Düsseldorfer Büromarkt hat Großanmietungen fest im Blick

Investmentmarkt liefert zweitbesten Jahresauftakt aller Zeiten ab

April 05, 2019

DÜSSELDORF, 5. April 2019 – Der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt* startet mit einem deutlichen Plus von 22 Prozent auf rund 110.000 m² ins neue Jahr. Ein Grund: Das erste Quartal profitiert spürbar von Anmietungen, die im starken 2018 widererwartend nicht mehr abgeschlossen werden konnten. Düsseldorf hat somit zumindest im ersten Quartal Frankfurt (106.000 m²) überholt. Der Investmentmarkt** startete mit 835 Mio. Euro erneut sehr dynamisch ins Jahr. Zugleich stimmt die Perspektive zuversichtlich. Nichts deutet derzeit auf eine Zäsur nach dem Rekordjahr 2018 hin.

Marcel Abel, Geschäftsführender Direktor und Niederlassungsleiter Düsseldorf, warnt vor diesem Hintergrund aber vor zu viel Zufriedenheit: „In der Industrie wird der Wind spürbar rauer. Wir sehen bereits die Ankündigungen der Auto- und Technologiebranche, Arbeitsplätze im großen Stil abzubauen. Mittelfristig wird sich das auch auf den Dienstleistungssektor auswirken – und damit auf den Büromarkt.

Doch der befindet sich nach wie vor in der Komfortzone. Was nicht zwingend gut sein muss, denn gerade in dieser Phase und mit Blick auf die Industrie wächst die Vorstellung, dass es nur schlimmer werden könne. Wer aber in Angststarre verfällt, ohne, dass es dafür bislang einen realen Grund gibt, ist nicht offen für Visionen.

Visionen bedeuten, dass man Denkverbote aushebelt und neue Wege geht. Am konkreten Beispiel Düsseldorf führt dieser Weg nach oben – über Hochhäuser und einer Mischung von Nutzungsarten. Vor allem die Teilmärkte Hafen, CBD und Kennedydamm sind dafür prädestiniert. Die Stadt und ihre Akteure müssen handeln, dabei aber weitsichtig die Balance wahren. In dem Zusammenhang ist es schwer nachvollziehbar, dass in Düsseldorf derzeit unverhältnismäßig viele Hotelkapazitäten aufgebaut werden, die in der Menge Fläche binden, aber nicht zwingend nachhaltig sind. Hier muss die Regulierung künftig besser greifen.“

Düsseldorfer Vermietungsgesetz: Jahresauftakt ist noch stärker als der Endspurt zuvor

Dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt ist zu Jahresbeginn ein seltenes Kunststück gelungen: Mit 110.000 m² – 99.000 m² davon im Düsseldorfer Stadtgebiet – hat das Q1/2019 das traditionell dynamische Schlussquartal 2018 (85.000 m²) deutlich übertroffen. In der Regel folgt auf einen Jahresendspurt eher ein deutlich ruhigerer Jahresbeginn – Düsseldorf hat diese Regel nun zum fünften Mal infolge ausgehebelt.

Mit rund 110.000 m² liegt der Bürovermietungsmarkt neun Prozent über dem Fünfjahresschnitt und sieben Prozent höher als der Mittelwert der vergangenen Dekade. Die Anzahl der Abschlüsse hingegen ist im Jahresvergleich um 12 Prozent auf 122 zurückgegangen. Das belegt, wie stark die durchschnittliche Anmietungsgröße binnen eines Jahres um 40 Prozent von 650 m² auf 900 m² gewachsen ist.

Martin Becker, Senior Team Leader Office Leasing Düsseldorf: „Vor allem Abschlüsse mittlerer Größe zwischen 1.000 und 5.000 m² haben dem ersten Quartal Dynamik verliehen. Sie steuerten rund 42 Prozent der Fläche bei. Doch rechnen wir bereits im laufenden Quartal mit Abschlüssen im deutlich fünfstelligen Quadratmeter-Bereich, so dass die Jahresprognose von 450.000 m² weiterhin fest im Blick ist.“

* Stadt Düsseldorf, Ratingen, Neuss, Hilden und Erkrath

** Umfasst Büro-, Einzelhandels-, Logistik - und Industrieimmobilien, Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien sowie Living mit Mehrfamilienhäusern und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten und 75 % Wohnnutzung, Verkauf von Unternehmensanteilen mit Übernahme einer Kontrollmehrheit (ohne Börsengänge), Appartementhäuser, Studentenwohnen, Senioren-/Pflegeimmobilien und Kliniken

EDV-Branche greift diesmal großflächig zu

In den ersten drei Monaten hatte es nur einen Abschluss jenseits der 10.000 m² gegeben – die Barmer GEK sicherte sich im linksrheinischen Albertusbogen 13.600 m². Hinter der Versicherung folgen in der Rangliste der größten Anmietungen gleich vier Unternehmen aus der EDV-Branche. Die meiste Fläche nahm dabei mit rund 8.000 m² Ubisoft Blue Byte im „DUO“ im Teilmarkt Grafenberg-Ost ab, dahinter folgt IBM mit 7.400 m² am Seestern.

Stärkster Flächenabnehmer war durch die vier Großanmietungen die EDV-Branche mit 32.500 m², gefolgt von den unternehmensbezogenen Dienstleistern (16.100 m²) und den Versicherungen durch den Abschluss der Barmer GEK.

Teilmarkt Grafenberg-Ost ist nach großen Abschlüssen praktisch voll

Vor allem die Teilmärkte jenseits der Innenstadt haben nun deutlich aufgeholt und ihren Leerstand drastisch reduziert. „Das Paradebeispiel ist Grafenberg-Ost, wo 11.000 m² angemietet wurden und die Quote der kurzfristig verfügbaren Büroflächen auf 1,1 Prozent zurückging – der Stadtteil somit praktisch vollvermietet ist. Die infrastrukturelle Anbindung ist hier der große Pluspunkt“, erklärt Becker. Ähnlich niedrig ist die Quote in der City-Süd (1,1 %), City-Ost (2,0 %) und der City (3,2 %). Die höchste Leerstandsquote weist aktuell der Teilmarkt Seestern mit 16,7 Prozent auf. Im gesamten Düsseldorfer Immobilienmarkt ist die Leerstandsquote binnen eines Jahres von 8,0 Prozent auf 6,5 Prozent zurückgegangen – Tendenz weiter fallend auf bis zu 6,3 Prozent zum Jahresende.

Auch beim Mietpreiswachstum haben vor allem die Teilmärkte zugelegt, die bislang im Vergleich zum Central Business Distrikt als relativ günstig galten. Die Düsseldorfer Spitzenmiete wird im CBD erzielt und  ist  binnen eines Jahres von 27 auf 28 Euro gestiegen. Die gewichtete Durchschnittsmiete zog im selben Zeitraum von 14,83 Euro auf 16,28 Euro an.

Die Ansprüche steigen – genauso wie die Grundstückspreise, Baukosten und Mieten

„Die Ansprüche der Nutzer am Standort Düsseldorf steigen spürbar, entsprechend wichtige Themen sind Innenausbau und Flächenqualität. Zugleich sehen wir steigende Grundstückspreise und Baukosten, die wiederum durch höhere Mieten ausgeglichen werden. Vor allem Neuentwicklungen und sanierte Objekte treiben deshalb die Preise“, beschreibt Becker den Kreislauf steigender Mieten.

Im Auftaktquartal 2019 wurden nur 1.600 m² Bürofläche fertiggestellt in den Karolinger Höfen, die bei Bauende noch verfügbar waren. Insgesamt sind aktuell rund 290.000 m² Bürofläche in Düsseldorf im Bau. Das meiste davon mit 52.000 m² im Teilmarkt Nord – allerdings schon komplett vergeben. Von den 36.000 m² im Hafen sind derweil aktuell noch 26.000 m² zu haben. Für das laufende Jahr werden 135.000 m² neue Fläche erwartet.

Auf dem Investmentmarkt liefern sich Büro und Living ein Kopf-an-Kopf-Rennen

Der Düsseldorfer Investmentmarkt hat mit 835 Mio. Euro zwar einen Rückgang von 15 Prozent im Vergleich zum Vorjahr hinnehmen müssen, zugleich aber den zweitbesten Jahresstart aller Zeiten abgeliefert – nur 2018 war mit 991 Mio. Euro besser. Entsprechend liegt der Markt 43 Prozent über dem Fünfjahresschnitt und war 81 Prozent stärker als der Mittelwert der vergangenen Dekade. Die Anzahl der Abschlüsse rangiert mit 31 leicht über dem Wert des Vorjahres.

„Der Optimismus aus dem starken Jahr 2018 hat sich auch in den ersten Monaten dieses Jahres fortgesetzt. Natürlich muss bei knappem Angebot genau geschaut werden, welches Investment lohnt. Das Grundvertrauen in den Standort Düsseldorf und die umliegende Region ist weiterhin sehr hoch“, fasst Wolfgang Finke, Senior Team Leader Office Investment Düsseldorf, die Stimmung am Markt zusammen.

Bei der Verteilung der Nutzungsarten konnte der langjährige Klassenprimus Büro seinen Spitzenplatz mit 42 Prozent allerdings nur knapp gegen Living (38 %) verteidigen. Zu diesem Zweikampf trugen vor allem die beiden Topdeals im dreistelligen Millionenbereich bei: Der Verkauf des Düsseldorfer Teils des Akelius-Wohnportfolios an die Deutsche Wohnen sowie das Büro-Objekt Herzog-Terrassen, das von Blackstone an Godewind ging. Zusammen kommen beide auf rund 400 Mio. Euro Transaktionsvolumen.

Nahezu gleichauf führen Core (45 %) und Core plus (43 %) die Riege der Risikoklassen an. Value Add verzeichnet zwölf Prozent während opportunistische Produkte in Düsseldorf im ersten Quartal 2019 gar nicht gehandelt wurden. „Zum einen ist nicht beliebig viel Core verfügbar, zum anderen sind Investoren risikofreudiger, weil sie sehen, dass sich die Preisschraube in Düsseldorf nun dreht und Objekte mit kurzen Mietlaufzeiten später mit einem Aufschlag weitervermietet werden können, was die Rendite steigert“, erklärt Finke den hohen Anteil jenseits von Core-Produkten.

Diese Entwicklung zeige sich ebenso in den Kaufpreisen, wo Objekte in B-Lagen mittlerweile auch den Faktor 20 und mehr erzielen können. „Bei manchen Objekten ist das Transaktionsvolumen binnen der vergangenen drei Jahre um bis zu fünf Faktoren gestiegen“, bilanziert Finke. Das gilt vor allem für Areale wie den Hafen, die die Stadt kontinuierlich erweitert.

Besonders aktiv waren durch Deutsche Wohnen und Godewind die Immobilien AGs, die auf Käuferseite 48 Prozent des Transaktionsvolumens beisteuerten. Asset/Fonds Manager finden sich dahinter bei ungewohnt niedrigen 16 Prozent. Auf der Verkäuferseite haben sie gar nur 14 Prozent. Hier bestimmen Immobilienunternehmen (32 %) und Private Equity/Hedge Fonds (17 %) das Feld.

Eine deutliche Bestandsverschiebung gab es derweil im Verhältnis von nationalen und internationalen Investoren: So bauten ausländische Akteure binnen des ersten Quartals ihre Bestände um 360 Mio. Euro ab – so viel wie in keiner anderen Stadt der Big 7. Als Käufer waren sie nur für 19 Prozent des Volumens verantwortlich, auf Verkäuferseite jedoch für 62 Prozent.

„Wo so händeringend nach Produkt gesucht wird, spiegelt sich das Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage in der Rendite wider, die binnen zwölf Monaten von 3,45 Prozent auf 3,20 Prozent sank“, sagt Finke. Er geht davon aus, dass bis Ende des Jahres der historische Wert von 3,10 Prozent erreicht sein wird. Zusammen mit Köln hätte Düsseldorf dann immer noch die höchste Bürospitzenrendite in den Big 7.