Hypothekendarlehen (CMBS). Debt Fonds sind aber flexibler und sind im Einzelfall bereit, bis zu 75% des Immobilienwertes zu beleihen.
Stefan Giesemann: „Debt-Investitionen können eine solide Strategie für Investoren sein, denen ein Umfeld niedriger Renditen und die Langlebigkeit des aktuellen Zyklus Sorge bereitet. Kreditgeber befinden sich in der Risiko-Pyramide auf einer niedrigeren Ebene als EquityInvestoren, wodurch sie möglichen Verlusten aus dem Wege gehen, die Equity-Investoren eventuell hinnehmen müssen, wenn Immobilienbewertungen unter Druck geraten. Dies ist vor dem Hintergrund bereits gestiegener Zinsen in den USA und der allgemeinen Stärke des Konjunkturwachstums zu einer wichtigen Überlegung geworden.
In Europa finanzieren zwar immer noch die Banken die meisten Hotel-Transaktionen, aber auch hier nehmen die Debt Fonds-Aktivitäten zu. So haben im laufenden Jahr zum Beispiel Brookfield and GreenOak ihren ersten europäischen Immobilien-Debt-Fonds geschlossen und der französische Fondsmanager Amundi einen europäischen Immobilien-Debt-Fonds auf den Markt gebracht.