Pressemitteilung

DIFI setzt Aufwärtsentwicklung fort

Index erstmals wieder im Plus

23. September 2021

Timo Wagner

Associate
+49 69 2003 2363

Helge Scheunemann

Head of Research Germany
+49 40 350011 225

FRANKFURT, 23. September 2021 – Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI)* von JLL und dem ZEW – Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung –, der vierteljährliche Stimmungsindikator für gewerbliche Immobilienfinanzierungen in Deutschland, setzt seine Aufwärtsentwicklung fort. Im dritten Quartal 2021 legt er zum fünften Mal in Folge zu. „Mit einem Zuwachs von 8,9 Punkten gegenüber dem Vorquartal und damit einem Indexstand von 5,6 Punkten überschreitet der DIFI erstmals wieder die Nullmarke und steht damit zum ersten Mal seit dem vierten Quartal 2017 wieder im Plus“, sagt Timo Wagner, Debt Advisory JLL Germany.

Während sich gegenüber der vergangenen Befragung die Einschätzungen der Expertinnen und Experten zur Finanzierungssituation in den vergangenen sechs Monaten erfreulich gedreht haben, bleiben deren Erwartungen an die Finanzierungssituation in den kommenden sechs Monaten nahezu unverändert: „Der Expertenblick zurück bilanziert einen beachtlichen Anstieg von 19,1 Punkten, mit 4,3 Punkten kann ein positiver Saldo notiert werden. Es ist der höchste Stand seit dem dritten Quartal 2018. Der Erwartungsindikator fällt zwar mit einem Minus von 1,4 Punkten hinter den starken Zuwachs im Vorquartal (+ 13,9 Punkte) leicht zurück, bleibt aber mit einem Stand von 6,8 Punkten ebenfalls im positiven Bereich“, erläutert Timo Wagner

Logistik performt am besten

„Corona ist noch nicht vorbei – real und in den Köpfen auch nicht“, bringt es Timo Wagner auf den Punkt. „Logistik“ und „Wohnen“ können nach Einschätzung der Expertinnen und Experten auch weiterhin vom aktuellen Umfeld profitieren. Während der Erwartungsindikator der Nutzungsart „Wohnen“ um 7,0 Punkte zugelegt hat, zeigt sich für den Blick auf das letzte Halbjahr eine deutlich pessimistischere Bewertung (-15,8 Punkte). Trotz des Rückgangs bleibt die Nutzungsart „Wohnen“ nach Einschätzung der Befragten aber weiterhin attraktiv, denn der entsprechende DIFI-Subindikator ist mit 17,0 Punkten klar im positiven Bereich. „Diese etwas undurchsichtige Gemengelage zwischen aktueller Situation und Erwartung mag zum einen darin begründet liegen, dass es quasi täglich neue Meldungen oder auch Warnungen vor einer möglichen Blase bzw. deren Platzen gibt. Zum anderen hat das Thema Wohnen im aktuellen Bundestagswahlkampf eine nie dagewesene Bedeutung erlangt und die programmatischen Ziele der konkurrierenden Parteien stehen sich hier diametral gegenüber“, erklärt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Leicht gestiegen zeigen sich die Einschätzungen und Erwartungen der Befragungsteilnehmer bei der Nutzungsart „Logistik“. Nach Rückgängen im Vorquartal schlagen der Situationsindikator (vergangene sechs Monate) und der Erwartungsindikator (kommende sechs Monate) im dritten Quartal wieder mit einem leicht höheren Wert zu Buche (+3,2 Punkte bzw. +3,3 Punkte). Der entsprechende DIFI-Subindikator steigt damit um 3,3 Punkte. Mit 34,3 Punkten erreicht er den höchsten Saldo unter den analysierten Nutzungsarten und bleibt im dritten Quartal in Folge auf hohem Niveau. „Das Wiederanspringen der globalen Konjunktur schlägt sich hier besonders deutlich nieder, trotz der immer noch teilweise unterbrochenen Lieferketten. Falls es aber zu einem erneuten Lockdown kommen wird, würde davon die Logistik erneut aufgrund des dann wieder ansteigenden Internethandels profitieren. So oder so: die Aussichten dieser Branche bleiben mittelfristig sehr positiv“, skizziert Scheunemann.

Vieles hängt vom Kurs der künftigen Bundesregierung ab

Während sich die Situationsindikatoren der Assetklassen „Büro“,Einzelhandel“ und „Hotel“ gegenüber dem Vorquartal deutlich verbessern konnten, trübt sich der Ausblick für diese Nutzungsarten wieder leicht ein. „Zunächst unter anderem durch die Auswirkungen der Corona-Pandemie stark in Mitleidenschaft gezogen, dann nicht zuletzt dank gut fortschreitender Impfkampagnen, anziehender Wirtschaftsdaten langsam raus aus der Schockstarre, bremst eine mögliche vierte Corona-Welle ab Herbst dieses Jahr, die Erwartungen“, so Helge Scheunemann. „Dieses Ergebnis lässt sich wohl am besten mit Verunsicherung beschreiben. Zum einen darüber, welchen Kurs die Bunderegierung bei steigenden Infektionszahlen einschlagen würde und zum anderen darüber, in welche Richtung die Debatte über die Balance von Home Office und Rückkehr ins Büro am Ende laufen wird.“ Die entsprechenden Erwartungsindikatoren fielen um 7,8 Punkte („Büro“), 1,2 Punkte („Einzelhandel“) bzw. 8,5 Punkte („Hotel“). Demgegenüber ordneten die befragten Teilnehmer bei der Frage nach der Finanzierungssituation im vergangenen halben Jahr den entsprechenden Indikatoren noch deutlich steigende Werte zu 33,4 Punkte („Büro“), 38,4 Punkte („Einzelhandel“) bzw. 36,6 Punkte („Hotel“).

Unter den genannten Assetklassen beurteilten die Befragten die „Büroimmobilie“ insgesamt am optimistischsten, „Hotel“ insgesamt am pessimistischsten. So betragen die Salden der entsprechenden DIFI-Subindikatoren, die sowohl die Lage als auch die Erwartungen abbilden, 3,6 Punkte bzw. -16,0 Punkte. „Zwar dürfte sich die Situation für Hotelbetreiber im Sommer 2021 dank der breiten Verfügbarkeit von Corona-Impfstoffen gegenüber Anfang 2021 merklich verbessert haben. Allerdings schlägt sich dies nicht am Finanzierungsmarkt für Hotelimmobilien nieder. Die Expertinnen und Experten dürften insbesondere daran zweifeln, dass Hotels, die auf Geschäftskunden spezialisiert sind, die Corona-Pandemie in naher Zukunft abschütteln können“, macht Frank Brückbauer, Department International Finance and Financial Management, ZEW – Leibnitz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung, deutlich.

Ausblick für Refinanzierungsmärkte weiter heterogen

Gegenüber dem Vorquartal haben sich die Situationsindikatoren der Refinanzierungsinstrumente „Unbesicherte Schuldverschreibungen“ (+15,2 Punkte) und „Mortgage Backed Securities“ (+4,2 Punkte) verbessert, währenddessen erhielten Einlagen (-2,9 Punkte), Pfandbriefe (-9,6 Punkte) und die Immobilienaktienmärkte (-15,4 Punkte) negative Einschätzungen. Letztlich konnten für drei der fünf analysierten Refinanzierungsinstrumente positive Salden notiert werden („Einlagen“, „Pfandbriefe“ und „Unbesicherte Schuldverschreibungen“).

Nur ein Refinanzierungsinstrument wurde von den befragten Experten und Expertinnen für die kommenden sechs Monate unterm Strich optimistisch eingeschätzt: Unbesicherte Schuldverschreibungen kommen auf 5,0 Punkte, sie sind die einzigen, die sich gegenüber dem Vorquartal verbessern konnten. Rückgänge werden für Pfandbriefe und Mortgage Backed Securities im einstelligen Bereich erwartet, der Indikator für Immobilienaktienmärkte hat sich mit -12 Punkten am deutlichsten verschlechtert.

Sonderfrage: Quo vadis Inflation, Refinanzierungskosten und Immobilien-Assetklassen

Die Inflationsrate steigt und steigt – und sie könnte noch weiter zulegen. Für August (zum Zeitraum der DIFI-Umfrage) lag diese laut dem Statistischen Bundesamt bei 3,9 Prozent. Gleichzeitig standen die Signale der Europäischen Zentralbank weiter auf einer Fortsetzung der expansiven Geldpolitik.

In unserer Sonderfrage zur Entwicklung der Inflation hat im August mit 59,3 Prozent die Mehrheit der Teilnehmer für das Jahr 2021 eine Inflationsrate zwischen 2 und 3 Prozent erwartet, 22,2 Prozent eine niedrigere. 18,5 Prozent sahen die Teuerungsrate bei über 3 Prozent. Tendenz in allen Kategorien (steigend, fallend, gleich) in den folgenden beiden Jahren dann wieder niedriger.

Für die Zinsmargen erwarten rund 72 Prozent der Befragten, dass die Refinanzierungskosten im Jahr 2022 gegenüber 2021 leicht zulegen werden. Nur 5,6 Prozent gehen von einem starken Zuwachs aus. Keine Veränderung erwarten 16,7 Prozent der Teilnehmerinnen und Teilnehmer, 5,6 Prozent eine Verringerung gegenüber 2021.

„Mit Blick auf die erwartete Inflationsentwicklung bis Ende 2023 ähnelt die Beurteilung der Attraktivität der fünf Immobilien-Assetklassen der Beurteilung deren jeweiligen Finanzierungsbedingungen“, sagt Timo Wagner. „So werden die Nutzungsarten Logistik und Wohnen über die Risikoklassen Core, Core+, Value-Add und Opportunistisch hinweg tendenziell attraktiver eingeschätzt als die Nutzungsarten Büro, Einzelhandel und Hotel. Den besten Inflationsschutz würden die Befragten bei den Assetklassen Logistik Core, Logistik Core+, Wohnen Core und Wohnen Core+ sehen.“ Frank Brückbauer ergänzt: „Laut Einschätzung der Expertinnen und Experten sind Einzelhandel Non-Food Value-Add, Einzelhandel Non-Food Core+, Hotel Freizeit Value-Add Assetklassen, die im Nischensegment beheimatet bleiben.“ So beurteilen mehr als jeweils 80 Prozent der Befragten diese als „wenig attraktiv“, niemand als „sehr attraktiv“.

*Anmerkung: An der Umfrage des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex vom 03.07.2021 bis 17.08.2021 beteiligten sich 38 Investoren und Finanzierer. Abgefragt wurden die Einschätzungen zur Marktsituation (vergangene sechs Monate) und zur Markterwartung (kommende sechs Monate). Dargestellt sind die prozentualen Anteile der Antwortkategorien sowie die Veränderungen in Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal (Δ Vorquartal). Die Salden ergeben sich aus der Differenz der positiven und negativen Antwortkategorien (wie z.B. „verbessert“ und „verschlechtert“). Der DIFI berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der Finanzierungssituation sowie der Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. JLL gestaltet die Immobilien-Zukunft im Sinne der Nachhaltigkeit und nutzt dabei fortschrittliche Technologien, um Kunden, Mitarbeitern und Partnern werthaltige Chancen, nachhaltige Lösungen und eine zeitgemäße Arbeitsplatzgestaltung zu bieten. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2020 von 16,6 Mrd. USD ist Ende Juni 2021 in über 80 Ländern mit weltweit mehr als 92.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de