DIFI verharrt im negativen Bereich – Refinanzierung positiver

Deutscher Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und dem ZEW – Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung

27. Juni 2019

FRANKFURT, 27. Juni 2019 - Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und dem ZEW – Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung, der Stimmungsindikator für gewerbliche Immobilienfinanzierungen in Deutschland, ist im zweiten Quartal 2019 weiter abgerutscht - trotz teilweise recht erfreulicher Lage- und Erwartungseinschätzungen in einigen Teilsegmenten. Im Vergleich zum Vorquartal ist der DIFI um 1,4 Punkte gesunken und erreicht einen Stand von minus 11,1 Punkten. Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany: „Obwohl der Großteil der an der Befragung teilnehmenden Institute eine unveränderte Situation über die vergangenen sechs und für die kommenden sechs Monate bilanziert, sind von denjenigen, die eine Veränderung erwarten, weitaus mehr Befragte pessimistisch als optimistisch gestimmt.“ 

Ursächlich für den Rückgang des DIFI ist eine spürbare Abkühlung beim Teilsaldo Finanzierungssituation: Während die Befragten im vergangenen Quartal mit minus 2,3 Punkten nur leicht pessimistisch gestimmt waren, fällt der Teilsaldo zur Situation im aktuellen DIFI auf  minus 7,2 Punkte. Diesen Rückgang um 4,9 Punkte kann der leichte Anstieg bei den Finanzierungserwartungen (um 2,1 auf 14,9 Punkte) nur teilweise ausgleichen. Der Teilsaldo bewegt sich seit Anfang 2016 durchgehend im negativen Bereich. 

„Insgesamt geht diese Entwicklung mit der eher verhaltenen Konjunktur in Deutschland einher“, so Dr. Carolin Schmidt, Department International Finance and Financial Management am ZEW. 

Klarer Verlierer bei der Einschätzung von Finanzierungssituation und -erwartung ist und bleibt der stationäre Einzelhandel: Seit Ende 2016 befindet sich der Teilindikator fast kontinuierlich im freien Fall. Sowohl die Finanzierungssituation (minus 46,4 Punkte), trotz einer leichten Verbesserung im Vergleich zum Vorquartal, als auch die kommenden sechs Monate mit minus 48,3 Punkten werden überwiegend pessimistisch gesehen. Leicht profitieren kann davon der Markt für Logistikimmobilien. In diesem Segment hat sich die aktuelle Situation laut Umfrage von minus 13,8 Punkten im Vorquartal auf aktuell minus 6,9 Punkte verbessert; gleichzeitig sind die Erwartungen mit einem Stand von minus 1,7 Punkten unverändert geblieben. Die Nutzungsarten Büro und Wohnen, die in der Vergangenheit eher zu den Zugpferden gehörten, notieren seit Jahresbeginn leicht im negativen Bereich. Den größten Rückgang gegenüber dem Vorquartal verzeichnet die Nutzungsart Hotel. Nach einem kräftigen Anstieg im vorigen Quartal ist die Stimmung der Befragten nun leicht gedämpft und macht sich in einem Rückgang von plus 1,9 auf minus 3,6 Punkte bemerkbar. „Ursächlich hierfür könnte das momentan fehlende Angebot von Business-Hotels in bedeutenden Märkten sein“, so Anke Herz

Positivere Einschätzung der Refinanzierungsmärkte 

Nach Einbrüchen aller Indikatoren Ende 2018 und zu Jahresbeginn 2019 geht es an den Refinanzierungsmärkten wieder bergauf, die Experteneinschätzungen für die kommenden sechs Monate bleiben insgesamt allerdings noch verhalten. Positiv sind die Einschätzung sowohl zur aktuellen Lage als auch zu den Erwartungen für das kommende Halbjahr bei Einlagen, Pfandbriefen und Mortgage Backed Securities. 

Leicht eingetrübt hat sich das Bild bei den Erwartungen lediglich für die Einlagen – bei einem weiterhin positiven Stand. Auch Immobilienaktien und Schuldverschreibungen haben sich seit dem vergangenen Quartal merklich erholt, notieren aber noch nicht im grünen Bereich. Ein gemischtes Bild ergibt sich bei der Refinanzierung über Immobilienaktien im kommenden Halbjahr: 17,4 Prozent der Umfrageteilnehmer/-innen gehen von einer Verbesserung aus, doppelt so viele jedoch von einer Verschlechterung. Bei keinem anderen Instrument teilen sich die Expertenmeinungen bei den Erwartungen in derart eindeutige Lager. Nennenswerte Abweichungen zum Vorquartal ergeben sich in Bezug auf die Spreads von ungedeckten Bankschuldverschreibungen gegenüber öffentlichen Anleihen: In diesem Quartal gehen 40,0 Prozent der Antwortenden davon aus, dass sich die Spreads weiter erhöhen werden. Der zugehörige Teilsaldo sinkt um 40,0 Punkte.

LTVs bei Wohnfinanzierungen am deutlichsten gesunken, bei Hotels gestiegen – Margen tendieren bis auf Hotels aufwärts

Seit 2014 werden die Finanzierungsexperten/-innen im zweiten Quartal um Einschätzungen zu marktüblichen Margen und Loan-to-Value-Ratios (LTV, Fremdfinanzierungsanteile bezogen auf Marktwerte) für Objektfinanzierungen in den Risikoklassen „Core“ und „Value-Add“ gebeten, seit 2018 neben Büro, Einzelhandel, Logistik und Wohnen auch zur Assetklasse Hotel. 

„In beiden Risikoklassen kann bei den LTVs tendenziell eine Seitwärtsbewegung beobachtet werden – trotz gesunkener Renditen und einem hohen Preisniveau. Folglich sind die Banken hier bereit, die Preissteigerungen mit teil zu finanzieren“, so Anke Herz. Die Assetklassen Büro, Einzelhandel und Logistik verzeichnen nur leicht niedrigere LTVs als noch vor einem Jahr, deutlicher die Rückgänge bei Wohnimmobilien. Das ist auf das hohe Preisniveau in dieser Assetklasse zurückzuführen. Zudem wird die günstige Refinanzierung in dem von Pfandbriefbanken geprägten Markt durch den konservativen Beleihungswert begrenzt. Lediglich die LTVs für Hotelimmobilien zeigen einen deutlichen Anstieg: Von 68,4 Prozent auf 72,1 Prozent im Core- und von 65,1 Prozent auf 69,0 Prozent im Value-Add-Segment. „Die Assetklasse Hotel ist bei den Banken aufgrund der relativen hohen Margen verstärkt in den Fokus gerückt“, so Anke Herz. Der direkte Vergleich zwischen den beiden Risikoklassen ergibt, dass die LTVs für Bestandsimmobilien im Value-Add-Segment im Schnitt etwa drei Prozentpunkte unter denen im Core-Segment liegen. 

Bis auf Hotels sind die Margen für alle Nutzungsklassen im Vergleich zum Vorjahr gestiegen, am meisten zugelegt haben Wohnimmobilien. „Die Baubranche verzeichnet weiter hohe 

Auftragszahlen. Der Monatsbericht der Bundesbank im Februar zeigte bereits, dass auch abseits der großen Städte die Nachfrage nach Wohnraum stark zunimmt. Für den beträchtlichen 

Rückgang bei Hotels hingegen könnte das derzeit fehlende Angebot in den A-Städten verantwortlich sein, in denen die zu erwirtschaftenden Margen deutlich höher sein dürften als an weniger attraktiven Standorten“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. 

Anmerkung: An der Umfrage des Deutschen Immobilienfinanzierungsindex vom 29.04.2019- 17.05.2019 haben sich 30 Experten/-innen beteiligt. Abgefragt wurden die Einschätzungen zur Marktsituation (vergangene sechs Monate) und zur Markterwartung (kommende sechs Monate). Dargestellt sind die prozentualen Anteile der Antwortkategorien sowie die Veränderungen in Prozentpunkten gegenüber dem Vorquartal (Δ Vorquartal). Die Salden ergeben sich aus der Differenz der positiven und negativen Antwortkategorien (wie z.B. „verbessert“ und „verschlechtert“). Der DIFI berechnet sich als ungewichtetes Mittel aus den Salden der Finanzierungssituation sowie der Finanzierungserwartung aller Nutzungsarten.

Seit dem dritten Quartal 2018 enthalten die dargestellten Zeitreihen auch Einschätzungen zur Assetklasse Hotel


Über JLL

JLL (NYSE: JLL) ist ein führendes Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. Unsere Vision ist es, die Welt der Immobilien neu zu gestalten, profitable Chancen aufzuzeigen und Räume zu schaffen, in denen Menschen ihre Ambitionen verwirklichen können – für eine aussichtsreiche Zukunft unserer Kunden, Mitarbeiter und Partner. Das „Fortune 500“ Unternehmen mit einem Jahresumsatz 2018 von 16,3 Mrd. USD ist Ende September 2019 in über 80 Ländern mit weltweit mehr als 93.000 Beschäftigten tätig. JLL ist der Markenname und ein eingetragenes Markenzeichen von Jones Lang LaSalle Incorporated. Weitere Informationen finden Sie unter http://jll.de